“二套房”松绑 楼市春天还有多远

孙丽云

“12•17”救市政策让中国房地产市场用了1年多的时间走过了一个“轮回”。二套房贷的松绑,能说明中国房地产业告别了“寒冷的冬天”了吗?

房地产业是中国经济的支柱产业,在GDP中占有相当大的比重。它的上游产业是水泥、钢铁等建材产业;下游产业是房产、买房、租房、二手房、家居、装修、物业、房贷、写字楼等……正如中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌所说:“如果房地产行业下滑,可能使2009年GDP增长小于9%。在这种情况下,就业问题就会产生冲击。房地产行业的问题不单单是房地产企业的问题,而是关系到民生问题。”

央行在2008年多次下调利率和金融机构存款准备金率时,曾有人士预示,房地产业的春天即将来临。而事实上,降低“两率”无论是对房地产开发商还是购买者的预期影响都十分有限,因此人们又把希望寄托在二套房贷的松绑上。

在人们的企盼和期待中,2008年12月17日,国务院出台了对第二套房的松绑政策。然而,房地产市场动态能否按照利好的政策发展目前还是个未知数。为了反应新政出台后的具体情况,日前记者采访了中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生。

顾会长对新政的出台表示,“新政目标很清楚,就是促进交易量的上升。房地产市场现在要稳定,关键是稳定交易量。交易量的下降,必然使经济增长速度、就业等受到严重影响。房地产新政出台就是为了促进交易,支持居民购房。应当说政策还是有余地的。1998年为了拉动内需所采取的政策措施力度比现在要大得多。那时大家都还没买房,现在很多人都有房了,买房的积极性和潜在力量肯定会减弱。虽然政策出台力度一再加大,但能不能拉起来,现在很难说。”

政策利好二套房实惠亮眼球

对新政的出台,业界专家表示,“二次房贷松绑”没有“营业税减免”来得直接了当,新政对二套房的利好远大于一手楼市,新政救得了二套房不了一手楼,有可能分薄目前交易量正在回升的郊区一手楼,对一手楼市利好有限。

我爱我家一副总裁算了一笔账:以个人购买一套100万元的普通住宅刚好超过2年为例,按照此前税费标准,对购买住房不足5年转手交易的,按照售房收入全额征收5.5%营业税,即100万元×5.5%=5.5万元:而按照12月17日出台税费新标准,即个人购买普通住房超过2年转手交易的,实行免征营业税的规定。这样,出售100万元普通住房新旧税费政策前后可节省5.5万元。

如果个人购买普通住宅未满2年出售的,由此前按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。假设房主以80万元购买住房,不足2年以100万元出售的,那么,目前需要缴纳的营业税为(100万元-80万元)×5.5%=1.1万元,比此前全额征收100万元×5.5%=5.5万元,节省了5.5万元-1.1万元=4.4万元。

银行理财师以100万元房款为例:首付10万元,总还款额省10万元,共省20万元。

落脚点在消费不在投资

新政措施明确的“二套房”为:对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

尽管中央政府在第二套住房上是让步了,但是,在住房的消费性上没有让步,放开第二套住房也只是在自住房消费上,而不是投资房上的。在房地产市场的价格是以投资为主时,一些所谓的改善性住房的购买者,是不会轻易地进入市场的。因为,这些群体本身就已经解决了住房问题,只不过是希望居住得更好些,如果房地产市场的价格过高,他们会因为一些利率及信贷的优惠进入市场吗?

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出:“国三条”内容很多,但政策的含义十分明确,即房地产的民生性与消费性是房地产健康稳定发展的基础,而一些地方政府及开发商错以为这是托市行为,借以提高地方财政收入、提高GDP都是错误的,而有人想借助新政策来重新吹大房地产泡沫的可能性也不会太大。

各持己见希望大于现实

在“国三条”中,二套房交易营业税的改变是最大的亮点。不过,在众多“利好”声中,有专家称第二套房贷政策并无新意,对改善型住房需求的定义太过模糊,当地平均水平极难界定,因此二次房贷松绑的程度有限,利好不足,在能否激活二套房贷这个问题上,各方代表各持一辞。

一国有大银行个贷部门负责人表示,提供首套住房人均面积低于当地平均水平的证据,操作起来比较困难。由于数据库不完善,目前几乎没有部门能够证明和提供“首套住房人均面积低于当地平均水平”的证据,即使是符合条件的客户,也几乎不可能获得首付两成、利率下浮40%的优惠政策,因此,该项政策实际上操作意义不大,二套房贷实质上仍然没有放松。

我爱我家企划部负责人表示,如何开具现实居住证明等一系列问题尚无执行标准,并且营业税和二套房新政细则及执行日期尚未确定,预计短期内会造成小范围观望。

顾云昌对此也认为,政策产生效应需要一段时间,因为居民购房的心理预期没有改变,还是持币观望。所以,若没有更多的政策出台,想要改变现在市场的状况是有难度的。

交易量一般观望居多

从新政出台以来,二套房交易量如何呢?记者从中原地产那里了解到,目前客流量并不比平时增加多少,但是咨询电话数量比平时多出将近50%。而咨询内容主要集中在何时执行二套房和营业税相关新政以及自己到底能省多少税费的问题上。

上海一家金融企业工作的白领小方,正在筹划着购进自己的第二套住宅,并将目标定在了上海的黄金地段——静安区。刚刚听到“房产新政”,小方夫妇十分兴奋,然而近几日在新开楼盘和房屋中介处咨询一圈下来,发现政策的利好因素,在上海早已经提前消化。他们依然要陷入“买与不买”的时机选择中,期待价格和政策面上的实质性变化。

总之,二套房贷政策并非救命稻草,当前楼市的主要矛盾还是在房价太高,与市民的收入水平差距太大。降低利率、取消交易环节税的方法等等和高房价相比,都只是次要的。所以要刺激楼市,最直接的办法还是要降价。