不动产物权公示的效力分析

张子愚

摘要本文以不动产物权公示效力为例,试从登记本身的性质出发,区分在不同性质条件下登记的效力如何,并就我国物权法登记制度中的个别问题进行分析和探讨。

关键词不动产 登记 事实状态 事实行为

中图分类号:DF521文献标识码:A

在我国,不动产物权公示的方式是登记,《物权法》第6条对此进行一般性规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”关于物权登记的效力,学界有不同的看法。有的学者将登记的效力界定为“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用”,并概括出物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性的推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六项具体效力①。有的学者认为登记效力包括确定力和公信力②。而在德国法上,登记的效力只有一个:公信力,其它具体的效力均源于此。具体来说,又有推定正确的效力和权利的善意取得效力③,以及转让效力、推定效力和善意取得效力④。日本法则认为登记效力包括公信力和推定力⑤。笔者认为,对于不动产物权登记效力的探讨,首先需要将本文探讨的效力范围限定为物权上的效力而非其他效力,因此诸如风险警示效力、监管效力等不作为本文探讨的对象。其次需要明确的是,登记究竟属于事实状态还是事实行为,两者情况下登记的效力如何,这将在下文中详细展开。

一、不动产物权登记之静态效力——作为事实状态

当不动产物权登记作为一种事实状态,即一切登记手续均已完成,登记事项记载于登记簿后,其达到了公示的效果,而公示的效力在于公信力,具体来说分为两个方面,对登记权利人的推定效力以及对不确定交易第三人的善意取得效力。

(一)推定效力。

针对推定效力,鉴于登记程序必须遵循严格的条件,这在一定程度上保障了登记簿能够正确地反映物权状况。《物权法》第16条:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”以及第17条:“在不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致时,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”这两个条文表明了登记是物权状态的根据,在权利状态不明时,以登记簿为依据推定权利的归属及内容。由于登记的法律状态在多数情形下是正确的,所以第三人基于对登记的信赖而与登记权利人进行交易。

(二)善意取得效力。

如果登记的权利与实际状态不符,善意第三人因此不能取得相应的物权的话,对善意第三人是不公平的。故登记公信力的另一效力表现为善意取得,体现在我国《物权法》第106条:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。” 该条旨在保护信任登记正确的善意交易者。作为一种事实状态,登记并不直接发生善意取得的效力,对一物权的登记,只有在其发生变动时才有适用善意取得的可能。所以登记的善意取得效力就是给予善意第三人一种取得物权的期待和保证。而这种期待为善意第三人通过满足善意取得其他构成要件而取得物权提供渠道和可能,保证则为善意第三人取得物权提供合法性解释。而这种保证在物权变动后的登记中成为现实,取得物权已成为事实,这种保证为该物权变动原因继续提供解释,以保障物权变动这一结果不受质疑。

二、不动产物权登记之动态效力——作为事实行为

当不动产物权登记作为一种事实行为时,即不动产物权登记行为完成时,其效力主要体现在物权变动中,即具有物权变动的根据效力。物权变动的基本模式,有意思主义变动模式和表示主义变动模式两种,而表示主义变动模式又分“物权合同加公示”变动模式和“债权合同加公示”变动模式。从《物权法》的规定来看,我国既有意思主义变动模式,又有表示主义变动模式,以后者为常态。当然,我国没有承认物权行为理论,因此采用的是“债权合同加公示”的变动模式。如果把登记置于这两种物权变动模式中,我们可以看出,在意思主义变动模式中,登记一般产生对抗效力;而在“债权合同加公示”变动模式中,登记是物权变动的生效要件之一。

基于我国《物权法》中规定了不同的物权变动模式,所以不动产物权登记也相应的,产生不同的效力。

(一)登记生效。

在此种情形下,仅仅达成物权转让合意并不发生物权变动的效果,只有完成了物权的登记,权利才发生变动。故此时登记效力在于使不动产物权的权利发生变动,至于变动后登记的效力则属于事实状态下登记所产生的效力。我国无动产物权变动的基本原则采用登记生效,未经登记,不发生物权的得丧变更。具体体现在《物权法》第139、145、150条建设用地使用权的设立、转让、消灭等,第187条不动产抵押权的设立,以及第28条(因法律文书、征收决定等原因导致物权变动)、第29条(因继承或受遗赠取得物权)和第30条(因事实行为取得物权)等处分非因法律行为取得的不动产。有人认为非因法律行为取得不动产也是不动产物权登记生效的例外。虽然上述条文所列情形下的不动产物权变动无需登记,但并不构成例外。原因在于,所谓不动产物权登记生效这个原则针对的是法律行为所引起的不动产物权变动。依事实行为、法律文书等原因而引起的物权变动并不适用这个原则,当然也就不能属于例外了。至于处分因上述原因取得的物权是一种法律行为,需要适用不动产物权登记生效的原则。

(二)登记对抗。

《物权法》第9条确立了不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动的一般原则,同时也存在一些例外规定。其中第129条土地承包经营权的互换、转让,第158、169条地役权的设立、变更、转让和消灭,第155条宅基地使用权变更均是在债权合意之时成立,登记仅使其产生对世效力。即登记并不影响不动产物权的变动,但是此时物权变动的效力仅限于当事人内部,不能对抗善意第三人。而登记使得该变动效力扩至任意第三人,而在效力扩展后登记所产生的效力则又是登记作为事实状态时所产生的效力。

还有一种特殊情形是第20条规定的预告登记。预告登记是在物权变动条件尚未满足时,买受人仅享有请求物权变动的请求权,法律为保护这一请求权而为其进行的登记。预告登记一般适用于不动产的远期买卖中。由于达成债权合意与物权变更登记之间相隔时间太长,出卖人有可能一物二卖损害买受人利益。买受人申请预告登记可以使债权形成对第三人的对抗效力,即一种物权对抗效力。这无疑是登记规则中的特殊规定。

在这里,笔者欲对登记的对抗效力是否具有合理性进行简单的讨论。以地役权为例,A为远眺与B签订地役权合同,A每年支付给B一万元,B不建高层建筑,A的地役权并未登记。随后B将地转让给C,C建高楼进而产生纠纷。依我国法律,地役权须经登记方可产生对抗效力,即未登记虽成立物权,但不具对抗第三人的效力。故A在B转让土地给C后,不得以地役权对抗C。地役权合同为物权合同,但由于其本身具有合同这样一种形式,所以虽然为物权合同,但也不应否认其债权性。故在其合同目的不能达到时,得通过解除合同予以救济,所以A只能找B解除地役权合同,要求赔偿损失,此为债权救济方式。承认地役权的物权性,其意义主要在于可以对抗第三人,而并非像债权那样仅能对抗合同相对人。但是地役权的设立变更,在进行设立变更登记之前,虽然已经成立物权,但是该物权并不具有对抗第三人的效力,如果遭到侵害,也不能向第三人进行求偿,只能依合同目的不能要求合同相对人承担债上的责任。故从结果上看,与将地役权合同视为债权合同与其视为物权合同没有太大区别。如果视其为债权合同,同样可以通过登记使债权形成对第三人的对抗效力,即一种物权对抗效力,正如预告登记制度那样。由此可以看出,区分物权与债权,其突出表现在是否可以对抗第三人,即具有对抗性。所以,不对抗第三人的物权与债权从效果上没什么区别,那么登记对抗仅是贴上物权的标签而无实际效果,其意义何在呢?所以只有全面建立物权登记生效,即登记权利人为物权人时方有对抗效力,物权登记制度才有其真正意义。

另外,只有土地私有才有可能存在土地所有权的让渡。在我国,因为土地所有权不能通过交易进行让渡,故在土地上设置土地承包经营权这一用益物权,未经登记不能对抗所有人,所以仅能对抗相对人,此与债权的保护效果没有区别。故设置土地承包经营权为物权,在土地公有的条件下,其保护效果债权就可以达到,所以无需设置其为用益物权。所以,在土地公有的情况下,我国用益物权制度与传统民法中的用益物权制度是有一定区别的。

物权法构建了物权登记制度的基本框架,确认了物权登记的推定效力以及善意取得效力,并用大量条文规定了登记在物权变动中的作用,使我国物权登记制度基本确立。通过上述分析可以看出,不动产物权登记的效力,随着其处于不同的状态而截然不同。故可在此基础上对物权法中关于登记制度的相关规定进一步梳理分析,不断完善物权登记制度,发挥其最大作用。

(作者:中国政法大学民商经济法学院08级研究生)

注释:

①孙宪忠.论不动产物权登记.中国法学.1996年第5期.

②李凤章.不动产权利登记的效力及其限度.甘肃政法学院学报.2007年9月.

③[德]曼弗雷德·沃尔夫著,吴越、李大雪译.物权法.法律出版社.2002年第18版

④[德]鲍尔·斯蒂尔纳著,张双根译.德国物权法.法律出版社2004年版.

⑤[日]田山辉明著,陆庆胜译.物权法(增订本).法律出版社2001年版.