中小城镇房地产发展问题探析

武汉大学 雷茗洋

中小城镇房地产发展问题探析

武汉大学 雷茗洋

随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快，房地产经济得到了迅猛发展。近年来，中小城镇房地产业也得到飞速发展，特别是发展较快的农村地区。本文针对当前中小城镇房地产开发的现状和出现的问题，较为全面地阐述了这些问题的成因以及造成的不良后果，继而提出了相应的解决对策。

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一、中小城镇房地产发展的现状和存在问题

1、中小城镇房地产发展的现状

2008年，城镇人均住宅建筑面积已达到了28平方米左右，基本满足人们的生活需要，但离我们国家制定的小康标准还有一定的距离。而中小城镇是农村人口相对集中的地区，是区域经济的重要组成部分。当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控，使得许多中小城镇借此新农村建设的契机，掀起了房地产“开发热”，为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房，并以非常优惠的价格吸引投资者，城市开发商也开始向农村转移，需求新的“经济增长点”。但是中小城镇正在兴起的房地产“开发热”有悖于科学发展观的本质要求，与新农村的长远规划并不和谐。

2、中小城镇房地产发展中存在的问题

房地产规划意识淡薄，规划滞后，房地产市场结构性供需不平衡。我国中小城镇房地产建设缺乏完善的理论指导，存在低水平重复建设现象，同时投资也具有很大的盲目性；房地产开发区位选择不合理，土地供求失控，建设项目与城镇规划不相衔。国有土地得不到有效利用，大量土地被搁置。中小城镇土地利用规划滞后，土地资源使用效率普遍不高，导致房地产投资不合理；房地产的建筑密度较低，布局松散，而且建筑形态千篇一律，失去了地方特色。房地产的开发水平低，有的甚至连工程质量都无法保证。基础设施比较落后，公共设施缺乏统一规划；房地产市场隐形交易比较活跃，国有资产流失严重特别是税收；物业管理比较落后，购房者权益无法保障，生态环境遭到严重破坏等诸多问题都制约着中小城镇房地产市场的可持续发展。

二、中小城镇房地产发展中存在问题的成因

中小城镇房地产开发中存在的这些问题既有机制的原因，又有观念的原因。从总体上看，我们国家目前的经济发展水平并不均衡，小城镇的发展仍处于起步阶段，还需要很长一段时间的巩固和完善。这些是导致小城镇房地产开发出现上述问题的根本原因。具体原因分析如下：

1、中小城镇市场机制不规范，发育不成熟

就中小城镇的房地产开发而言，对市场需求的分析是开发公司进入小城镇进行房地产开发的基础和前提。近几年，中小城镇居民对住房改善性需求持续旺盛，房地产市场需求出现明显上升的趋势。但是中小城镇房地产市场机制不规范，发育也不成熟，导致其开发过程中出现上述问题。

2、区域产业结构趋同，配套改革明显滞后

产业结构趋同导致中小城镇房地产建筑形态雷同。另一方面城镇行政管理体制不适应；城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动；大量农村居民“两栖”现象普遍。

3、规模化发展滞后，建设具有盲目性

这个主要是土地利用规划滞后于中小城镇建设规划。目前中小城镇的发展主要是以处延发展为主，走的是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致中小城镇规模偏小，城镇集聚功能较弱，基础设施尤其是环境设施严重不足。由于一些政府部门缺乏长远规划且规划缺乏科学论证，片面追求大规模，制定了很多主观随意性的优惠减免政策，导致中小城镇的房地产开发具有明显的盲目性和自发性，给城镇发展带来很多困难。

4、投资能力不足，资金匮乏

房地产投资不足，来源分散，是制约小城镇房地产业发展的重要因素。小城镇建设的中长期贷款不足，过度依靠预算外投资，且资金的运作不规范。而且资金的来源分散，利用效率低下，无法有效发挥资金的集聚功能。

5、中小城镇房地产企业素质不高

很多开发商在利益驱使下，建造过程只重视房屋的建设成本而忽略了建筑品质，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了中小城镇房地产开发的形态单一，档次不高。一些企业的职工队伍专业技能比较弱，缺乏思想教育培训，存在职业素质较低的从业人员，而且个别企业运作也不规范，损害了行业形象。

6、需求早熟

相对于目前中小城镇经济的发展阶段来说，部分地区的居民的平均住房水平已经超越了中国住宅建设的档次。

7、产业风险配置严重不均衡，法规不完善，政府管理不到位

由于产业不合理，房地产市场的风险主要有购房者承担很不公平。中小城镇的建设和房地产管理法规不完善，政府的管理也不到位，加上中小城镇居民对于相关法律法规不了解，缺乏相关工程技术知识，难以维护自己的权益，导致房地产商的有机可投。

三、中小城镇房地产发展中存在问题的解决对策

在未来房地产发展中，我国要高度重视中小城镇的可持续发展、走特色城镇化道路。要坚持以市场为导向，逐步规范房地产市场机制，合理利用土地资源，积极引导中小城镇房地产业的发展；编制科学的规划，完善中小城镇房地产开发的配套管理措施；加强中小城镇房地产业的宏观调控；努力提升中小城镇地域风格特色，加强对房产发展的有关政策、法律、法规的宣传工作。在中小城镇房地产发展过程中坚持可持续发展战略，优化生态环境，努力营造人类最适宜的居住场所。

[1]牛凤瑞.中国房地产发展报告NO.4[M].社会科学文献出版社, 2007

[2]盛垒.新农村建设与农村房地产业发展[J].重庆社会科学2007;1

[3]巫文勇.我国小城镇房地产业发展中的问题与对策[J].中国房地产金融2004;12

（责任编辑：何秀秀）