楼市狂奔一年后

姜智鹏

10月份成交量的放大，与其说是“抢房”，不如说足“抢贷”

10月份楼市的突然火爆，让龙辉觉得很没面子。不久前，这个在上海拥有5家房产中介门店的小老板，才向本刊记者表达过成交惨淡让中介行业面临生存危机的忧虑。

预测落空的还大有人在。在美联物业市场研究组的统计报告中，也出现了这样的字眼——“上海楼市成交猛然回升”。

2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，环比前一周上升了56盘％。之后一周，上海商品住宅成交量又上涨了51.44％，达51.37万平方米，逼近2009年6月楼市最高点，创下了17周以来的最高水平。

成交量猛然回升已成全国大势。

10月12日到18日，在中国指数研究院监测的30个城市中，28个城市的楼市成交面积环比上升，其中，北京成交面积环比上涨44.47％，成交均价环比上涨17.39％。

广州一手房签约量较前一周上涨167.8％；深圳一手房和二手房成交量环比分别上涨43.5％和276.9％；二线城市涨幅更大，重庆、天津、成都的成交量分别环比增长252.32％、185.12％和102.39％。

放大的成交量，终于给已经被称为“银九铁石”的“金九银十”挽回了一些面子。导致成交量放大的两个主要因素，“是救命仙丹还是兴奋剂，还真不好说。”龙辉认为。

第一个因素，是上海新推房源的大量增加。例如，10月12日到18日，上海有25个商品住宅楼盘推新房源，新增供应量达41.15万平方米，比近20周以来的平均水平高34.65％。

另一个因素，则是上海楼市中如今充满着来自银行、中介等多个途径的“小道消息”：从2008年开始试行的部分优惠政策，在年底到期后将不再延续。

所以，10月份成交量的放大，与其说是“抢房”，不如说是“抢贷”——中国房地产经理联盟秘书长陈云峰这样告诉《瞭望东方周刊》。

抢搭政策优惠“末班车”

“我现在最主要的工作就是催，催客户，催银行，因为剩下没几天了。”龙辉说，业内盛传的“小道消息”中，从2010年开始，“二套房贷利率一律上调10％，首套房贷7折利率年底取消”已经没多少悬念，而上海“十四条”中涉及的税费减免政策也将于年底到期，但政府却一直没有表态会否延续，这也让龙辉隐隐觉得不妙，“现在二手房东是恐慌性抛盘，买主是恐慌性购买。”

以在上海购买一套总价100万元、80平方米，购买满3～4年的普通住宅为例，如果现行的优惠政策取消，单卖方所缴的税费，将比现在多出近6万元。如果再算上二银行利率优惠取消，100万房贷，贷30年的话，月供也要增加500多元。

这些优惠主要来自两项政策，一是2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，该政策明确了“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策”，以及免征营业税时，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。

随后上海公布的“十四条”，又规定“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”；“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”；“购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20％”等优惠措施。

这些优惠政策，都将在2009年12月31日到期。“银行方面的二手房贷款申请批复周期，都大大延长了，稍微拖一拖，就可能拖到明年，所以中介和客户都在拼命地赶时间。”龙辉说，在他接触到的客户中，几乎超过90％是冲着优惠“末班车”来的。

“开发商和投资者都在担心，政策红利还能持续多久。”上海东方物产集团总裁王耀华告诉《瞭望东方周刊》，这样的情况，全国很多城市都在上演。

“面粉”依然脱销

但陈云峰觉得，即使现在政策风险已经出现，但中国楼市整体上行的趋势却没有改变。最重要的一点是，虽然有些企业出于规避政策风险和年底回笼资金的考虑，已经圳大了推出新盘的力度，但整体供不应求的局面依然如故。

首先是土地供应量不足。

根据中原地产研究中心提供的数据，截至2009年9月，北京通过招拍挂方式完成住宅用地供应469公顷，仅完成全年1100公顷的供地计划的43％；上海仅完成全年供应计划的60％，为523公顷；而广州、深圳的住宅用地供应还不到200公顷，只完成全年计划的35％和23％。

而根据国家统计局的数据，2009年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置而积21451万平方米，同比下降22.1％；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6％。

投资方面，前三季度全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7％，增幅比1～8月提高3％，但比去年同期同落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，虽然同比增长13.4％，比1～8月提高2.5％，但也比去年同期回落15.3％。

“2008年是没钱开发，2009年开发商不缺钱，但却没有地。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，土地资源的日益稀缺，正使一线城市普遍面临无地可供的状态。

土地稀缺导致的一个极端情况，就是“地王”层出不穷。而“地王”不断出现，又等于在不断抬高“面粉”的价格。美联物业上海区副总经理丁伟告诉《瞭望东方周刊》，在地块的价值产业链中，地王的价格很快会成为重要参照，“人们只会说，半年前这里的地价水平是多少，而没有多少人在意，那是‘地王的价格，当时比周边的均价高出了多少。”

实际上，“地王”产生后，所在区域的均价会迅速上涨，来填补“地王”和当时均价的“价值洼地”。

2009年7月23日，金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷地王。同属赵巷板块的嘉城，2009年初的售价不到每平方米8000元，但在地王出现后，8月新一期楼盘的价格就达到每平方米13000元。

和赵巷板块情况类似的上海宝山罗店板块，年初成交均价在每平方米7C00元上下，也在地王的刺激下，迅速涨到了每平方米14000元。

“地王”的出现，“让郊区很多楼盘价格翻了一番，这些楼盘，要么和地王是同一个区域，要么就是地理环境类似。”丁伟说，而这样的价格，在不久之后，就会成为新的“基准价”。

“面粉”价格的不断攀升，自然会分摊到“面包”上。所以，地王的出现，本身就是对房价最大的支撑。

就算是开发商群体，也感受到了“地王”的压力。“现在出现地王的区域甚至是城市，我们都不打算投资了。”上海东方物产集团总裁王耀华说，“现在拿‘地王的要么是央企，要么是上市公司，央企玩的是国家的钱，上市公司玩的是资本游戏，一般的企业，玩不起。”

王耀华说，地王和地价间已经形成了相互推高的循环，“其实你去看看二三线城市，没有地王的地方，房价就比较平稳。”

2007年在社会资金紧缩的情况下，缩量必然导致房价下跌，但目前的缩量，充其量却只能降低房价上涨的速度，而不会改变房价上涨的趋势。招商证券分析师贾祖国和孟群在一份行业报告中分析，一直到2010年6月之前，各大城市的可售新房都将处于偏紧状态。在这个期间，地王还将继续涌现。

开发商“不差钱”

另一个支撑房价坚挺的重要因素，是资金的充裕。2008年的楼市危机，其实是由流动性和二套房政策的双紧缩引起的，2009年以来楼市回暖，则是货币政策和购房优惠政策双放松的结果。

也就是说，2007年导致楼市危机的主要因素已经不存在了，相反，现在房地产企业“不差钱”。

从资本市场上看，2009年第三季度，中国的房地产上市公司表现抢眼。

10月12日之后的一周，7家地产上市公司发布第三季度业绩预告，其中，有5家预增并且增幅巨大，其中，大龙地产、阳光城、华业地产、中天城投、招商地产、阳光股份的净利润分别预增7000％以上、750％、450％～480％、300～350％、145％～155％和130％～140％。

公开资料显示，同一周，北京、上海和深圳的销售额也分别增长了30.4％、56.2％和45.8％，三个城市的去库存化周期分别只有7.48、2.18和6.96个月。二线城市中，销量也大幅增加，增幅最高的城市是昆明、重庆和温州，增幅达276％、252％和208％。

截至10月20日，51家发布三季报预告的企业中，18家预增，38家实现盈利。在前三季度预期净利润增幅排名中，3家房地产企业进入前十，分别是万方地产预增24606.43％、ST中润预增10177.88％、大龙地产预增7000％。

而公开资料显示，随着6月份A股IPO大门重启，截至10月末，已经有30多家房地产企业筹划在A股和H股上市，募集资金规模将超过1000亿元。“在此期间，企业想获得更好的IPO效果，拿到一个‘地王就是最好的宣传。”新加坡红木集团总经理张永河说。

银行方面，万科、金地、绿地等10多家大型房地产企业，陆续从银行获得了2600多亿元的授信。而根据国家统计.局公布的数据，2009年1～8月，房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元，同比增长34％，其中国内贷款7384亿元，增长46％。

从2009年二季度起，热钱进入房地产市场的速度也在加快。按照一些媒体的报道，二季度流入中国的热钱规模高达1220亿美元，三季度流人的热钱大约有500多亿美元。

“这个规模的预测还是比较保守的，但可以肯定的是，这些钱大部分都流入了楼市。”Clark Lu是上海一家私募基金的总经理，主要业务就是募集海外资金投资上海楼市，“现在流入的热钱，主要目的是趁目前政策较松，先进人中国埋伏起来，等待人民币升值，而相对于股市和实业来说，楼市是保值、增值功能最强，风险最低的。”

从全球资本市场上来看，10月20日，美元指数创下14个月以来的新低，为75.1；第二天，就又刷新了这个纪录，创下74.94的年内新低，比年内最高点下跌16.38％。到了10月23日，人民币对美元的汇率中间报价达1:6.8275，比8月份的高点下降了77个基点。

美元走弱加深了市场通胀预期和人民币升值预期，“资金继续流进房地产市场是显而易见的，外资等人民币升值，国内的产业资金，包括江浙的产业资金和山西的煤老板，也看中了楼市抵御通胀、保值增值的作用。”ClarkLu说。

会否有新一轮调控?

但也正是过分充裕的流动性，埋下了房地产业新一轮调控的隐患。

在通货膨胀和美元持续贬值逼迫人民币升值的压力下，国家的财政政策需要考虑在保持刺激政策稳定性和连续性的同时，如何带动投资和充实财政。

国海证券分析师研究员赵铎认为，当前货币政策的松紧两种方向实际已经面临产值增长与资产价值泡沫的两难选择。要想防通胀，就必须抑制资产价格上涨。

“所谓资产价值泡沫，主要就是针对房地产市场。”Clark Lu说，目前房地产市场几乎成了国外和国内热钱最主要的“埋伏”场所，“4万亿”中究竟有多少是流入股市和楼市的争论还没有停息，海外热钱又在第二、三季度形成了一个小高潮，这些都在推动政府对房地产市场进行新一轮的调控。

8月份，银监会就开始对房地产市场的信贷风险进行调查，指出开发商骗贷、银行违规放贷等现象正在重演。随后，证监会又酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规格，证监会将要求房地产企业整改。

银行开始严格二套房贷政策则说明，政府已经注意到看紧“投资客”搭顺风车、分享政策红利的大门。

政策的威力，不仅在于能改变融资状况和优惠政策本身，更重要的是，能影响市场的信心。“就像银行虽然给予开发企业大量授信，但只是说你可以贷这么多钱，银行给不给你，又是另一回事了。”陈云峰说。

在不久前清科集团研究中心发布的一份调查中，2009年前三季度，中国房地产开发企业资源来源中，国内贷款占21％，个人按揭贷款占13.7％，定金和预收款占26.3％。“光银行就控制了3成以上的资金，而定金和预收款，就是受信心的影响。”陈云峰说。按照目前的状况，2010年中期，中国楼市就能达到供求平衡，而资金的充裕在政策的威力下其实不堪一击，“现在那么多热钱蜂拥而至，可一旦政策调整，他们跑得更快。”

杨红旭认为，由于中国经济复苏过程中，房地产业的重要性没有发生本质变化，所以，大的政策转向在2010年并不会发生，但抑制投资，例如二套房政策收紧等措施却非常有可能在2010年后出现。

阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉《瞭望东方周刊》，虽然有供不应求和资金充裕的优势，但如果2010年国家在优惠政策上无法维持2009年这样的力度，再加上现在的“抢贷潮”对2010年消费力的透支，2010年第一季度中国楼市就有可能迎来一波回调。但这个幅度不会太大，“最极端的情况，也就是某些楼盘下跌20％左右。”