房产测量若干问题研究

陈伟峰

摘要：在迅速城市化进程中，城市建设规模发展，东西方建筑文化交汇碰撞，建筑型式推陈出新，给我们的房产测绘工作提出了新的要求，也带来了更大的难度。本文对实际工作中一些具体作法和存在问题进行了探讨。

关键词：房产测量；面积计算；商品房计价；分摊；幢

住房问题是关系到国家民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展，及房屋价格的迅速盘升，“寸土寸金”已经不再是神话。在此背景下房屋测量再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。本文对房产测量工作中遇到的一些问题进行了探讨，希望能对房产测量的改善有所帮助。

一、房产测量中“幢”的划分

幢是房产调查的基本单位，也是房产要素测量的基本单位，因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。“幢”区分的基本原则主要有：

(一)应同期规划、同期建设、同期验收

理论上和实践操作中，同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设和验收的项目将各自独立，单独成幢。

(二)地面以上部分的基础、结构应为统一整体

作为同一幢楼，地面以上部分的基础、结构应为统一整体，具体是指房屋的各个部分结构相连，即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可分割。如果房屋各部分间互不相连，则可以将各部分独立分幢。

(三)房屋所占用的土地应为同一产权人

根据有关规定：房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上，且各土地使用权人的土地权属清楚，则该房屋不能作为一幢处理。

(四)有共同的共有共用设施

“幢”的划分，对广大产权人而言，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是作为一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。

二、关于商住楼楼间分摊问题

商住楼一般为一幢楼的下部若干层为商业(或非住宅)，上部若干层为住宅。两部分功能不同结构也往往不相同，商业部位若干层的楼梯间与商业部位不相通，而与住宅相通，主要是为上部住宅服务的，该部分楼梯面积怎样分摊还需探讨。如分摊给商业部位，商业部位并不使用，商业部位有时还有自用楼梯；如分摊给住宅部位，商业部位层数越多，住宅部位分摊面积就越大，并主要因为下部商业而引起。我们的作法是：商用部位的楼梯间(不含商业自用的)和层顶楼梯间由全楼分摊；住宅部位的楼梯间由住宅分摊。这样，既体现了全楼的整体概念，也兼顾了谁受益，谁分摊的原则。

三、相邻两个层面的层高均未达到2.20m时的面积计算

《规范》中规定，房屋层高要达到2.20m才能计算建筑面积。若一幢楼分为两个部分，第一部分为两个层面，层高均为3.0m：第二部分为三个层，层高分别为2.60m、1.80m,、1.60m，按《规范》要求，层高为1.80m和1.60m的两个层面不能计算建筑面积，也就是说，该部分虽然有三个层面，但最终结果只是一个层面的建筑面积，无形中该楼的总建筑面积要小于该楼均为两个层面时的总建筑面积，对于这种结果，不容易让人接受。因此，在实际操作中，当有相邻两个层面均未达到可计算建筑面积的层高时，不能一概而论不予计算，可考虑将两个层面合二为一当作一层面处理，当然要有一个前提，即两个层面的层高之和不小于2.20m2。

四、坡屋顶内空间面积的计算

坡屋顶作为中国传统建筑的一种形式，越来越多地被应用于现代建筑中，多层住宅的坡屋顶内空间被普遍利用，顶层为跃层的住宅日益增多。《规范》规定：斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算，高度在2.20m以下的部位不计算建筑面积。坡屋顶一般可作为居室或储藏室，具有良好的通风和采光，无论从技术角度还是经济角度来看，坡屋顶部是比较合理的，可将其用作与整个建筑空间等同的一个部分，坡屋顶间的使用可以从屋脊一直延伸到屋檐，靠着屋檐的短墙还可摆放家具，整个空间都可以得到充分利用。因此我们建议：高度在1.50—2.20M的部位应适当计算面积，可按其处围水平投影面积的一半计算建筑面积。在面积计算时，应将其与平屋顶结构区分开来，以体现坡屋顶的利用价值。

五、關于商品房计价方式问题

商品房买卖合同中列举了三种计价方式：1、按建筑而积计价，2、按套内建筑面积讣价，3、按套计价。购房人可任选一种，如果按套内建筑面积计或按套计价将大大简化面积计算工作，购房人也可明明白白消费。但在实际工作中发现：目前购房人还是多选择按建筑面积计价。因为购房人对房屋单价更难了解，对共有共用面积不易监督，有关规定和市场动作程序还不尽完善，在房屋交易评估、核定房价等工作中还是以建筑面积为依据。实现按套销售是一种趋势，我们希望尽快解决面积计算中存在的问题，健全各项制度，规范商品房销售行为。

六、商住楼室外楼梯的计算与分摊

有许多沿街的楼房，下面几层是商业用房，上面是住宅，通往住宅要走室外楼梯。该部分共有面积如何分摊比较合理呢?本人认为在考虑这个问题时，首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式，要从整体加以考虑。由于是商住楼，必然分为商业和住宅两个功能区，室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带，是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下，是由住宅部分使用，但它也是整幢楼的消防通道，对整幢楼的管理、维修等都起着作用，因此，该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积，由商业和住宅两个功能区共同分摊。

七、关于跨层共有建筑面积公摊的问题

近年来，随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃，房屋所有制关系越来越复杂，由单一产权向多产权转化，异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作，明确划分功能区，准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积，作到公正、公平。合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。目前，建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位，房屋出售时，不同楼层价格不同，当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。例如：地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题，地下室销售价格往往比地上部分低得多，如将地下室作为共有建筑面积进行分摊，分摊到不同层的共有面积将被计人到相应的产权面积中，同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。其实不仅仅是地下室，其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。在实际工作中，当共有面积跨层分摊时，我们必须认真界定共有面积及其分摊范围，并在产权证配图上注明套内建筑面积、共有分摊面积明细表，以增加透明度，保护产权人的合法权益。

以上是本人在工作中遇到的一些问题及思考，提出来与各位同仁共同探讨，寻求更加合理的方式、方法，使得房产面积的计算朝规范化方向发展，让产权人放心、满意。

参考文献：

1《房产测量规范》GB／T 17986.2—2000[2l《中华人民共和国测绘法》2002~-8月29日

[3]李向明：《房产测量技术探讨*，载《大众科学》2007年第1期

[4]张勇：《浅谈房产测量中“幢”的划分势，载《中国科技信息》2007年第15期