别让房市泡沫毁了改革成果

杨 帆

目前，大家都在议论：通货膨胀何时到来？其实，对于生产资料价格和消费物价指数上升的担心过早，但资产价格，即房地产价格的大幅度飙升已成事实。2003年以来，中央政府出台了诸多政策，但房地产价格在每一轮调控后依然出现暴涨。2009年底，某央企在北京以天价竞拍地块，成为新一轮房价上涨的标志。

如果说美国房地产危机还没有警醒中国人，那么迪拜危机后，世界银行发出亚洲有房地产泡沫的严重警告，还不值得重视吗！这是促使中央再次出手的一个重要原因。如果再放纵高房价，未来数年就有可能酿成崩盘，引发一次毁掉30年改革成果的金融危机。

利益集团垄断是泡沫根源

人们不禁要问：谁有这么大能耐干扰国家调控？答案只有一个：存在一个由房地产商、商业银行、地方政府官员、某些经济学家及媒体组成的庞大利益集团。

在2003年出现了独立的房地产商协会。每次中央宏观政策出台，房地产商就采取集体行动，化解政策于无形。他们经常聚会决定垄断价格，对抗中央政策。在某次会上,他们这样说：“都要挺着，圈子里就这么定了。只要挺过3个月，市场就会回暖。”针对住宅面积低于90平方米的限制，一个开发商说：“我设计住房是上下两层预留接口，梯子一架，立马就成复式。这叫上下贯通，纵向联合。”

当房地产业处于上升时期，对商业银行来说，房地产信贷是优良资产。中国80％左右的土地购置和房地产开发资金直接或间接来自商业银行信贷。商业银行承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。房地产开发商如果不能顺利卖出房子，可以宣布破产，把房子给银行还贷。银行只能低价卖房，形成巨额亏损，使居民存款遭受巨大损失。破产的房地产商并不亏损。

地方政府“经营城市”，卖地成为他们最大的“钱袋子”。土地出让金近年迅速上升，1990年土地出让金10.5亿元，2009年则跃至1．5万亿元。有学者揭露地方政府与房地产商抬高价格的五招：第一招，大搞城市拆迁，创造住房需求以拉高房价。1/3的住房需求是由城市拆迁拉动的。第二招，提高拆迁的补偿标准，立即刺激新房价格上涨。第三招，土地招标拍卖，政府不断抬高土地出让价格。一旦房地产价格走软，地方政府就会减少土地供应，抬高单位土地的价格，造成地价不断上涨的假象。第四招，控制或取消经济适用房和单位集资建房。第五招，操纵房地产统计数据，误导消费者。

商业银行有权或负责放贷的官员、地方政府有权负责批地的官员，一直是房地产商的重点寻租对象。而某些号称“主流”的经济学家为利益集团讲话，背弃人民群众利益，早已为舆论所不齿。上海某著名大学房地产研究中心主任，在中央每次调控政策出台之时，总要与房地产商一起对政策唱反调。

房地产广告通常在都市类报纸上占30%。发达国家有关于限制行业对舆论构成“事实影响”的立法实践表明，当某个行业广告占到媒体的10%以上时，这一行业就具有对舆论的事实影响力。媒体一旦受到某个行业挟制，就会影响到报道的独立性。电视节目给房地产公司做喉舌的也比比皆是，我就参加过一次。主持人规定：节目不许谈房价高的问题，只能谈在高房价下大家如何买房子。

高房价套牢中产阶级三代积蓄

丧失了艰苦奋斗精神的年轻人，贷款买房一步到位，结婚就要100平方米的大房子，每平方米10000元，就是100万，首付要双方父母甚至祖父母出，自己负担30年以上的分期付款。当高房价把多数居民三代人的积蓄套牢以后，泡沫就该破灭了。没有只涨不跌的市场，当房价暴跌以后，财富就大规模缩水了。中产阶级根本崛起不了，他们将被套牢在房子上，没有消费能力。

大多数年轻人“居者有其屋”的梦想破灭了，不得不由买房变成租房，一辈子交房租的滋味是极不好受的。所谓“有恒产者有恒心”，多数人一辈子依靠租房生活，社会能稳定吗？我们警告了多年的社会两极分化，终于在住宅问题上暴露无遗。一批大房产主出现了，他们把住宅作为投资品出租，或作为投机品出售。这样下去，他们也会亏损，因为多数人无法支付高房租。如果高房价会引起如此大的社会经济政治问题，那么就不可以“政府被套牢，银行要亏损”为理由，再纵容这一利益集团横行。

提前解决，损失较小

国家应下决心对第二套房收不动产税，这才是国际惯例。美国人一般只买一套大房子，很少买第二套房，以免交税。加上提高首付比例，足以把一般住宅价格降低30%。

对于豪宅应控制开发数量，提高税收，容忍高价，以满足富豪的需要。对于贫困居民和进城农民，由政府提供廉租房。纠正房地产开发体制的垄断和腐败，是我国房地产业健康发展的关键。政府要控制一般住宅面积，查处各环节提成，把造价压下来。打破大房地产商的垄断，允许居民自己组织住宅合作社，允许单位自己建房。

在理论上应该明确，房地产的性质主要是消费品而不是投资品，更不是投机品。住宅具有社会保障与公共福利的性质，不能完全由市场左右，更不可由地方政府与大开发商谋取垄断利益。

当然，大多数人买不起房子的问题，不仅是因为房价过高，也因为收入不能提高。经济学界长期争论的中国有没有两极分化，两极分化对经济发展有什么作用，有没有垄断和利益集团，他们会把中国引向何方？在房价暴涨，大多数人被逐出买房行列，变成租房者的无情现实中，已经有了答案。中国经济高速发展背后隐藏的深层次矛盾，因此暴露无遗。能不能把住宅问题解决好，乃是一个关键，必须下大的决心进行利益格局调整。▲（作者是中国政法大学商学院教授。）