商品房预售制应早日取消

程海晋

在近期出台的一系列房市新政策中，广西南宁试点可能率先取消商品房预售制度的措施最值得关注。笔者认为，在中国实行现有的房屋预售制，等于是给开发商开了一个提前获取暴利的口子，中国房地产行业应该早日割除预售制这颗吸食百姓血汗钱的毒瘤。

笔者曾在美国十多年，也买过房子，但并未看到过或经历过预售，一般买房子，买的都是二手房。即便是新房子，一般也都是建好能看到房子了，才可以销售。即使是北美最热的地产市场加拿大温哥华，很多连体别墅也是建完了才销售。直到我后来去香港工作，才第一次接触到了所谓“预售”。不过，香港的预售房，小区虽没有完全盖完，但基本上也距完工不远，至少可以看到样品房，而且样品房和完工的房子基本上差不多，信誉度很高，不用担心出现欺诈现象。而且在香港从事房地产开发的公司，一般都是上市公司或大型综合商团，从业时间长，商业信誉好，默默无闻的开发商要在香港建新房子，难度奇大。

等我回到国内工作买房子，去了家热销楼盘一看，整个小区还在打地基，我顿时傻眼了。销售小姐很不耐烦地回答我的疑问说：“我们销售的就是这片房子，你先给我们钱，等我们盖好了，你就可以住进去了。” 她又说：“如果我们不能准时完工，那么你就等等，但我们不会赔偿买房人，完工日期都是预计的，没有谁能肯定一定按时完工。”当时，我第一反应是这家房地产商简直不讲道理。后来我才明白，这就是中国的“预售房”制度。很多开发商，只要一拿到土地证，有设计图纸，就先盖房产销售部，再盖房子。

可以说，国内房地产市场是开发商和中介垄断的市场，许多规矩的制定，都按照开发商的利益在进行，买房者毫无招架之功。 预售制除了让开发商可以以“次品房”充当“上品房”销售，还成为中国市场每次房产涨价潮的开始，可谓中国房地产狂涨一个推波助澜的毒瘤。当然，预售房涨价不能独自操作，需要“众星捧月”才行。开发商和炒房团密切配合，炒房团以折让价购入现有的房子后，立刻再通过中介涨价销售，而预售期内的开发商，跟着变本加厉地涨价。

预售制最大的问题，在于只要开发商拿到了地，就可以卖房子“发横财”。房地产的游戏规则开始都是围绕着“地”而来，只要有了地，就有了银行融资，有了银行融资和设计图，就可以预售房子盘活现金流。开发商只要自己投入买进地的价格，哪怕房子不能如期完工，也能提前套现，通过预售制享受到房地产的高额利润，这自然会助长与“圈地”相关的一系列贪污行为。

其实，预售制预售本身不是问题，问题在于中国的房地产开发商信誉太低，欺骗行为太多，房屋质量很不可靠。去年，上海一栋公寓大楼如切片面包般地倒在地上，就是一个很好的例子。在中国的预售体制下，由于买房根本看不到房子，助长了开发商以高价卖低质量房的行为，大量骗取了买房人的钱财，而且一般不用负法律责任。而“以次充好”的做法，反过来对市场房价的狂涨推波助澜。

在香港等发达地区，房地产商信誉很高，法律健全，房地产市场体制保护了买方的利益，而非只照顾开发商的利益。商品房预售制度在这种经济成熟地区，是可以实行的，因为消费者能从强大的法律体制获得有效的保护。不过，在中国房地产行业还处于春秋战国“无义战”的时代，在商业行为极不规范，对消费方的保护很少的情况下，预售制让开发商的利益得到了保护，通过“捂盘”、搞假销售等纯粹的欺骗行为操控房价。如果继续维系现有的预售体制，又不加以法律规范，这些无良房地产商仍会对老百姓恣意妄为。▲（作者是北京管理咨询专家。）