关于我国房地产企业内部控制问题的探讨

摘要：房地产业在国民经济中是一个极其重要的产业，对国民经济有重要的影响。随着目前房地产业的发展，一些房地产企业在经营中存在一些问题，因此，针对房地产企业建立有效的内部控制制度成为目前亟需解决的问题。

关键词：房地产业；房地产企业；内部控制；资产负债；信息沟通

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2009）01-0050-02

一、房地产企业实施内部控制的重要性

在房地产企业发展到一定阶段后，企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡，加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。内部控制是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式。完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制，建立—套完整的岗位责任制度、报告制度、内部审计与电子监控制度等各种规章制度，能够增强控制能力，加强内部控制，提高经营管理水平和企业素质。同时，也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行，做到紧密衔接，协调、均衡地发展，保证各项计划的完成和经营目标的实现。可以加强经济核算，改进理财方法，加强资金有效地运用，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。另外，也及时收集和沟通各种信息，帮助领导正确决策，提高应变能力和信息处理能力，改善劳动组织，加强对员工的控制使用，正确选拔使用人才，发挥企业员工的积极性和创造性，也可以正确处理企业与员工，企业与各个职能部门，企业与政府，客户之间的经济关系和工作关系。完善的可以完善和改进计划、统计、会计、经济分析、内部审计、经济预测、电子监督、电脑化管理等工作，健全各种管理制度，对会计、统计等工作实施再控制，即对会计、统计等工作实行监督检查，防止和纠正利用会计技巧和统计技巧进行舞弊的行为。

二、房地产企业内部控制制度中存在的问题

（一）房地产企业对内部控制的认识不够

由于内部控制不能直接产生经济价值，间接效益也需要较长的周期才能看出，而且需要多设置人员岗位，需要制定大量的规章制度，需要增加办事环节和程序，许多房地产企业把精力主要放在房地产商品的开发和销售商。有的房地产企业片面地理解为内部控制系统就是成本控制、会计控制或内部牵制制度等。未能理解房地产企业内部控制系统的全面含义，有的认为加强内部控制，束缚了自己的手脚，影响办事效率；甚至有的认为搞内部控制就是对自己人的不信任，容易制造内部矛盾等。企业应该认识到内部控制系统是保证经营活动的有效进行，保证资产的安全和完整，保证会计资料的真实、完整，防止、发现、纠正错误与舞弊的一条有效措施，是提高企业经济效益的重要一环，应该把内部控制制度当作头等大事来抓。

（二）内部控制不够健全、不够合理

我国房地产企业建立的内部控制系统存在着内容不完整、设计不合理的问题。主要体现在有些企业只具有某些基本的内部控制操作，还没有形成一个完整的内部控制系统，如财务控制的评价制度尚未建立，经济合同的管理制度不健全。有的企业还未建立自我防范与约束机制，遇到发生违法违规行为时才采取措施加以补救，偏重于事后控制而忽视事前的预防控制，如对经营风险和财务风险的事前预测和控制很少涉及比较重视对实物的控制，而忽视对行为者的控制有的企业内部控制职责划分，奖惩标准不够明确，从而影响了内部控制的执行还有些企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况，生搬硬套，造成企业的内部控制不切实际，偏离控制重心。

（三）房地产企业经营的特殊性影响内部控制的顺利实施

由于房地产企业经营自身特点的制约，即房地产企业的开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。在房地产企业的经营中涉及方方面面，房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门。由于涉及范围较广，导致内部控制的信息沟通不畅，因此对内部控制带来了相当大的难度。同时，在房地产企业会计核算过程中，由于房地产开发企业收入确认的复杂性，账簿设置繁简不适和房地产企业开发成本与售价的不配比性等原因也会导致内部控制的复杂性和信息沟通的部顺畅。

三、完善房地产企业内部控制制度的措施

（一）完善房地产企业内部控制制度的相关原则

1．合法性原则。房地产企业必须以国家有关的法律法规为准绳，在国家的法律许可范围内，必须符合国家有关法律、法规和公司章程的规定，包括《公司法》、《会计法》、《劳动法》等等。房地产企业的相关制度的制定必须限制在法律法规的框架内。坚持合法性原则应该是系统建立的前提条件，在合法的基础上提高其有效性。

2．全面性原则。内部控制是一个系统，其内容涉及单位的各个部门、生产经营的各个环节。系统全面原则要求，在符合内部会计控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能够覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。内部会计控制应贯穿于企业经营活动的各个方面，实现对整体经营管理活动的控制，比如：设备及材料采购的控制；房地产施工成本的控制；房地产开发费用的控制；财务的控制等。

3．审慎性原则。内部会计控制的核心是有效防范各种风险。由于房地产企业经营的特点，为了使各种风险控制在许可的范围内，建立内部会计控制必须以审慎经营、化解风险为出发点。要充分考虑企业经营和业务各环节可能存在的风险，并设立适当的操作程序和控制步骤来避免和减少风险。

4．灵活性原则。内部会计控制系统的制定应当具有前瞻性，并与房地产企业的外部环境和内部管理的需要相适应，应随着企业经营战略、经营方针及内部管理需求等内部环境的改变进行适时的调整与完善。这是内部会计控制系统有效性的基本保证。

（二）完善房地产企业内部控制制度的措施

1．完善房地产企业的内部控制环境。企业内部控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行，以及企业具体经营目标和整体战略目标的实现，是内部控制其他要素发挥作用的基础，并对其他因素起制约作用。首先要加大宣传力度，提高管理者的内部控制意识。应该让企业管理者充分认识到，现代企业要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，就必须注重内部控制的设计与实施，确保企业的每个岗位及人员，每项业务或环节都能按规定的制度办理，真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来抓。其次要充分发挥房地产企业董事会的作用，因为董事会是公司内部控制系统的核心，最适合约束经营者日常行为，因此大力要加强董事会的建设，只有当董事会拥有技术、才能和智慧，并能进行适当的管理时，才能适当履行其监控、引导和监督的责任。另外要加强企业文化建设，员工的思想道德素质长期被认为是内部控制环境的重要因素之一，正直诚实的品行、高度的敬业精神对企业的内部控制会产生积极的影响。因此，对员工进行思想道德方面的教育是十分必要的。建立公司统一的价值观和道德标准，并制定员工行为准则。价值观的建立必须脱离盈利高于一切的思想，应认真考虑道德问题，考虑企业的社会责任， 即合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。

2．构筑严密的企业内控体系。房地产企业内部控制体系的建立，首先是在企业经营全过程中融入相互牵制、相互制约的制度，建立以防为主的监控防线。有关人员在从事业务时，必须明确业务处理权限和应承担的责任，对一般业务或直接接触客户的业务，均要经过复核，重要业务最好实行双签制，禁止一个人独立处理业务的全过程。其次是要设立事后监督，即在会计部门常规性的会计核算的基础上，对其各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查，建立以“堵”为主的监控防线。事后监督可以在会计部门内设立一个具有相应职务的专业岗位，配备责任心强，工作能力全面的人员担任此职，并纳入程序化、规范化管理，将监督的过程和结果定期直接反馈给财务部门的负责人。最后是以现有的稽核、审计、纪律检查部门为基础，成立一个直接归董事会管理并独立于被审计部门的审计委员会。审计委员会通过内部常规稽核、离任审计、落实举报、监督审查企业的会计报表等手段业务，对会计部门实施内部控制，建立有效的以“查”为主的监督防线。

3．加强房地产企业的信息沟通。良好的信息管理可以使员工正确的履行职责、管理者及时掌握企业的营运状况，减少企业内外的信息不对称和流通不畅，有助于提高内部控制的效率和效果。房地产企业都应当建立自己的信息系统，保证信息的搜集、储存、加工、输出和使用等各个环节的正常运行，满足企业的信息需求。优良的信息系统要能保证信息提供的完整性，企业应当运用计算机、网络等多种先进的手段来构建企业的信息系统，加快信息传递的速度，增加信息提供的及时性。同时，企业的信息系统应能保证信息提供的准确性，减少信息传递过程中有意和无意的错漏。

参考文献

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[2]宋培华．试论企业内部控制的问题及对策[J]．集团经济研究，2006，(12)．

[3]王世定．企业内部控制制度设计[M]．北京:企业管理出版社，2002．

作者简介：田依鑫（1967- ），女，供职于杭州市新州房屋开发公司，中级职称。