是时候讨论“个人购房最佳时机”了

陈劲松

全球金融危机以来，“Cash isKing”首次强烈地震撼了我们的神经。香港的投资界已经把“cash is king”，上升到“Cash is God”!“cash iseverything”!的高度。

一、现金是王?

现金为什么是王?

1、资产价格普跌(股市平均跌去了50％，房价普跌了30％)；2、企业资产负债表恶化，现金流不足；3、借钱难，融资难。

至少在这三种情况下(事实上，这三种情况总是同时发生)，现金当然是王。不仅是王，而且是上帝!相信雷曼等兄弟们对此一定同意。

现金何时不是王?

1、资产价格普涨；2、企业资产负债表普遍正常；3、借钱容易的时候(事实上，这三种情况也是同时发生的)。

现在的问题是：资产价格已经下跌。(有的地方跌得多些，有的地方跌得少些)；企业的资产负债表还不算正常，现金仍紧；但钱已经不难借了，借钱的成本有可能低到历史最低水平了，现金还是不是王?说实在话，花钱投资一定是人生中最大也是最难的问题，当一切都清楚地显示现金不是王的时候(比如股市从3000点到6000点)，你再去被动投资，恐慌置业，可能就太迟了。

二、关于“个人购房的最佳时机”的前提

我皙说过“如果是自住，什么时候都是好的时候”，遭到网民的痛骂，贺承军博士也严肃地指出内容是劝大家分析自己的能力，但文章的标题有大问题。可见标题会误导文章的含义。

讨论“个人购房最佳时机”的前提是：1、手头有足够的现金；2、不是短期炒卖，而是为中长线升值或改善居住水平；3、对其它投资渠道并不是专家。那么本人认为未来的一段时间内，不超过两年，投资房地产是最佳时机。

三、怎么定义“个人购买，投资房地产”的最佳时机?

个人购房最佳时机的第一个条件是，你有机会选到合适的房子，也就是说你可以挑来挑去；第二个条件是你有充裕的时间比较，而不是过期不候；第三个条件最为重要，你要买的房子价格处于低位；第四个条件是你购房的资金成本低廉。第四个条件对于购房者来说也是甚为重要的，我们知道购房的成本中，月供是关键(前提当然是你有足够的首期)，通过一系列的降息(恐怕还要降)和优惠，目前的水平已是历史低位了。

现在的问题探讨，本人觉得应集中在“价格是否已至低位”，还会不会有新一轮的普降?

四、部分区域已完成探底

价格是否完成探底的标志之一。是成交量是否在达到这个价格时即刻上升；价格是否有进一步松动空间的标志是卖方的现金流有否进一步紧张。现在看来，预言全国范围价格不进一步下探似乎还早，但部分区域已经显示房价探底过程结束了，而房地产市场本身就是一个完完全全的区域市场。就这一点来说，价格的回落当然是使市场回稳的重要力量。

关于卖方现金流的问题，如果还存在着死亡危险，(即所谓“百日剧变”)，那么房价当然会再有一轮下跌，这是卖方无奈的被动抛盘。这种情况会否在2009年大面积出现呢?现在看来，可以基本上断定不会，原因如下：1、银行到期还贷的硬约束开始变软；2、大多数开发商因势调整开工节奏的策略已经部署；3、开发政策上原来的硬边界，比如二年完工等，执行上有难度；4、大规模的基础设施建设投入使施工单位受惠，工人不会断粮(作者系深圳世联地产顾问股份有限公司董事长)。