经济调整期房地产预售风险防控探讨

张加蕊

摘要：针对当前经济形势及市场现状，深入剖析房地产预售所面临的风险，提出防控预售风险的对策建议，以期为相关管理部门提供参考依据。

关键词：调整期；预售；风险防控；监管

中图分类号：F235.91

文献标识码：A

文章编号：1672—3198(2009)11—0146－02、

1企业经营风险进一步加大

我国的房地产市场是在市场机制发育不成熟的背景上发展起来的，房地产开发投资额大，回收期长，开发企业从来就承担着较高的经营风险。上一轮经济增长中，房地产行业高热发展导致一级市场竞争异常激烈，部分企业追求规模的迅速膨胀，对预售资金进行内部不规范转移。资金链逐渐绷紧，这种资金超速运转的扩张模式是在销售增长预期中形成的，其运行明显需要预期增长实现的支持。然而，当前我国经济随世界经济进入了调整期，房地产市场买卖博弈仍在相持阶段，小幅回暖不能缓解存量房的重压，开发企业业绩持续下滑，交易量的下降对开发企业回笼资金造成显著影响，销售资金回笼不力和股市的低迷导致房地产行业整体资金状况恶化，同时存货占比上升，货币资金占比下降。反映了短期资金安全性的降低和企业经营风险的加大。

2群众消费风险进一步加大

在商品房预售中，真正的标的物尚未形成，购买方取得的只是房地产开发商的一纸承诺，在购房人交付了所有房价款而房屋交付使用之前，开发商仍然保留着对交易物的所有权。消费者只享受债权，这就意味着商品房预售作为融资的一种手段同时起着转移风险的作用。在目前不容乐观的经济背景下，经营压力往往导致道德风险的产生，与经济上行期相比，经济调整期更容易形成恶意的欺诈。这使得购房群众承受更多的风险。由于交易方式、交付期限以及标的物本身的特殊性，在信息披露不足的情况下，消费者是否能最终得到合格的产品还是一个未知数，交易双方信息严重不对称，消费者几乎无法了解到诸如经营状况、资金实力等信息，当企业难以应对经营压力，最低成本的手段就是将不断增大的风险转嫁到购房人。

另外，从经济学角度讲，交易的时间长短与所承担的风险成正比，由于资金回笼压力加大，当前开发企业大多选择将预售节点在规定范围内尽量前置，同样由于资金回笼速度影响，开发企业“僧多粥少”使得建设速度减缓，预售履约时间延长，这在一定程度上也提高了预购人的消费风险。

3房地产金融风险进一步加大

我国房地产开发长期以来形成了高负债经营的模式，房地产开发企业自有资产较少，项目开发资金严重依赖银行贷款，企业资产负债率高，一些企业甚至“空手套白狼”用银行的钱赚钱。赚了是自己的，亏了是银行的。另外，开发企业大多采用的是阶段性滚动开发的模式，上一阶段回收的资金马上用于下一阶段的建设，况且资金在不同项目间相互挪用，这种模式对销售资金回笼的要求较高，在经济上行期，这种模式房价不断上涨中“成功”演绎。然而，现阶段我国经济进入了调整期，房地产交易量和交易价格都有所回落，一旦销售情况达不到预期，很有可能造成资金周转不灵或经营困难、严重亏损甚至资金链断裂。当借款人不愿或者无力偿还贷款，就产生了房地产金融信用风险，此时，即便银行通过处置抵押物从中求偿，也会可能受市场低迷影响，产生抵押物价值减损及抵押物变现困难。当银行因贷款回收困难现金量减少影响存款提款需求则产生了继发的流动性危险。

4行业风险引发社会风险

个别企业的违规行为及极端表现可能引发百姓对行业的不信任，使民众的消费信心遭受打击，从而使改善和投资型需求进一步扩大观望态势，自住型需求释放减速，加重房地产行业的低迷。开发项目一旦无法维计，发生烂尾，必定会有部分群众利益受损，人民生活受到严重影响，成为行业和社会的不和谐因素。

以上，我们探讨了当前我国房地产预售所面临的风险。针对较为低迷且处于高风险环境的房地产市场。国家及各地方政府先后采取了积极措施以维护房地产市场健康发展。解读这些政策措施，结合市场实际，笔者认为当前防范房地产预售市场风险需要从以下几个方面人手：

(1)支持、引导房地产开发企业积极应对市场变化，缓解资金链紧张。

国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)指出要支持房地产开发企业积极应对市场变化。持续的房地产市场低迷告诉我们，楼市只涨不跌的神话已经不复存在，房地产市场必将回归理性。同时，我们也应看到，我国政府改善人民居住条件的决心没有变，从长期来看，不动产本身的固定性和土地稀缺性特征使得房地产市场仍然呈长期向好的趋势，如何在经济调整期调整经营策略平稳渡过难关是企业新时期的新课题，也是政府在宏观调控外的引导职责。

值得注意的是，在全国大部分城市市场一片滞销的环境下，2009年初，华南地区的广州和深圳，不仅成交量同比有较大幅度的增长，其各项指数环比亦小幅回升，万科、中海、金地和保利等品牌开发企业，在市场低迷的情况下，凭借更加符合市场需求的项目、更合理的定价、更多样化的营销手段和更强大的品牌影响力，销售面积和销售额实现较大幅度的同比增长。春节后，北京、天津等地分别由房地产业协会、房地产商会等机构发起了数十家开发企业的联合促销活动，实践这证明收到了一定效果。这在一定程度上说明了，开发企业通过提高产品质量、合理价格出售、适当缩小利益空间以加速资金回笼是切实可行的。与国际房地产市场业平均8％的利润率比较，我国的房地产行业属于高利润行业，房价仍然高于普通购房者的承受能力，地方政府在促进市场健康发展的同时，要警惕变成房价的“托市”工具，要引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施。消化存量建设。同时，开发企业也应结合自身实际情况，制定合理的方案，开源节流，比如加强对建筑工程的预算、核算，优化流程减少管理营销费用支出，调整推广手段有效传递信息以赢得市场信任，寻找利润和资金回笼的平衡点，减轻资金链条的压力。

(2)强化地方政府的职责，加强市场监管。

在这次大规模的经济调整中，在世界房地产行业全面窘境下，我们国家及地方各级政府采取了一系列积极迅速的措施。在宏观经济方面，2008年连续5次调低贷款利率和存款准备金率，同时鼓励各大银行适当在房地产行业给与优惠和政策倾斜，这在一定程度上缓解了房地产开发企业的资金困难，刺激了居民消费。然而，我们必须看到，政策上的“松绑”在一定意义上意味着风险的进一步增加，如果相应的监管跟不上，必然导致不良后果，如同饮鸩止渴。

我国《城市商品房预售管理办法》规定“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”比较而言，预售许可证审批属行政许可行为，相对较为成熟，而我国对新建商

品房预售资金的监管则较为薄弱。从我国十余年的预售实践可以看出，房地产预售风险主要来自于预售资金的不规范使用甚至恶意抽逃和转移。虽然，早在1996年，我国广东省就已经开始了预售资金监管的尝试，近年来包括广州、济南、南京、天津等城市在内的若干城市也先后制定了商品房预售资金监管政策，然而商品房预售制度隐含的融资安排性质和资金监管可能与市场效率产生的矛盾，使得我国预售资金监管的执行效率不高，大多数城市的预售资金监管仍然没有全面实施，已经出台政策的城市在执行水平上参差不齐，甚至有些城市的监管政策有形无实，“放水”现象严重。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》指出，要“强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场监测，加强监督检查。”笔者认为，当前全面实施新建商品房预售资金监管已经迫在眉睫，而政府对于预售资金监管的全面推开责无旁贷。

首先。应尽早出台国家层面的预售资金监管政策，以对各地商品房预售资金监管工作起到统一的指导作用。在统一上位法的基础上允许各地方城市因地制宜，根据各地市场特点采取行之有效的具体方案，切实加强对商品房预售资金的监管。

其次，在微观层面上，应把握好政策的“宽严度”，在做好预售风险的防控的同时兼顾市场效率。预售资金监管宽严程度的把握，重点要看所面f临的市场环境和形势，充分把握政策适度，既要保障购房群众利益，也要让企业合理经营和运作需求得到及时满足，在安全的前提下用足资金，提高资金使用效率，保持资金的合理流动性。在目前较为严峻的经济形势下，成交量低迷，企业资金链条紧绷，过度监管可能造成增力，容易将企业“管死”，在当前形势下，显然“全程全额”监管方式是不适合的。

目前，我国各省市规定的商品房预售节点条件不尽相同，但都在工程基础完工、工程部位达到正负零之后，此时购买土地相关费用、勘察设计相关费用及部分法定收费已经缴纳完毕，也就是说，工程项目达到预售条件后，后续建设资金主要包括项目总承包工程款及区内主要配套工程费用。经测算，后续主要建设资金约占商品房销售价款的30％～45％，这部分资金正是开发项目能否顺利完工并交付消费者使用的命脉，恰当的监管比例也正是资金安全与市场效率的平衡点。笔者认为，对于全额进账的预售资金-在留足后续重点建设资金的基础上，应允许企业预提部分比例用于偿还在建工程抵押贷款、缴纳税费、支付管理营销费等项目相关费用，支付后仍有剩余的可以用于其他经营用途，如此既保障了交易资金安全和消费者利益，同时避免了对房地产市场效率的过渡冲击。另外，重点监管资金以外的部分预售资金的支付使用有两种可供选择的方法。一是当预售资金累计进账额满足重点后续建设资金时，允许企业可以提取重点后续建设资金之外的费用。二是测算一定的重点资金监管比例，当每一套房款进账时自动扣划，余款可以有开发企业自由支配，同样出于安全和效率的考虑，笔者倾向于第二种。需特别提起注意的是，笔者建议除重点后续资金外，预提资金应优先用于缴纳法定税费及偿还在建工程抵押贷款。以保证税收安全及金融稳定，管理部门应对此有所监督。

5鼓励融资创新，支持企业合理筹集资金

目前，世界房地产的主流是直接融资模式，而现阶段，我国房地产企业融资手段则相对单一，融资的主要要手段主要靠银行借贷和预收的定金或购房款，这在一定程度上使得项目资金运转过度依赖于销售预期的实现。现阶段应引导企业逐步减小资金运营对于预售回款和银行信贷的依赖，发展各种方式的房地产融资渠道，鼓励多元化融资，比如发行企业债券，鼓励房地产信托，成立产业基金，鼓励合作开发等，特别应扩大权益性融资比例，政府适当给与政策倾斜，以此降低行业整体债务依存度。另外，政府引导建立和完善房地产金融二级市场，开发金融衍生产品，增加资产流动性，也能达到分散风险的目的。

金融危机也罢，经济危机也罢，都是经济运行过程中的自我调整和修复。我们应当在这场调整中抓住机会，重新审视预售制度，在风险防范过程中冲破积弊。着力完善其暴露的不足，在危机中求变，在发展中完善才是制度发展的决胜之路。

参考文献

[1]王辉宇，曾辉，浅析我国房地产全融风险及其防控措施[J]，经济技术协作信息，2009，(3)