浅谈房建工程预算过程中存在问题及措施

随着我国住房建筑经济体系的快速发展，房建工程预算管理也面临着许多新情况、新问题,如造价管理政出多门、招投标人为压价、部分新型材料价格失控等,如何采取切实可行的对策, 建立一套完整的制约体制,使房建工程预算管理工作进一步适应市场经济的要求已迫在眉睫。

1、房建工程造价预算管理中出现的问题

(1)我国现行的房建工程预算管理大多是处于阶段性的管理模式,缺乏建设项目全过程综合管理的意识。建设单位、设计单位、施工单位缺乏统一的造价管理目标和相互沟通,工程监理单位往往只局限于房地产工程施工阶段的质量与进度管理,很少介入投资决策分析。设计单位在设计阶段虽做了房建工程概算甚至细化到预算,但由于缺少对设计方案造价指标的控制约束,导致设计保守、投资偏高。在施工招投标阶段,标底和标价估价不准,使得工程在实施阶段,或者由于资金短缺,或者成本管理不严,导致投资管理失控,房地产建设工程不能按期完成,贷款利息不断增加,原本紧缺的资金在恶性循环里运行,给企业、金融机构和国家都带来了巨大的损失。

(2)我国现行的房建工程预算确定方法多为静态、滞后的方法,其确定往往是以定额为依据,定额单价又以几年前人工、材料、机械台班价格的统计为基础。虽然各地造价管理部门也通过定期发布一些调整系数或补差来达到与当前的房建工程造价管理信息,但系统的开发和运用还不能及时提供造价管理人员所需的信息,难以实行与国际惯例接轨的实物法预算编制。因此,这种静态、滞后的价格取定方法,无法满足日益变化的市场经济要求。不同水平的承包商依据同一定额编制不同工程的价格,无法区别承包单位在不同地点、不同工程上的价格差异。

(3)预算管理人员素质较差,不能适应造价管理工作的需要。我国现有的房建工程造价顾问或咨询公司,其主要业务大多是依靠定额进行房建工程预、结算的审核。其人员往往只具有从事概预算工作的资格。因此在推行预算管理工作中,暴露出来的一个最大问题就是不适应现代造价管理的要求。主要表现为:一是专业技术素质差,不能独立果断的处理复杂的工程技术经济问题,投资预控能力差,大量的工作仍停留在事后处理阶段。二是不能组织协调工程项目各主体间的关系。三是缺乏经济和法律知识,处理索赔能力差,尤其是缺乏对国际工程管理中的FIDIC 合同条件的理解。

(4)设计管理制度不够完善,限额设计未得到全面推行。经过统计,分析得出的结论是: 设计阶段影响房建工程造价的可能性为30%~75%, 施工阶段影响房建工程造价的可能性为5%~25%。在现行的管理体制下,设计工作没有得到应有的重视和监督,建设单位没有采取应有的措施促使设计单位去精心设计和限额设计。大量的房建工程项目没有推行设计招标,没有去优选设计方案。不少设计单位管理体制不完善,片面追求设计的工作量和经济效益,缺乏精品意识。于是有的结构设计过于保守,以至出现肥梁、胖柱、厚板。有的平面布置不合理,结构系数过大;有的漏项、错位等问题大量存在。

2、加强房建工程建设的造价预算管理措施

(1)加强房建工程建设全过程的造价预算管理。通过对竣工房地产工程经济指标的测算, 确定合理的房地产工程投资估算指标和设计概算依据。通过加强房地产投资估算管理和推行限额设计,合理确定房地产工程的静态投资,充分预测动态投资,保证建设项目决策打足资金,不留缺口。加强设计阶段对造价的控制工作。在房建工程建设过程中和竣工验收时,应注意同设计方案对照检查,对工程造价有较大影响的设计变更,须经原项目批准机关认可。未经批准同意,擅自追加投资、改变设计、提高标准、扩大建筑面积的,审查造价时不予承认,有关部门还应追究责任。

(2)加强房建工程预算环节的监督管理。针对房建工程预算环节较混乱的情况,除加强对编审从业人员的工作管理外,还应将此作为房地产建设工程项目执法监察的重点,组织一次房地产工程预算的检查。

(3) 动态造价信息系统的开发与应用是房建工程投资控制的有效工具。房建工程项目从开工至竣工是一个较长的过程,国家的宏观政策以及地方性法规的变化都会影响建筑市场买卖双方的供求关系,从而引起投资要素、利润及风险费的调整,最终影响到房建工程的造价。因此,在造价信息系统的指导下,造价部门应在房建工程的量价分离上进行认真研究。统一量有利于公平竞争,而价格则应由现在的指导价逐渐过渡到由市场形成价格为主的机制上。在招标阶段,造价管理人员除了要把握住房建工程造价具有市场动态特征外,还应考虑招标方式、合同条件、工程环境和工程实施等多方面因素。在施工阶段,造价人员除做好房建工程计量计价外,还要及时做好房建工程变更记录,按时编制出详细的月工程预结算书,对合同控制所产生的价位偏差提出分析依据,以便业主及时了解和调整投资偏差的幅度,避免出现竣工结算价与估算价之间出现悬殊过大的局面。

(4)推行限额设计。按批准的设计任务书和投资估算,按照批准的初步设计总概算,控制施工图设计。利用价值工程的原理对工程造价进行分解,合理地确定设计方案。结构设计人员在选取梁、柱截面和混凝土强度等级及配筋方面,虽同样满足结构钢度和强度要求,但不同的做法会导致造价的差异。当然限额设计不能一味地考虑节省投资,而应尊重科学,尊重实际, 在实行限额设计的同时注重优化设计,兼顾功能提高。结构形式的不同导致工程造价成本不同的情况在房地产开发项目中很是普遍。

例如：某房地产别墅项目施工图设计阶段,设计单位根据8级抗震设防进行计算,将结构形式按异性框架结构设计,出图后经过测算得出如下结果:平均含钢量约85kg/m2、砼含量0.538m3/m2,明显高于同等抗震设防条件的类似工程含量指标;根据建设单位要求设计单位将结构形式进行调整,按矩形框架结构进行重新设计,开发商根据重新设计结果进行测算得出如下结果:平均含钢量约69 kg/m2、砼含量约0.578m3/m2。经过对两次设计结果进行比较:含钢量减少了16kg/m2 (减少约19% ),砼含量增加了0.04m3 /m2 (增加约7%)。

如果该别墅开发项目按60 000 m2 计算,优化设计后钢筋用量节约960t,砼用量增加2 400 m3;如果按现行钢材价格4000元/t、砼单价按350元/m3 进行测算,结构形式的变化导致钢筋砼材料价款节约投资300万元。

(5)改变设计取费办法,实行设计质量奖优罚劣的制度。如果设计单位在批准的项目投资限额内,认真运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,在保证安全和不降低功能的前提下,通过采用新方案、新技术、新材料、新工艺,达到节约工程投资。按其节约的投资额给予一定比例的奖励;反之,对超投资限额的设计单位给予一定的罚款,做到奖罚分明。

3、结束语

总之,房建工程造价管理是一项系统工程,需要进行全过程、全方位的管理。管理中应充分发挥激励和约束两种机制的功能,并不断进行投资管理体制的改革,实行建设项目的法人制度,改革现行的定额计价模式,实行量价分离,形成以量为主的企业定额系统,建立以市场形成价格的价格机制。