透视央企“地王”

安 颜

【编者按】

近一段时期以来,从航空、钢铁、房地产到煤炭等领域,央企的强势,挑战着“国退民进”的市场经济理论,亦由此引发了中国改革方向的争论。央企为何如此迅速地膨胀?它将带来什么影响、会不会抑制民间力量的生长和市场经济的推进?从本期开始,本刊将以甲乙方观点辩论的方式,对此类话题展开讨论。

央企,又是央企!

近段时间以来,“国字号”地产企业不断刷新“地王”新纪录,不得不使人们开始重新审视地产业的现状:不断高涨的地价、高调而又一掷千金的央企“地王”,无不使楼市增加了几分迷雾。

争当地王,“国字号”拔得头筹

综观当前国内楼市,房价涨声一片,其中:一线城市火爆,二线城市跟涨,有个别城市还超过了2007年上涨的势头。但从整体上看,还有相当多的二、三线城市的房价却不温不火,甚至也有房价下降的,如河北省的石家庄市。

与此同时,今年以来,各地“地王”频现,全国各地的土地成交溢价均有明显上升,在一片激烈的竞拍声中,众多央企及上市房企积极参与。

在北京,朝阳区广渠路15号黄金地块,被中化方兴公司40.6亿元拍下;在广州,城建集团成为今年的地王,溢价高达154%;在上海,金地集团一口报价30.48亿元,吃下赵巷10号地块;9月10日,中海地产以70.06亿的天价夺得长风6B、7C地块,超过金地集团成为现今国内的新“地王”;在南京,保利地产以总价15.92亿元拿下“南京地王”,这是今年保利地产继拿下“重庆地王”、“成都地王”、“苏州地王”、“长春地王”后拿下的又一个“地王”。

今年各地产生的地王中,央企几乎占去了其中绝大部分,可以说,“国字号”已经成了争夺“地王”最活跃的主力军。

有数据显示,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家,如保利、远洋、华润等;辅业包含房地产的则达106家,约占80%左右。还不仅是大型央企,甚至地方国企也掀起了进军地产的高潮,今年上半年,全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中,有60%是有国资背景的企业获得。

另有一大批国字号企业在资本市场圈到钱后,也希望在未来增加房地产业务在公司中的比重:即将登陆A股和H股的中冶科工股份有限公司在融资400亿元后,也表露了将地产业务打造成一个“巨无霸”的雄心;而在2007年12月登陆A股市场的中国中铁也透露出了要在2016年进入中国房地产业前五名的雄心壮志;央企里另一个巨无霸中国铁建旗下的房地产业务公司也拥有470万平方米左右土地储备,在建面积1300万平方米。

一份权威报告认为:“此轮地王中,国资背景企业将占多数,未来拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。”这就是说,地产领域“国进民退”已是不争的事实,国企注定将成为地产大鳄。

高价买入,央企拿地“不差钱”

央企“地王”引发的热议,不禁让人想起2007年房地产市场疯飙狂进时的情景,不同的是,那一年的“地王”,多由民企所创造。

“全国拿地进入一种白热化阶段,现在拿的地有个预期才能获利,也只有国企拿得起,民营房企都是真金白银,看的是中短期利益,如果三年不能获利,民企是不堪忍受的。”某业内人士告诉记者。

在北京广渠路15号土地争夺中,落败的SOHO中国董事长潘石屹也曾多次举牌,而且每举一次牌,都会拿着计算器算半天。潘石屹事后表示,最后报价到39.5亿元都是被逼的,可是中化方兴前来拍地的副总根本不用算账,一直举牌,潘石屹不得不跟在后面。

央企的屡创地王招来了一些民营房地产企业的非议,万通房地产董事长冯仑表示:如果在房地产行业大规模的国进民退之后,将会使市场交易制度被破坏,房地产将会变成垄断房地产市场。

“宽松的货币政策与央企所具备的优势,是央企能够在土地拍卖市场上有恃无恐的主要原因。”建设银行总行研究员赵庆明评价说。

房地产业与金融行业的高度紧密性毋庸置疑,在每一波的地产走势之中,银行信贷都是直接影响波势的重要驱动原因,2007年下半年的银根紧缩政策,是造成地产业投资大幅回落的主要原因,而今年一季度以来楼市“量价齐升”的逆转,同样主要得益于银行的“开闸放水”。

来自国家统计局公布数据显示,今年1-8月,房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元,同比增长34%,其中国内贷款7384亿元,增长46%。二季度房地产信贷猛增82%,房地产业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82%,个人按揭贷款环比一季度增幅高达287%。

而对于央企而言,银贷、拨付、股市融资等一系列的便利,又使得其往往能占据资金制高地位。公开数据显示,今年6月创下北京广渠路15号地块40.6亿地王的中化方兴,在今年4月中旬获得了中国银行200亿元的授信额度。另一家央企远洋地产获得的各大银行授信总额则已达到300亿元,加上公司债和账面资金,可调用的现金已突破400亿元。

虽然银行贷款不能直接用于购置土地,但是央企可将获得的银行贷款注入从事房地产开发的子公司,子公司再以“自有资金”竞购土地。“国有银行对国企情有独钟,对银行而言,虽然央企的信贷资金未必是最安全的,但却是最放心的。”赵庆明说。

据不完全统计,从今年2月至今,11家央企地产公司的融资总额达831.8亿元,融资动作大多集中在地王频出的6、7、8月份,招商地产融资50亿元、方兴地产先后两次分别增发24亿元与10.5亿元、华润置地增发38亿元……

而且,央企的融资成本远比民营企业低,“央企利率大概只有3%,但是像华远地产的公司融资成本可能要到5%-6.5%,利率几乎差一倍。”7月初,当方兴地产以40.6亿元拍下广渠路15号地时,华远地产董事长任志强说,“3年开发时间累积下来的资金成本差出好几亿元。”

在央企之外,国家资金的入场也使得房地产业发出国家资本炒高房价的忧虑。这其中包括掌控中国2000亿美元外汇储备的中国主权财富基金中国投资有限责任公司,开始出手国内房地产市场;而在国内房地产市场长期低调运作的另一资金大鳄——保险资金,也即将公开亮相不动产领域,10月1日实施的新《保险法》为保险资金增加了不动产投资这一新渠道。