国有土地使用权出让年限应从何时算起

瑞安市国土资源局 刘超卿

国有土地使用权出让年限应从何时算起

瑞安市国土资源局 刘超卿

国有土地使用权出让年限应从何时算起，这个问题在土地管理的日常工作中经常碰到，涉及到受让方的重大利益。目前存在较大的争议有三种，第一种观点“合同成立生效说”，从土地出让合同签订之日开始计算；第二种观点“批准、登记生效说”，从土地使用证签发之日算起；第三种观点“附条件生效说”，从合同的约定生效之日算起。那么国有土地使用权出让年限起止到底该从什么时间算起？国家有关法律、法规又是怎样规定的呢？

首先，据相关法律规定，土地使用权属于不动产范畴，其使用权的取得适用《物权法》，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”那么从《物权法》来看，将登记作为取得使用权的前提，土地使用权自登记时设立，则出让年限自土地证签发之日算起。《房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”第十六条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”根据以上二个法条的规定，受让方未在规定的时间内支付出让金（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定60日内支付）或出让方未按规定提供土地的，就从土地出让合同签订之日开始计算出让年限，存在明显的不公平之处。另外，《土地管理法》第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《合同法》第四十四条第二款也规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”从以上关于土地使用权登记的相关法律看来，国有土地使用权出让年限自登记时取得或从合同的约定生效之日算起，明显排除土地出让年限从合同签订之日算起。

其次，按照有关法规、规章、司法解释的规定，1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了土地使用权出让最高年限，如居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等，第十四、十五条规定与《房地产管理法》的第十五、十六条有规定相似之处，进一步明确了土地出让金的交付时间为出让合同签订后60日内支付。第十六条规定，“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”浙江省人民政府（92）19号令《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十条则更加明确规定，土地使用者应在出让合同规定的期限内，依照规定向土地管理部门办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日算起。1995年12月27日最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中“出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效。”从以上有关规定来看，土地使用权出让年限则从土地证签发之日起计算。

再次，按照批复、规范性文件的规定，1996年6月5日国家土地管理局对海南省土地管理局《关于国有土地使用权出让年限的始起日期问题的请示》的批复：“土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。”2006年8月1日起国土资源部发布施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)均规定：“受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。”2008年4月29日国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的第七条规定：“本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为＿＿年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算。”从以上有关规定看来，出让年限起止计算时间由土地使用证签发之日算起或从合同的约定生效之日起算。

通过以上法律、法规、规章、规范性文件可以看出，国有土地使用权出让年限应当自签发或领取国有土地证或从合同的约定生效之日算起。国有土地出让年限从合同签订日算起，合同还没有生效或履行就计算出让时间，不符合《民法通则》的公平原则和《合同法》的效力原则，至少侵占或剥脱了受让方从合同签订至供方实际交付土地期间的使用权，明显不公平。但从国有土地证签发或领取时起算也存在明显的不切合实际等情况，按原《土地登记规则》或《浙江省土地登记办法》规定：“受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”土地机关受理土地登记后应在20日内办结，还不包括公告时间15日。如某受让者在出让合同约定支付全部土地使用权出让金后第30日申请土地登记，再加上登记机关办理登记时间35日，则大大超过了供方实际交付土地的时间。或者受让方不按时申请土地登记，领取土地证书，在若干天，若干年后再申请土地登记，出让年限也从土地使用证签发之日算起，则更加不合理，何况《土地管理法》及其实施办法和最新的《土地登记办法》没有规定对不按时申请初始（设定）土地登记的强制措施。

所以笔者认为，在实际工作中，国有土地出让年限应从供方土地实际交付给受让方日起计算既符合法律法规规定，又合情合理。