次贷危机对我国住房抵押贷款市场发展的启示

谌　玲

摘要：美国次贷危机引发的金融海啸席卷美国，进而波及全球，给美国乃至全球金融市场都带来了严重的冲击，此次次贷危机的爆发主要是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等一系列因素所导致的。近年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，以及金融机构放松贷款条件等因素导致房价的不断上涨，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理。中央银行应强化对银行贷款质量的监管，并尽快完善住房抵押贷款市场的信息披露制度，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。

关键词：次贷危机；住房抵押贷款；抵押贷款证券化；风险控制

中图分类号：F830.572

文献标识码：A

文章编号：1672—3198(2009)11—0144－02

1美国次贷危机的爆发

所谓次贷，是指美国房贷机构针对收入较低、信用记录较差的人群专门设计出的一种特别的房贷。相对于风险较低的“优质”贷款而言，这类贷款人的还贷违约风险较大，因此被称为“次贷”。

在金融一体化及其联动效应的影响下，美国次贷危机引发的金融海啸迅速波及世界各个角落，由于我国资本管制相对严格，国内金融机构对海外金融衍生产品市场的参与程度不高，使得次贷危机对中国的影响有限，但是，我们也应该看到，近年来，我国利率水平较低，金融机构放款条件放松，导致我国住房价格节节攀升，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，深入研究我国的住房抵押贷款市场存在的问题对防止我国有可能出现类似美国的次贷危机有着重要的现实意义。

2我国当前住房抵押贷款市场发展存在的问题

2、1低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展

1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，大量具有住房需求的个人涌入到房地产市场，在宽松的货币政策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房按揭贷款快速发展并迅速成为各大金融机构的业务重点，2007年以来，商业性购房贷款中个人住房贷款增速呈逐月加快态势，6月末个人住房贷款增速比1月末和3月末分别提高了4.8和4.6个百分点，同时，房贷利率进入上升通道，仅在2007年一年，中国人民银行6次提高存贷款利率，在我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。

2、2贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患

近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。据统计，2006年9月末，上海中资银行个人房贷不良比例在2年时间内上升7倍多，商业性房贷逾期违约率也上升了10倍多。

2、3我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制

为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。

3次贷危机对我国发展住房抵押贷款市场的几点启示

3、1严格住房抵押贷款的审批，防范风险

美国次级住房抵押贷款的膨胀以及最后出现危机的一个重要原因就是金融机构因房地产市场的持续景气，过度依赖抵押物而忽略了借款人的还款来源，降低了发放按揭贷款的标准，放松了对贷款人资质的要求，甚至推出了“零首付”和前期免月供的按揭贷款，在市场利率上升，房屋价格下降的情形下，就会出现大批“次贷购房者”无力按期偿还贷款的局面，危机就不可避免的爆发了。所以，我国的金融机构应充分认识美国次贷危机的教训，密切关注房地产市场的变化，在保证严格执行首付政策的条件下，要适度提高贷款首付比例，坚决杜绝零首付的出现，严格审查贷款者的资质条件，如还款能力，还款意愿和还款记录等等，严格住房抵押贷款的审批和监控，合理控制贷款规模，防范风险。

3、2培育多层次的住房抵押贷款市场，避免风险的过度集中

在我国的住房抵押贷款市场上，提供抵押贷款的金融机构基本上都是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于住房抵押贷款期限长。需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场，且抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。一旦房地产市场出现低迷，银行业将面临损失。为了避免风险的过度集中，应该培育多层次

的住房抵押贷款市场，把政策性住房金融、合作制住房金融和外资住房金融机构引入进来，拓宽融资渠道。

3、3通过住房抵押贷款证券化来分散风险

住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房贷款转化为抵押贷款证券(主要是以抵押贷款作为担保的债券)，并通过在二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和分散风险的目的。二级市场的运作不仅使得一级市场有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效地实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。但是，美国次贷危机的爆发，让我们清醒地认识到，住房抵押贷款证券化的成功运作，首先需要一个健康的宏观经济环境，并需要各参与方对宏观经济的变化发展趋势有较为客观的预期和充分的风险意识，其次要按照资产证券化各个流程的运作规则来进行，严格控制各环节中有可能蕴含的风险。

3、4加强对住房抵押贷款市场的监管

在过去很长的一段时间里，美国监管当局的注意力一直集中在银行和存款机构，强调对机构稳定的监管，而对产品创新多半采取了放任自流的态度。但证券化这类金融产品的出现，不但增大了金融体系整体的系统性风险，而且增加了相关性风险，是对金融稳定的一个潜在威胁。监管当局相对放任自流的监管态度，在一定程度上纵容了金融机构的过度证券化的行为，最终导致了次贷危机的爆发。我国监管部门要充分吸收美国这次危机的教训，加强央行和银监会的协调配合，积极探索更为合理有效的监管方式，监管部门应督促商业银行实施严格的贷款审批制度和风险管理措施，做好风险提示和检查工作，并且要求金融机构在加强风险管理的同时，合理构建资产组合，主动调整贷款的行业、地域和期限结构，规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致的贷款质量的下降，及时对商业银行发出风险提示。

3.5完善相关法规及制度建设

为了给住房抵押贷款市场的健康发展提供良好的外部环境，需要进一步完善相关的法规制度建设，近年来我国征信法规建设和制度建设虽取得一定进展，但仍需完善个人征信系统，降低信息的获取成本，降低信息的不对称。完善个人信贷的相关法律，加强对信贷违约的处罚，从法律层面保障银行发放住房抵押贷款的安全性。同时还要尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系，对行业的风险预警系统主要依赖于两方面的指标，一是宏观经济指标，如国民经济增长率与国民收入，物价指数和通货膨胀率、中长期贷款利率等；二是房地产行业的指标，如房地产贷款增长率与信贷总额增长率之比、房价和家庭平均收入之比等，通过房地产行业风险预警系统的建立来对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，从而确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。

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