商品房价格上涨原因及对策分析

王 力

摘要:房地产商的过高定价与开发中的审批成本、管理成本偏高、一些团体住房投资、房屋销售不规范等因素导致商品房价格过高上涨,运用需求供给弹性理论分析了商品房价格上涨的内在机制,提出了政府应向购房者公开有效信息,抑制商品房的审批管理成本,规范商品房销售,对那些超过住房计划销售期后仍超过空置房率上限的那部分商品房征收住房特别消费税的方法以便抑制商品房价格的过快过高上涨。

关键词:空置房率;需求供给弹性;内在涨价机制

中图分类号:F293.302文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)23-0177-02

房地产业是我国重要的支柱产业,商品房消费是当前国民经济的重要增长点。它在拉动我国经济发展,改善人民生活中起着重要的作用,近几年房地产业有了大幅度的发展,但是出现了许多难以解决的问题。为什么近几年来房价不断上涨?商品房价格大幅上涨引起了各级政府的高度重视,成为社会各界关注的热点。

1我国房地产价格持续上涨原因分析

1.1房地产商拥有商品房定价权,并利用此定价权不断抬高房价,导致潜在住房购买者只能被动接受该高价

我国房地产商在开发商品房时经历了整个过程,商品房销售中,房地产商与潜在住房购买者信息严重不对称,房地产商掌握所有的信息,而广大潜在住房购买者掌握的有效信息非常少,房地产商根据自身利益和信息确定商品房价格并通过销售策略提升潜在住房购买者的心理商品房承受价。

图1

图1横轴表示潜在住房购买者对商品房的需求量与商品房供给量Q,纵轴表示商品房价格,假设房地产商开发面积相等的住宅商品房。当房价格P0为时,总体供给与总体需求相等。房地产商平均年提供上市的商品房与每年能销售的商品房数量基本相等,房地产商来平均每月销售商品房数量基本不变化,年平均空置房率基本不变。广大潜在住房购买者对P0认可,此时市场需求曲线为D0,住宅商品房的重要性、无法替代性导致需求价格弹性绝对值|Ed|小。商品房的生产周期长,行业门槛高导致商品房供给弹性Es更加小,供给曲线比需求曲线更加陡峭。房地产商不满意房价格P0,决定将房屋价格涨到P′1,市场总需求量为Q′1(Q′1

1.2复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本,提高了商品房价格

房地产开发是一个极其复杂的社会系统工程,仅前期工作就要办五个证:投资许可证、规划许可证、建设用地和土地使用许可证、房屋拆迁许可证和建设许可证。在商品房预售、销售阶段办理商品房登记注册证,为购房客户办理产权证和土地使用证。开发房屋要涉及政府、建委、设计

图2

局、国土局、行政规划局等30多个部门。据统计,某沿海城市一个商品房开发项目从立项到物业管过程中,需盖170多个公章,缴纳费用182种,其中120多种属乱收费。特别是水、电、气、电信的收费由部门垄断。据建设部的统计资料分析,我国城镇商品房价格构成中,市政配套费和各种税费两者相加占商品房成本的50%,这些费用还在不断上涨,这些成本不断地抬高了房价。

图2横轴纵轴含义与图1横轴纵轴含义相同。假设也同图1假设。房价为P0时,总体供给与需求相等。需求曲线为D0。房屋审批中的各种管理费用上涨,房地产商转嫁这些费用,于是房地产商定价P1,均衡后空置房数量Q0-Q1相当多,空置房率相当高。房地产商坚持房价P1。他们采用图1中的策略最终把住房消费者心理承受价调高到P1,这样需求曲线就被逐渐推高到D1。

1.3社会游资住房投资不断拉升商品房价格

资本的本性是追逐利润的,近几年持续的实际负利率,房地产的暴利特点让许多人把大量资本投向房地产市场,出现了许多炒房群体。投资者的进入增加了房地产市场的投资性需求,为些投资性需求提升了商品房价格。

图3

如图3横轴纵轴含义与图1横轴纵轴含义相同,假设也同图1假设。房价为P0时,总体供给与需求相等。住房投资商投机需求让市场上总需求增加,短期内只能减少空置房来维持市场,空置房减少给了房地产商涨价的信号,便把房屋价格涨到P1,需求曲线变成了D′0。投资者不会减少购买,一部分潜在购房者放弃购买商品房。这一部分人希望房价回到P0,而房地产商,投资者采用图1、图2中的策略让这一部分人慢慢地把需求曲线从D′0推高到D1。

通过以上分析,我们知道商品房在中国是一种需求弹性小,而供给弹性更加小的特殊商品,房地产商拥有全面的信息,政府各部门控制了许多成本,投资者的投机需求让商品房价格上涨。

2商品房价格调控措施

(1)政府公布开发商的中标价和开发商品房面积等信息压缩房地产商的有效信息。

竞标时中标的土地价格是公开的,政府的工作是为人民服务的,没有理由不公开这些信息。现实中土地的中标价,土地上的规划房屋面积,政府没有公开,中标的房地产商对这些信息保密。当潜在购房者通过政府机关的公示或者网站了解这些信息时,便可以了解房地产商开发房屋的一部分成本,房地产行业的大致利润率,可以有效阻止房地产商过高定价。

(2)控制政府的审批和管理费用。

在主管房屋开发主要政府部门(如各地的建设委员会)建立阳光审批大厅,简化房地产审批、管理程序,明确收费目的、部门、权限和金额,设立对审批办事人员投诉的制度。大厅中设立土地、环境、规划、建设等行政管理部门办事处,特设阳光公务大厅投诉处。各办事处共用统一的收费处和专一交费卡。明确规定各项审批的时间、收费标准、收费方式并公开收费。这些措施可以降低审批成本。另外阳光审批大厅各个办事处建立自己的电子报建网络系统,把各部门的子系统统一起来建立整个城市的报建系统。房地产商可以足不出户地利用网络向各个部门进行报建。这些系统对外公开,让广大潜在购房者知道房地产开发审批程序、税费、管理费、收收标准等问题,这些信息为广大潜在住房购买者与房地产商博弈房屋价格提供了基础,阻止了房地产商随意以管理费用为由乱涨价。

(3)研究设立房屋特别消费税,对那些在计划销售期过后住房空置率仍超过规定上限那部分商品房的特别消费税,来抑制房地产商惜售维持高房价行为。

商品房是一种特殊商品,建设周期长,消费期更加长。商品房对广大人民来说效用非常大,关系着人民的幸福。我们发展市场经济对商品房要有特别的调节、计划。现实中一直过多利用市场供需解决商品房的价格问题,而供需双方信息严重不对称、商品房的特殊性导致市场不可能对商品房进行合理的定价。房地产商的定价权会使得房价一直徧高,政府管理不科学,团体的投资引起在计划销售期过后仍是高空置房率、大量空置房。商品房过了计划销售期后还不能卖出的房子等效于让房地产商代替了广大潜在住房购买者对这部分商品房,因此应当对房地商及时征收这分商品房的特别消费税,相关机关和房地产开发商规定计划销售期、空置房率上限值、税率。税务部门应当按相关规定对过了计划销售期后超过空置房率上限的那部分商品房征收商品房特别消费税,使商品房价格在合理的范围内变动。

(4)规范商品房建设、入市和销售行为。使商品房成为供给稳定,价格合理变动,销售和消费透明的一种特别的社会必须商品。

现在商品房开发是房地产商自行决定工程进展情况,当房价高销售不好的时候,他们不是调低房价,而是广买地、缓建房、惜售房,做广告。如果住房购买者对高价认可销售量大了,则加快开发商品房。我们应该对那些本用来开发商品房,结果闲置二年以上的土地征收相关的税费,迫使房地产商放弃那种炒地皮或开发商品房相机而动行为。国务院于2009年9月26日发出了《关于集约用地的通知》明确指出对于闲置二年以上的土地将依法无偿收回,闲置1年以上2年以下的将征收土地出让金的20%土地闲置费。这个政策关键是地方政府会不会认真执行这一法规。现在房地产销售可以说是房地产商摆“地摊”销售行为。政府应该成立一个永久性的商品房销售现实市场,该市场中的有数量不多商品房销售商。明确商品房入市制度,销售商资格要求,销售行为要求,销售时间,购房的各种收费标准,程序等相关制度。政府对入市的商品房严格把握质量关,只有通过入市质量关且有明确上市时间的商品房才可以上市销售并给予潜在住房消费的一系列贷款。这样做可以让房地产商有充足的资本从而可以稳定、安心地开发质量合格的商品房。销售商从房地产开发商进“货”时可以合理的确定进货价格。当销售时间过期后,向销售商征收过计划销售期且超过空置率上限商品房特别消费税,可以限制销售商的利润并使商品房价格在合理的区间内变动,而开发商,销售商基本也都得到了各行业的平均利润,这将有利于房地产行业的健康平稳发展。

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