对房地产企业会计信息质量的探讨

许昌瑞贝卡房地产开发有限公司 赵明益

对房地产企业会计信息质量的探讨

许昌瑞贝卡房地产开发有限公司 赵明益

由于房地产行业自身的特点，其财务会计信息质量对整个行业的发展前景与相关的调控政策都有很大的影响。本文主要分析了当前房地产企业中会计信息质量存在的问题以及新制度在整个行业中的应用程度，并且针对一些不足之处提出了相应的对策建议，以期望对提高房地产企业信息披露中的信息含量、完善房地产企业的财务会计管理体系有积极的参考意义。

房地产企业 会计信息质量 会计准则

一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注，房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点，其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则，但是从在房地产行业实施的状况来看，仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证，而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重，这也导致了国家财政税款的流失，本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

（1）风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险，这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点，所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地发布有关风险的企业财务信息。然而，从当前我国相关的财务会计法规制度来看，房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险；但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及，相关方面的质量保证金信息也未加披露，这是需要进一步改进的地方。

（2）会计核算准则指引不够完善，业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说，会计核算准则指引不够完善，这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间，于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程，这部分的管理费用就计入了当期损益，而由于整个工程的部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现，而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标，比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况，这也会在很大程度上使投资者产生误解。

（3）企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度，使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定，企业现金流量表的编制主体是企业自身，然而，现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说，房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的，而在另一方面，企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的，由于房地产企业的开发期限较长，其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

（4）房地产企业的会计体系不规范，收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中，相关的财务会计体系仍然不规范，销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法，这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中，房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点：第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入；第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入；第三种情况是在项目竣工验收以后，开具销售发票确认收入；第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说，上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体，在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题，被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上，企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致，因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题，本文提出以下的对策建议：

（1）提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面，首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目，该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外，还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前，预售商品房收入不能结转，但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况，由于各房地产企业的预售政策不同，往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响，而在很多房地产会计信息中，上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例，根据目前预售政策规定的要求，相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时，房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证，然而在其他一些地方的规定往往与此不同，所以，披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下，额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后，企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露，也就是说以企业每一个项目为基本单位，披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量，这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

（2）完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定，然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足，这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法，从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说，假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用，那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用，而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债，这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此，我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引，以此来规范房地产行业的会计信息管理。

（3）完善企业内部会计核算，整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题，相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系，这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度，也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算，具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范，整合现金流量统计，通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

（4）完善房地产企业的会计规范体系

近几年来，伴随我国会计理论研究的进一步深化，政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范，以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度，使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时，还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引，使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范，这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此，我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系，制定出科学的会计核算准则，从而提高房地产企业信息披露中的信息质量，这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

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（责任编辑：张彬）