苏州古城街坊微更新与再开发的探索与实践

郭永成

北京清华同衡规划设计研究院有限公司长三角分公司 江苏 苏州 215000

当前，我国经济社会发展方式正在面临一场从速度规模型到质量效益型、从要素驱动型到创新驱动型、从生产导向型到消费导向型、从环境消耗型到生态友好型的深刻转向[1]。城市更新也进入了从“拆改留”到“留改拆”，强化文化传承，更注重以人为本的新时期。城市更新从土地金融化回归空间运营，寻求“微改造”“微运营”“微开发”的可持续、市场化模式成为实践转型的关键[2]。

1 城市微更新认知

1.1 微更新内涵

吴良镛先生提出城市是一个有机的生命体，也需要新陈代谢，在人居环境上，对应需要有机的更新。微更新就是有机更新的延伸，是城市老城区面对复杂建成环境以及社会性需求采取的有别于拆除重建的一种更新方式。该模式总结为小尺度、指向明确、易实施、低成本、短周期，同时门槛较低、参与广泛、注重实践、以人为本和保有原真性几大方面具有优势[3]。在更新对象的尺度方面更偏向于产权地块、建筑及院落空间的空间细胞单元，在改造程度上以渐进式、低强度干预的方式，实现空间肌理与社会生活脉络基本不变的目标，并且整体空间品质有显著提升。

1.2 微更新典型代表

1.2.1 广州恩宁路历史文化街区永庆坊微更新

近年来恩宁路历史文化街区是广州26片街区之一。恩宁路历史街区面积为16.03公顷，其中永庆坊0.78公顷。永庆坊街区内街区共90余栋建筑，政府移交房屋共61栋建筑，经技术检测，已移交楼栋有53栋属于危房状态，其中7栋已坍塌，23栋严重破损。现场建筑风格以民国时期为主，局部有晚晴时期院落，巷道肌理保存较好。

在通过对产权关系、建筑质量、建筑风格整体分析梳理后，采用保育历史，活化更新，强调活态保护，突出“留人、留形、留神韵”，力求“见人、见物、见生活”更新理念，从人本关怀角度出发保留部分现有居住功能，以提升人居环境为主，活化现有建筑使用功能，同时引入文化、轻餐饮等与整体片区协调发展的新产业。并且通过维护修缮、加固改造、除旧更新、立面翻新、见缝插绿五种措施，力求对坊内格局与风貌进行最大程度的保护与更新。在核心的产业支撑方面，尊重居民意愿，合理置换，腾挪产业空间，强调产业导入，引入高端现代产业，如创客空间、文化创意、教育等新业态；注重老字号、传统产业与非遗文化的培育与展示，配套文化展览、匠人工作室、非遗体验等功能，逐步转变区域业态水平，挖掘、延续历史文化特色，实现文化和产业双重复兴，促进片区宜居宜业宜游，使老城焕发出勃勃生机。

1.2.2 南京小西湖街区微改造

南京小西湖街区面积范围为4.7公顷公顷，是南京市22处历史风貌区之一，也是南京为数不多保留比较完整的明清风貌特征的居住型街区之一。小西湖街区留存历史街巷7条、文保单位2处、历史建筑7处、传统院落30余处，同时也是被南京市政府列入棚户区改造的对象之一。虽然小西湖街区占地不足5公顷，但和其他历史地段一样存在权属关系复杂、产权人诉求不一等现象，其中包含216个相对独立的产权地块和800多个产权人，产权性质有公房、私房、公企单位之分，产权人对于去留也有不同意愿。

针对这样的多元主体诉求与复杂的现状环境，对于小西湖街区的改造无法靠一刀切的“大拆大建”的传统“休克式”疗法改善，方法更多是以历史文化保护为前提，以“小尺度、渐进式、管得住、用得活”为基本理念，实现了对小西湖街区的格局保护、配套完善、基建提升、品质提高等要求。在更新策略上采取了“一户一策”的针对性改造策略，通过自下而上与自上而下相结合的方式形成动态设计机制，与南京历史城区保护建设集团实施主体一起逐步实施征收计划与改造更新。有效的平衡了小西湖街区在保护中再生，在再生保护的关系。

2 苏州古城街坊层面微更新探索

2.1 苏州古城街坊基本情况

1982年，苏州入选首批24个国家历史文化名城。1986年，国务院批复同意《苏州市城市总体规划(1986-2000)》，苏州成为全国唯一全面保护古城风貌的历史文化名城，“全面保护”“活态保护”的理念始终贯穿于苏州古城的保护更新中。为了使古城更新有计划、有步骤的展开，苏州将古城区划分为54个规模较小的具有历史传统文化特色的块区，称其为“街坊”，并提出了每个街坊为保护其风貌而必须控制的因素和指标[4]。

2.2 苏州街坊微更新的核心问题

2.2.1 产权关系复杂

苏州古城内房屋产权经历了从以私房、公房、单位产权房的主要演变，所以权属关系更为复杂。同时，古城房屋产权与使用权分离现象严重，直管公房产权为市住建部门，使用权为承租人，远低于市场价的租金难以达到公房修缮成本。部分私房业主外迁后将房屋低价出租，房屋维修不力。产权复杂性及产权与使用权的分离性使古城部分传统民居逐步破败，甚至存在安全隐患。

2.2.2 资金来源相对单一，成本高

苏州古城所在区域为姑苏区，姑苏区也是全国首个也是唯一一个国家历史文化名城保护区。因此，姑苏区既要承担社会管理职能，更要承担保护苏州古城历史格局、传统风貌和优秀传统文化的职能。但是，目前姑苏区经营性用地出让、非经营性用地划拨均为市级部门主导，区级财政造血能力弱。在苏州古城因为保护需要，街坊建筑高度与开发强度都受到严格控制。在控制性详细规划中，整体以“减量、控高、降密”的管控要求进行控制，无法通过增量空间带动存量更新[5]。同时，在古城街坊保护中，主要以国资委平台主导，社会资本受政策所限，很难介入到古城保护更新项目中。所有的资金均来自银行贷款，投资模式仍然是“借贷运作、以贷养贷”，投入多、负担重。

2.2.3 规划控制引导不匹配问题

在苏州古城54个街坊控制编制中，对地块的边界划定是以行政边界、使用功能、道路为边界。经常会遇到地块实际与产权式地块边界冲突的问题，从而导致最有利于规划实施操作落实到规划条件中的“形态—产权”结合式小地块、小院落的控制机制缺失。在法定图则编制时，更强调规划管控，对再利用等方面适应性不足。加上时效性问题，在应对多样的市场需求时，灵活性不够，可实施性不足。

2.3 实践探索—以32号街坊微更新为例

2.3.1 基本情况

32号街坊整体范围面积为23公顷，北至干将西路，南至道前街，西至学士街，东至养育巷（图1）。街坊内盛家浜-庙堂巷和瓣莲巷2个历史地段延续了苏州传统民居街坊建筑群落的典型布局特征，总面积约7公顷；17处各级文物保护单位（其中2处为省保）和近200处古井、古树等历史环境要素处处彰显着深厚的历史文化底蕴。但是，32街坊也因为社会的发展变化，同样存在着基础设施欠账多、公共空间不足、停车难、房屋破败的问题。在人口构成方面，以老龄人口、低收入人口、外来人口比例相对较高，出现了“七十二家房客”的典型局面。因此，在面向处理原始居民改善居住环境的需求与整体风貌格局的保护的协调问题，同时，如何合理的展示街坊的历史文化底蕴，做好活化利用的同时，做到风貌不改变，是32号街坊面临的微更新的核心问题。

图1 32号街坊整体格局与风貌

2.3.2 微更新应对

（1）更新从总体到详细，从街道到产权地块及建筑

在街坊保护与更新中，规划编制与引领一直是苏州一以贯之的方法。自2021年开始，陆续编制《苏州历史文化名城保护规划（2021-2035）》、《苏州古城31、32号街坊控制性详细规划》、《苏州古城31、32、33、40、41号街坊城市设计》，确定32号街坊“整体保护、风貌协调、持续管理、有序更新”的保护更新理念，从价值重塑、街区活化、人居环境提升等方面形成街坊整体保护更新方案。从成果覆盖面上，涵盖了历史文脉传承、居住改善、交通提升、景观优化、建筑整治、配套完善、存量利用等各项内容，指导后续项目的实施安排。

借助“古城细胞解剖工程”，研究重点以院落为单位进行肌理形态研究和院落类型分析，改变传统规划由用地性质划分控制地块的做法，在尊重产权边界及历史院落边界的基础上，将各级各类保护要求纳入控制体系，以更小单元划定地块，构建“保护更新管控单元+实施院落”的两级规划管控体系，形成面向项目实施操作的71个保护更新管控单元和282个实施院落，强化更新管控传导机制。

（2）更新从设计到运营，从单一资本到社会资本

在32街坊的更新中，形成了“政府主导、市场运作、社会参与”的机制，通过差别化的政策引导和合适的收益分配机制，吸引优质企业和社会资本进入，调动社会参与城市更新的积极性，多方力量共同实现城市“二次生长”。由苏州历史文化名城保护与更新置业有限公司牵头与规划设计一起对街坊内产权人进行现状调研与需求摸排，按照公众全程参与、自愿签约的“三个百分百” 协议搬迁模式，通过分批收储院落和房屋，为街坊内古建老宅修缮、改善居住环境创造条件。

多元化资本的导入带来了业态与产业的多元化，在古建筑和老宅精心修缮后，功能置换为酒店、书店、展示馆等文化娱乐设施。32号街坊内邾长巷7号被打造成姑苏城市会客厅，并引入高端精品酒店项目。

（3）更新从原生到“数字孪生”，从现实端到云端真实体验

为了更好保护好古城与街坊，苏州古城重点打造了“CIM+数字孪生古城”信息平台，用数字化理念和方式诠释千年古城的厚重历史文化底蕴、现代风貌和未来图景，实现可视化社会治理的精准应用，保障“城市更新”的科学性。姑苏区通过针对54个街坊实施“古城细胞解剖工程”，对古建老宅的结构、进深等进行全要素调查。同时，推进文物建筑DNA建模工程，将文物建筑一比一复制到“云端”，实现文物建筑的“数字孪生”。32号街坊被列为第一批启动的工程项目，2023年5月，32号街坊重点文物建筑“DNA建模”已全部完成（图2）。实现线上、线下一体的场景还原与情景再现。

图2 曹沧洲祠非遗传承保护基地数字孪生工程

（4）更新从建议到政策，创新机制体制与政策

过去传统的更新多停留在规划和建议引导层面，在面对现实多元主体的诉求时，没有相应的政策机制辅助支撑，很多更新的规划没有落地。32号街坊在更新中，首先从政策机制上进行破解。姑苏区出台《姑苏区城市更新试点工作实施方案》，构建了流程精简、节点留痕、便捷高效的工作流程和实施路径，解决了再古城更新中程序复杂、流程繁琐、手续办理时间过长等问题。

3 结语

在城市更新成为国家战略的背景下，面对不同层次、不同尺度空间、不同的社会群体更新需求，需要不同的更新策略与手法进行应对。面向古城这一复杂多元的产权关系、建成环境、社会生活、历史要素，如果协调好保护与更新再利用开发的关系，一直是难点所在。苏州古城以街坊为基本单元，从产权地块到建筑再到实施管理运营，采用了渐进式、低影响、多方参与、共同缔造的微更新的方式，为历史城市的老城区的更新提供了一种更新的方式与方法。也是对满足人民对美好生活的向往，实现人文关怀的切实响应。