出来混迟早要还一个房管副局长的土地权力史

文/伏昕 田新杰 陈小莹

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出来混迟早要还一个房管副局长的土地权力史

陶校兴的三次签字，帮助帝景苑的总建筑面积从64124平方米增至90297平方米。仅此，开发商获利数亿元。

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10月14日，新华社发布消息称，上海市住房保障和房屋管理局（简称房管局）第一副局长陶校兴因涉嫌违纪接受上海纪检部门调查。这是该局近年来“落马”的第三名处级以上官员。

10月14日，上海市房管局第一副局长陶校兴因为涉嫌严重违纪，接受上海市纪检部门调查。随后，进一步消息证实，陶校兴已经被“双规”。此前，陶的老同事、上海房管局原副局长殷国元在上海社保案中“落马”，其直接下属、有着“上海土地第一处”之称的土地处原处长朱文锦也因受贿被查，分别被判死缓和有期徒刑15年。

陶校兴在职10年，长期分管土地。2008年殷案结束后不久，上海市房地局被拆分为上海市规划和国土资源管理局（简称“规土局”）和上海市房管局。其中，房地局的土地主管职能划拨前者，陶校兴则改为“分管行政法规和人事”。

陶被调查的问题目前尚不完全清楚，但据上海房管局人士称，陶被查出有多处房产，上海社保案之后就基本不大管事了。而熟悉陶校兴的一位上海土地协会人士称，自社保案后，陶近几年来已多次协助调查，此次被查估计与帝景苑项目有关。该项目曾引爆上海部分官员低价买房名单，引起舆论震动。

他今年59岁。

权力

“以房地系统的角度看，陶校兴是房地局的‘外来和尚’。”一位熟悉陶校兴的上海房管局内部人士说。在就职上海市房地局副局长前，陶校兴曾官至上海市松江县县长，副局级，进入房地局有些偶然。

2000年左右，松江撤县建区，时任县长的陶校兴照理应顺势成为区长（正局级），但根据上海官员升级的规定，副局级升为正局级至少需要任期满4年，当时陶任县长仅两三年时间，未能满足条件。

2000年7月，上海市房屋土地管理局与上海市地质矿产局合并，组建成立上海市房屋土地资源管理局，即新的房地局。陶被平级调动继续担任副局级干部，一直至今。这次平调，成为陶校兴官场生涯的一个转折点。

同年出任上海市房地局副局长的殷国元，早在1995年就担任原上海房屋土地局管理局的副局长，是一位房地局“老人”。

陶校兴这位“外来和尚”很快融入房地系统。2002年分管土地的殷国元因一些原因被转为分管拆迁，陶校兴接任殷开始分管土地工作，其中包括土地利用处，成为土地利用处原处长朱文锦的直接上级。

至此，殷—陶—朱构成了上海土地系统的三个关键节点。2007年殷国元案发时，上海市政府房地系统的一位人士透露，纪检部门在房地产领域反腐，就是要严查整个上海的“土地关系网”，顺藤摸瓜，严惩这些关系网上的“节点”机构及关键人物，打击各类权钱交易的“土地中介”行为，“殷国元受调查只是个开始”。

与陶校兴有过接触的一些学者和地产商指出，其平日为人行事一贯低调。但是这位长期分管土地的副局级干部的权力却不小。

“虽然各个环节都有一定的决议程序，但是作为分管土地的领导权力巨大，例如土地批租，批给谁，领导自然可以拍板。”一位房地局内部人士承认，房地局在土地出让、对闲置土地处理（如哪些收回，哪些延期开发）、容积率改变等各个环节都具有巨大话语权。

以当时所处之职位和权力，陶不仅在地产商中炙手可热，在区县一级政府中也被奉为上宾，非极力讨好不可。所谓官商都极吃得开。

上海一区县房管局内部人士透露，2008年之前，许多区县主要领导均需与陶保持好关系，上海每年建设用地土地指标分配，均通过其手。

国家为保护农地及耕地，每年由国土部下发地方一定农转用等土地指标，其为地方政府每年新增建设用地的主要来源，也是地方政府领导人极为关注并极力争取的指标数目。

从上海规土局可查证的数据看，2005年以来，国土部下达上海的新增建设用地指标在4500～5000公顷左右，其中一部分留用市级及国家在上海的大项目，每年，约有半数的土地指标下派给区县利用。

拥有这一发配权力的陶校兴，即为上海区县领导人及大项目负责人亟须敬奉的“土地爷”。而当时，陶对外也相当高调。

一次金山区区委书记跟他说土地没啦，陶当即对他说，你们有很多存量土地啊，“撤掉批文的集中到工业区的土地就有400公顷，一个区啊，400公顷什么概念。”

或为了应付各区县对土地指标的争夺，原本是“外来和尚”的陶校兴，对上海各区县的土地指标之存量相当熟稔。

2005年，上海约有3600公顷闲置土地，外围的2000多公顷由各个区县处理掉之后，陶采取了另外两个手段管控土地指标，一个是通过控增量逼存量，另一个实行“批项目、核土地”的制度。

“区县已有存量的，我就不给你了，否则你存量又放着，新的又要，那我哪有这么多土地，所以对不起，你把存量先消化掉，再来找我争取指标吧。”其言其行，可见陶其时之炙手可热。

关键词 帝景苑

帝景苑项目这个“黑匣子”或因陶被查而彻底破译。此前帝景苑已曝出朱文锦等多位官员涉嫌违规低价购房。资料显示，尚有多位目前仍在位的官员涉嫌低价购房。

命途多舛的帝景苑项目所在地块，在开发过程中曾先后四次遭遇土地使用权出让合同的变更。而每次变更都由陶校兴签名落实，也造就了陶校兴与帝景苑项目的“不解之缘”。

帝景苑项目最早由印尼商人黄进益旗下的香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂自1993年起合作开发，1997年金融危机时因资金问题而导致项目搁置。1999年，陶校兴初由松江县县长转战市房屋土地管理局之时，帝景苑项目也迎来了其发展的转机。

同年，台商蔡青峰与黄进益等签署《合作开发协议》，重启帝景苑开发，并成为帝景苑项目的实际控制人。蔡氏入主之后的一大动作，便是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑由外销改为内销，盘回巨额土地出让金。

陶校兴

当年6月，市房地局与荣福置业有限公司等三方股东重新签署了国有土地使用权出让合同，土地出让金额由原来的1396.6万美元，下调到了1683.3万元人民币，蔡氏轻松从房地局拿回近亿元资金，能量之大可见一斑。

根据公开资料，并没有证据证实当时陶校兴已经开始分管土地工作，而他却是这份“外销转内销”的土地出让合同的签署人。

2002年，国土部开始推行经营性用地通过招拍挂方式出让，当时已经开始分管土地工作的陶也开始参与上海的土地出让程序规范化。而恰在此时，陶又代表市房地局与荣福地产等签订了一份补充合同，上调帝景苑项目的总建筑面积为不得超过82778平方米，而1999年合同约定的建筑面积是64124平方米。由此补缴土地使用权出让金200余万元。

帝景苑所在的肇嘉浜路1001号地块总面积为1.6万平方米，此次上调建筑面积后，该项目的容积率达到了5。而在1994年10月至2003年11月期间施行的《上海市城市规划管理技术规定》明确要求，位于内环的居住建筑的容积率应控制在4以内。

随后的2004年1月及6月，陶又先后代表市房地局与荣福地产签订了两份补充合同，使得项目的最终建筑面积增至90297平方米，容积率也接近6。

这完全突破了相关规定的上限。早在2003年，新版《上海市城市规划管理技术规定》已开始生效，其对内环高层居住建筑的容积率要求为不大于2.5。

容积率不断增加，但要求补缴的土地出让金却一降再降。在上述两次补充合同签订过程中，上海市房地局要求荣福地产方面补缴的出让金数字也一再下降，由第一次的200余万元，下降到178万，到最后一次补充合同时，只要求补缴土地出让金70余万元。而当时的上海房价已进入上涨通道。

在陶校兴的“帮助”下，开发商依靠帝景苑获利数亿元。

通过三次提高容积率，帝景苑项目实际增加建筑面积2.6万余平方米。而根据帝景苑销售资料显示，帝景苑的销售底价平均约1.1万元/平方米，则仅依靠此项，帝景苑项目获利逾2亿。

更令人吃惊的是，这个由陶校兴一路绿灯放行的帝景苑项目，其背后还深藏着开发商与官员互相勾结牟利的隐秘链条。这个链条最主要的一环，是相关官员低价享受帝景苑的高折扣房。

此前被查处的朱文锦事发之前，曾以妻女之名在帝景苑买入一套157.89平方米的住房，合同价357万元，无银行按揭，有传言他并未付购房款。与朱相比，更多在帝景苑购房的官员则享受到了最高达七成的折扣。

更多享受折扣房的官员名单外泄，缘于帝景苑项目股东间的纠纷爆发。

2009年2月，帝景苑项目股东方之一的黄进益因利益纠纷，起诉合伙股东蔡青峰。该案第一次开庭后，黄进益方面又提交了一份追加被告的起诉状，追加8位在买房时获得较大折扣的干部或其家属为被告，由此揭开了多位在职官员在帝景苑低价买房的内幕。

诉状显示，现任上海市公安局特警总队负责人李某在2005年1月以其子的名义，在帝景苑购买了一套154.26平方米的住宅，每平方米的价格为7000元，而当时的市场价为23000元，折扣率为69.57%，而当时其子仍在大学就读。

诉状还显示，现任上海工商局总经济师杜某也在2002年12月以其妻韩敏芳的名义在帝景苑购房，当时的销售单价是9350元/平方米，韩敏芳的实际购买单价为6450元/平方米，折扣率31.2%。杜某此前曾担任上海市工商局外资处处长，上海荣福地产公司正是其当时的监管对象。

除此之外，锦江国际实业投资股份有限公司首席执行官杨某2005年1月在帝景苑购得的住房价格仅每平方米5000元，当时的销售单价为2 3 0 0 0元/平方米，折扣率高达78.26%。2005年时，房地产行业的毛利率约在35%左右，折扣率超过70%。

关键词 配套住房工程

帝景苑旧账，或许只是冰山一角，最新情况显示，陶校兴及跟随他的“利益团体”，在过去的多年中，扮演了上海配套房建设这一庞大系统工程的“粮仓老鼠”角色。

上海房管局在最近一次的内部工作会议上进一步通报了陶案进展，陶校兴已经开口交代相关事情，目前调查的重点锁定在其任职期间，利用职权将上海市配套房建设项目工程“打包给其亲戚名下的公司操作”。

“这显然是比帝景苑项目上的问题更具有想象力的领域，上海市配套房项目多年以来的规模非常巨大，而运作、主管、审批这些项目的利益链条中，仅工程建设招投标这一个环节，就有巨大的利益。”内部知情人士透露。

上海房管局的数据显示，上海市配套商品房建设实施以来，累积为约25万户各类动迁家庭提供了政策性商品房源，市属配套商品房基地涉及宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、南汇、浦东等7个区共15个基地，规划总用地面积约21平方公里，规划总建筑面积约2132万平方米。有曾参与过上海市相关保障性房地产项目开发的开发商人士说，尽管在政策法规、具体运作等多个层面，上海政策性住房项目建设的透明度持续提高，但在这一过程中，不可避免存在以权谋私的空间。

据了解，陶校兴实现将有关项目的建设工程“打包给其亲戚名下的公司操作”，主要是通过插手这些项目的招投标环节为主要方式实现的。

“要插手一些配套房工程建设的招投标环节，对陶当时的权力来说，轻而易举。”上述知情人士坦言。

上海本地一位资深开发商人士透露配套房等保障性住房建设工程项目“看似利润很薄，实则利润丰厚且几乎没有风险”，这一直是公开的秘密，虽然利润率水平一般，但和普通的商品房项目相比，属于稳赚不赔的“买卖”。“对于这块肥肉，很多企业都垂涎已久，但多年来，没有关系的企业根本无法涉足，在具体的招投标过程中，‘外人’很难拿到。”

陶校兴的权力最终又是通过哪个途径变成实实在在的个体利益？

陶校兴弟弟陶校林，上海舟波建筑装饰工程有限公司的法定代表人，公司另一个股东名叫陶畔舟（女），据公开信息，陶畔舟在2004年前后任松江区旅游事业管理委员会宣传推介科科员。

据悉，陶校林系陶校兴亲弟弟，在上海建筑装饰工程领域“混了很多年”。而陶畔舟和陶校兴的关系，尚未得到求证。

虽然其弟陶校林名下的公司并未出现直接与陶校兴及相关房地产项目有关的具体信息，但知情人士表示:“陶校兴打包相关项目工程给亲戚名下的公司做，主要应该就是其弟，以及其他一些尚未浮出水面的相关人员。”

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