共创公司房产项目管理流程再造案例分析

王小瑞

摘要：文章以共创房产公司的项目管理流程为例，分析了该公司流程改造前的状况、改造方案及改造后的效果。

关键词：共创公司项目；管理流程；柔性化项目开发

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1674-1145（2009）14-0023-02

湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司成立于1994年，属国家二级房地产开发企业。公司始终坚持“诚信为本，品牌至上”的宗旨和“顾客的满意是我们永恒的追求”的经营理念，所销售的房屋没有因为存在质量问题而产生纠纷及诉讼案。

一、房产项目管理流程再造实施背景分析

（一）柔性化项目开发的新要求

多年来，公司已开发共创大厦、共创综合楼、国瑞花园、农行家属区、西湖购物广场、怡景花园、世纪星城、世纪名城、南华苑、鸿运数码广场等多个项目。特别是2004年以来我司开发的世纪名城、南华苑、鸿运数码广场等多个项目，三年累计开发面积27万平方米，成为我市房地产业又一个大手笔。

目前，IT信息技术应用已经遍布湖南共创公司业务的各个子公司和各个部门，建立了衡阳房产行业最先进的IT平台，不仅为各项业务提供了强有力的技术支持，同时也实现了公司信息共享。公司项目柔性化开发基于一个原则，那就是“以客户为中心”，使每个购房的顾客的个性化需求都能够最大程度地体现在其得到最终产品上，这也是柔性化开发的无穷魅力和强劲的后发力。

（二）原有的售楼管理系统的不适应

共创公司原来每个项目都有一个售楼中心，但是这样的中心从1998年起到2007年运行了将近十年以后，因受到2008年美国金融危机影响就变为了实施新战略、推进新项目的瓶颈。主要表现在如下方面：（1）房产还是在国计民生中占有一席重要位置，加上我国今年重振十大产业计划的提出和实施，房产将会日益火爆，原有的售楼管理系统薄弱的性能已经越来越不能够适应业务的发展。（2）原来的售楼管理也不能满足客户的需求。一般客户购房找售楼中心，购了房有问题找物业公司，往往售楼中心和物业公司是平行的两家公司运作，客户有问题就在售楼中心和物业公司之间踢皮球，问题不能得到解决。（3）项目开发公司、售楼中心和物业公司都要共享客户信息，但实际上这些地方互不相连，形成了几个相互隔离的信息孤岛。信息不能共享，客户有效需求不能开发出来，客户资源严重浪费。（4）现在的市场运作模式是先定价，后交由售楼中心通过售楼女销售，加强售楼女的管理也迫在眉睫。（5）由于房子的销售工作都是由售楼女直接完成的，共创需要从整体上突显自己的品牌优势，全面树立公司整体形象。

（三）共创公司战略调整

几年以前，共创公司曾经邀请中南大学商学院到公司进行深入的研究，研究共创公司在未来的环境中如何运作才能够生存下去，研究共创的房产项目应该如何发展。

有人曾问过共创公司，你们是一个什么样的公司？共创回答说，我们是房地产开发公司，是开发房子的。但是，来自战略咨询研究报告指出，如果共创公司仍然抱着做一个房产企业不放的话，少则2年，多则5年，公司就不会存在啦。听到这个有点吓人的报告，引起了公司管理层的高度重视，因为这个报告的翔实的数据资料以及科学的分析不能不引起他们的深思。

如果共创公司能够在未来的环境中生存下去的话，必须有自己的核心竞争力，这个能力就是满足客户需求的能力，赢得客户的能力。共创公司采纳了报告提出的建议，开始从赢得客户的能力的角度来进行战略调整。

共创公司认为通过在全公司内实施流程再造，能够有效地管理客户信息，并赢得更多的客户，使客户价值最大化，从而达到提升共创公司项目竞争力。

二、房产项目管理流程再造的方案

（一）房产项目管理现有流程分析

房产项目从房屋设计到开发成功整个过程反复进行了两次，耗费了5～10个月的时间，共创公司房屋设计周期长，并且新房屋需要在设计确定下来后，才能进行生产开发准备工作，无形中延长了新房的开发周期。

由此对新房开发的描述，可以画出公司新房开发实际流程图（如图1）：

从此流程图可以看出，共创公司新房设计流程采用串行工作模式。即继承了传统设计态度“我设计，你制造”。这种设计方式不仅浪费时间，而且易出现直到设计最后才发现错误。这种情况下，生产部门又把设计扔给设计者，整个设计周期就在你来我往的过程中延长了。

（二）房产项目管理流程再造

将共创公司的房屋设计、销售和开发并行进行。当设计全部完成后，就可以立即组织开发生产。（如图2）

（三）房产项目管理流程再造后预期效果

将大大地加快房屋销售速度和开发进度，加快资金周转，同时也提高公司项目核心竞争力和顾客满意度。