浅析物业管理纠纷处理对策

李　刚

摘要:物业管理作为一个新兴的行业,经过20多年的发展,取得了长足的进步。但尚未形成一套制度化和规范化的管理方式,仍存在诸多问题。近几年来的物业管理纠纷的数量逐年上升,矛盾冲突也在不断升级,引起了相关部门的重视。造成现阶段物业管理纠纷激增的原因主要是,物业管理市场欠缺规范。同时物业管理的发展事关社区的文明、稳定,关系到和谐社会的构建。因此要规范物业管理行业,建立完善的法律法规及实施细则。为此,我搜集现行物业管理纠纷中的出现的形式,并分析了物业纠纷出现的原因及提出了一些切实可行的对策。

关键词:物业管理 物业管理企业 物业管理纠纷

当前物业管理的纠纷及其对策

物业管理在我国迅速发展,各地物业管理企业和丛业人员数量迅速增加。经过近30年特别是近些年的发展,物业管理服务作为与房地产伴生的一个重要的支援性社会服务行业的作用已逐渐被认识,并得到社会的认可。物业管理作为一个新兴的行业,尚未形成一套制度化和规范化的管理方式;加上有的物业公司由原来的房管所转制而来,对物业管理的职责不清,而新成立的物业公司素质又参差不齐,所以在物业的管理中出现了各种问题,特别是近几年物业管理中出现最多的问题是物业管理纠纷,且呈上升趋势,成为物业管理中的突出矛盾。物业管理管有点处于“千夫所指”的境地。

物业管理纠纷,它是指在物业管理合同签订和履行中产生的冲突和矛盾。有的人对此缺乏清晰认识,往往把跟物业有关的纠纷误认为物业管理纠纷。这无疑扩大了物业管理纠纷的范围。另外,任何纠纷都具有两面性。不可能是某一方的过错,可现在一提物业管理纠纷,就认为是物业管理公司的不对。物业管理面临许多难题,最大的难题是开发商遗留问题。开发中存在的问题常常在消费、维护中才暴露出来。而利润已被开发商拿走,留下的缺陷、责任却由物业管理企业、业主两个不该承担的主体来承担。物业管理企业又没有能力承担,在这种情况下就必然要产生矛盾纠纷。

一、物业管理纠纷的类型

物业管理纠纷呈现出类型由于出现的原因各种各样,其形式是多种多样,总的来说可以归结为以下几类。

1. 物业管理权的纠纷

在物业管理的纠纷中有不少与管理权有关,在物业管理中,物业管理公司对所管的物业具有哪些管理权力,哪些属于业主自己行使管理权,哪些需要物业管理公司与业主双方共同行使管理权等,在物业管理的条例、政策中没有明确细致的做出规定。这些纠纷是由于对于物业管理这个新兴行业认识不清、定位不准所造成的。

2. 物业管理费的纠纷

物业管理纠纷多与物业管理费用相关。主要表现为业主无故拖欠物业管理费,或业主对物业公司提供的服务不满意、不同意物业公司不规范收费而拒付费用,物业管理公司作为一个自负盈亏的法人实体将业主不得不诉诸法律以求解决。

3. 物业管理责任的纠纷

物业管理企业在管理活动中到底该承担什么责任?在政府的法规、政策也没有做出明确的界定。物业管理公司作为管理者和服务者的双重身份,应该有责任有义务代表全体业主争取业主应得的利益,保障全体业主的合法权利不受侵犯。对于物业公司在管理中承担的责任,应当分为作为和作为不当来确定其应当承担的责任;对于物业公司在服务中承担的义务,应当根据业委会和业主所签订的物业管理服务合同来执行。

二、物业管理纠纷产生的原因

物业管理越往前发展,纠纷出现的就越多,其原因何在?就目前的情况来分析,主要有以下一些原因:

1. 有关物业管理方面的法律制度的不完善

由于我国目前尚无完善的物业管理方面的法律规范,行政规章也不尽完善,存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。物业管理法律法规的不健全,致使缺乏对物业管理的有效制约机制,造成管理上困难。一方面,缺少对物业管理单位的约束和监督,服务层次不到位;另一方面,物业管理单位的法律地位得不到保障,管理很难收到很好成效。由于对双方都很难有明确的约束,所以在管理的过程中很容易出现纠纷。另外,物业使用人对于物业管理有关法规的认识一知半解,甚至是一无所知,这种状况容易导致不必要的物业管理纠纷。

2. 业主素质参差不齐,业主委员会作用不大

部分业主不顾禁令违章装修、搭建,或稍不如意则拒交管理费用,公德意识与法律意识有待进一步提高。业主委员会作为业主大会的执行机构,应当忠实于业主,维护业主的利益,不能做有损于业主利益之事。然而,业主委员会未发挥应有职责,对物业公司显属违约的行为制止不力,对业主维修基金使用的监管也流于形式,也是物业纠纷多发的一个重要诱因。

3. 物业管理企业的自身原因

物业管理企业自身管理制度不规范,或者规范执行不力,甚至有些物业管理人员执行公务过程中出现一些违法犯罪事件,这一些都造成了物业管理企业管理中的难题。物业管理企业应该为业主提供和物业管理服务合同相一致甚至更优质的服务,但一些物业管理企业未经业主大会的同意擅自降低服务标准,由此造成纠纷。不少物业管理企业过分强调在物业管理重管理者的角色,是本质上物业管理实务业服务,不清楚或者不能准确定位其在承担管理者角色的同时还必须是一个服务者。由于物业管理企业角色定位的不准,很容易在物业管理中造成纠纷。

4. 目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修费用的承担问题

比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,如果属于全体业主,权证应如何发放、保管、使用,收益应如何处理,维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理,对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定,目前尚没有明确规定。

三、解决物业管理纠纷的对策

1. 进一步完善物业管理法律法规。以法律规范的形式规范物业管理行为,保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益,是促进物业管理健康发展的要求。因此,有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。在物业管理法律规范中,确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制,明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则,使物业管理行为真正纳入法制化的轨道,便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

2. 规范物业管理,加强资质管理。政府应明确物业管理行业主管部门的职能,界定物业管理的责权利的范围和标准。同时,作为主管部门应切实履行好管理职责,加大对相关物业管理部门的协调力度,形成物业管理中的统一步调;加大对物业管理的监督、督查力度,促使物业管理企业提供质价相称的服务。防止物业行业不正当竞争。推行招投标制,用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。国家应有组织的启动物业管理培训工程,确保所有物业管理人员持证上岗;并进行职业道德教育,提高物业管理人员的素质,从整体上提升物业的管理水平。同时房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理,实施注册和许可证制度,扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司,引导物业管理走规模经营之路,降低运营成本,创名牌物业管理企业,并在政策和资金方面支持物业行业。

3. 建立及完善业主委员会制度,积极发挥其作用。 明确业主委员会成立的条件、程序及主管部门,并界定其责任、权利与义务,充分发挥业主委员会在物业管理关系中的职能和作用。业主委员会选择物业管理公司,将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果,促使物业公司提高自身综合管理水平,另一方面,业主委员会对业主交纳管理费、遵守业主公约、秩序和公德方面及内部成员具有强制约束力。

4. 物业管理企业完善物业管理的架构,进一步理顺和重新构建物业管理体制。加强企业自身的管理力度,明确管理目标,要加强对员工的技能培训和职业道德的培养,提高员工的素质,进而提升公司的管理水平。以此增加物业管理的自身造血功能,扩展服务领域。物业管理企业必须实行经济核算,寻求合理利润,保持自身资产的增值与扩大再生产。要以所管物业为依托,开展多种经营和有偿服务,增加收入。相成物业公司在所管物业的基础上,开展为业主送牛奶,接送小孩上学等特殊服务,以增加公司收入。

物业管理企业在正确定位的同时,主动采取换位思考的方式,真正做到“以人为本”,为业主提供质价相符、周到细致的服务。以此赢得业主的信赖。同时物业企业要有维权意识,不应怕影响企业形象及业主以解约相威胁而放弃自己应有权益。充分行使在合同中明确规定的权力。

5. 国家应以法律法规的形式界定和明确共用设施和共用部位的产权,归谁所有,并对哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,权证的发放、保管、使用、收益,维修基金的筹集、分摊。于开发商已出售的地下停车库、建设的地面多层钢结构移动车位的权属等根据具体情况做出明确的规定。哈尔滨的某在自家楼前的空地上种菜与物业公司产生的纠纷案,法院判决物业公司胜诉。

相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业,从无到有,从少到多。虽然我们的改革经历了20多年,但是对于物业管理的工作我们要做的还有很多,随着房地产业的快速发展,在管理中出现的问题只采用行政手段是无法解决的,采用行政手段和市场化的两种手段来解决,应当会迎刃而解。