构建高校公用房产管理体系的基本原则与实施策略

□天津科技大学 李俊华

构建高校公用房产管理体系的基本原则与实施策略

□天津科技大学 李俊华

本文通过对目前高校公用房产使用现状的初步分析，阐明了新形势下构建高校公用房产管理体系的意义，提出了加强建设管理体系的思路和实施策略，以期促进高校在科学测算的基础上，实现房产分配的合理、公平、透明。

高校；公用房产；管理体系；实施策略

高校房产作为国有资产的一部分，已成为我国教育资源的重要组成部分，是高校赖以生存和活动的基础，关系到学校的可持续发展。近年来，各高校抢抓机遇，超常规发展，基本建设规模有了很大的发展，基本满足了教学、科研、行政用房的需要。随着高校公用房产数量与功能分类的大幅增加，公用房产的使用和管理也面临一些新的问题，如公用房产的使用数量与承担的教学、科研任务是否匹配？公用房产的超额使用采取何种手段限制？怎样才能提高公用房产的使用效率等等。由于多数学校仍在沿袭过去的分配及监管办法，管理方法的滞后带来管理效率低下，进而容易导致浪费或不公。因此，亟需构建新形势下的可操作的公用房产管理体系，并在实践中不断发展完善。

一、高校公用房产管理的现状与问题分析

随着招生数量逐年增加，办学规模不断扩大，教育经费连年增长，高校的硬件建设得到了很大程度的改善，办学资源也得到了快速补充。然而，随着新校区、新房源的增加，似乎仍然不能满足各方面对房源的需要，高校内部争房源、争发展空间的矛盾从来没有消失过。诚然，学校的发展，客观上会增加对公共房源和用房种类的需求，但笔者认为，造成高校公共房源供不应求的原因，主要有以下几方面。

1．公用房产数量和用途增加明显

近十多年来，各高校普遍扩大办学规模，随着招生数量的显著增加，基础建设的投入也在不断增长。学生宿舍、教室及实验室、体育场馆、活动中心、食堂商店等等，无论是整体数量还是面积都在成倍增长。此外，伴随社会发展和办学环境的变化，还出现了一些新的用房种类，比如，人才引进用房、会议交流中心、涉外性质的专有用房、酒店式招待所等，这无疑给房产管理带来了新的挑战。

2．缺乏统一管理协调

多头管理及管理权限交叉重叠的问题严重，有其历史的因素，同时，也必须看到有房产性质、归类、变更调整、大的政策环境等诸多客观因素带来的影响，由此也增加了清晰化管理的难度。比如，仅就房产分类而言，高校往往习惯上将公用房产分为教学用房、实验用房、行政办公用房、服务保障用房四类，但多数教研室用房则归入实验用房，而图书馆内又有一些房屋划归了处室、学院办公使用。又如，若将国际交流中心归入服务保障用房又显得与食堂、操场等性质差别较大，特别是新、老校区中尚未明确将来用途的空房面积，更难以简单划入上述类别。

以某高校为例，2010年以前，公用房产分配的基本流程大多沿袭以往的分配方式。在当时的历史条件下，这样的分配模式被普遍采用并取得了实际效果，而今，这样的管理模式已不能完全适应新形势发展的需要，因为其本质上仍属于多头管理，继而难以形成统一的管理体制，造成分配标准不一致，管理方式不一致，各房屋管理部门之间缺乏必要的协调和沟通，致使管理和责任不到位，甚至相互推诿。

3.高校公用房产科学化管理还未成熟

在房产分配中，应使用哪些数据和指标作为科学依据，如何评估资源配置的合理性，如何变更与交接等，均缺乏精确的办法与流程。高校公有房产只局限于运用行政手段进行一次性分配，不能随各部门所承担的教学、科研及人员的变化而进行动态管理，造成分配容易，回收困难，统一调配难度大，形成了公用房产使用苦乐不均，利用率不高，效益低下的被动局面。

总之，高校公共房源的管理和使用，还处于粗放式管理模式下，高校内部各部门往往都从各自使用方便的角度出发，一味要求增加用房数量，而不管增加后使用效率的高低，更不会顾及其他部门的迫切需求，哪怕是可要可不要的房屋也要千方百计地争取。

二、构建高校公用房产科学管理体系的基本思路

符合客观实际的管理策略是最有效的，在具体管理中，只考虑刚性的限制和约束，不重视人性化的管理办法是难以实现管理目标的。因此，在构建高校公用房产管理使用制度上，特别要注重以下几方面。

1.公用房产实现科学化管理的要素分析

要实现公用房产科学化管理，离不开一定的可用资源和有效的管理制度。具体说来，以下几方面因素将对公用房产的管理使用产生影响。

假设学校拥有足够的房源，只要使用部门有正当的需求，理由正当充分，大都能申请到必要的房子，这样，自然就不会有部门想方设法储存房屋，造成房屋的空置。

假设学校各部门使用房屋时，都必须要付出一定的代价，那么，当这个部门必须用房时，就不会因为付出一定代价而不要房子；同样，不需要房屋时，就不会再付出代价去盲目申请房源。

假设某部门的某处房子并不需要，如果不交，则其必须要继续付出相应的代价，这样就会促使其主动交出房子。

弄清楚以上三点，制定公共房源占用收费标准就相对容易了。基于此，高校可以根据本校所在城市经济环境和本校教学科研的状况，按照有利于校内房源自然有序流动的原则，制定刚性的调节政策和收费标准。

2.注重高校公有房产管理中的人性化管理

高校在公用房产管理中，坚持以人为本的人性化管理不能缺失，这一点主要应该体现在个别案例的管理上。比如，对于一些新兴学科建设和一些学校重点学科或品牌专业的支持性用房，以及一些重要人才的保护用房，需要学校启动个例并经集体讨论的批准程序。这种个例，必须要以一定权威和公信度的批准程序为前提，诸如，通过学校的党委常委会或校长办公会等决策机构来认定，不能由哪个人或哪个管理部门可以拍板。当然，这种支持性个例的房屋使用，在批准使用的同时，也要有相应配套的收回方案，明确在什么情况下该房屋划转为普通收费用房，进入流通范畴，这样，才不会给管理职能部门日后收回房源留下后遗症。

三、高校公用房产管理制度建设的内容和实施策略

制度化管理和人性化管理是管理学中的辩证法，两者不可偏废。一方面，不能因为有制度规定，使该干的事不干，阻碍发展目标的实现；也不能因为强调人性化管理，把各种制度规定抛得一干二净，变成随意管理。管理中的制度化建设，需要管理理论的支撑和实践经验的验证。

1.公用房产使用管理制度涵盖的基本内容

以笔者所在高校为例，学校制订了“高校公有房产使用管理条例”，具体涵盖了以下内容。

（1）总则

即制定该条例的目的和达到的目标，说明对提高办学水准的意义，特别指出了制定条例的政策依据，如，参照国家计委、国家教委和国家建设部联合下发的《普通高等学校建筑规划面积指标》（建标[1992]245号文件）的有关规定，并结合学校的实际情况以及学校指定的《公用房产定额面积测算试行办法》等。

（2）公用房产的定义、范围与分类

虽然目前尚无权威统一的分类方案，各高校的分类也不尽相同，但综合现有资料及多数高校的实际情况，根据公用房的不同用途，可大致分为八种类型，即：党政办公用房、教学用房、科研用房、公共服务用房、有偿服务用房、产业用房、商业用房、后勤用房、待分配用房。每一类别用房均须精确界定，每一间房屋都必须能够确切地归入一种类别，分类务必全面细致，尽量从功能出发，可以忽略使用年限、既往用途、过去管理归口单位等。

（3）公用房产的分配与使用原则

首先，必须有利于教学、科研的需要，有利于为学生服务及各项活动的开展。其次，应该坚持发展的原则，公用房产的安排和使用应该着眼于发展，要留给学校发展的空间。另外，要遵循科学和公平的原则，科学制定公用住房定额管理分配指标，公正公平地分配公用房屋。最后，还要坚持公有房产管理的动态化，使分配给各部门的公有房屋伴随着教学实验任务、学生人数的增减进行必要的调整，从而保证公用房产的使用效益。也就是说，要做到收得上，放得下，调得动。

（4）统一管理机构的设置与组成

成立学校公用房产管理领导小组，具体名称可由各学校自行拟定，但总的架构应为：主管校长负总责，后勤集团领导为具体责任人，相关职能部门各推举一人兼职作为房产管理专员，房屋管理中心作为具体办事部门。由以上人员组成的管理机构，可根据情况选举3-5人为常设监管小组。房屋管理中心主任一般可作为该机构的工作秘书。房产管理专员应熟悉本部门的教学科研基本情况和房屋使用情况，并作为部门间的主要沟通人，做到上下沟通并能及时反馈相关情况。

（5）确定定额分配的依据及动态监管的指标

主要应参考：用房部门的职能、职工编制及行政级别、学生人数、教学任务量、实验内容及课时数、科研与课题需要、所服务人群的数量、既往使用效率、发展规划的需要等。初次分配后，每年应重新评估上述内容，为修订及再次分配提供依据。要把定额分配与动态再分配作为一种工作常态，根据需要适时变更。房产经管理机构批准变更后，由所在部门的管理专员进行登记与交接，经办事部门核实后签字存档。

（6）补贴与奖励措施

为确保物尽其用，拒绝浪费，对各单位的公有房屋应逐一核定配额及占用费标准，财务给予相应的补贴，纳入财务预决算管理。凡对比定额节约了用房并交还学校的，按节约面积及补贴标准给予奖励；对超过定额用房的，则按超定额付费标准计收“超额用房费”。这种以经济手段调节用房的办法，有利于调动各单位、处室主动节约的积极性。

（7）坚持定期审计并对条例适时修订制度

对所有分配方案及依据、变更、使用效率、折旧及维修、补贴与奖励等事项，应定期公示并接受广大师生监督。根据政策需要和学校发展情况，在确有必要对条例进行修订时，应当由管理机构提出新的修改事项并说明理由，报学校批准后实施。每次修定均作为原条例的升级版本，并编号存档备查。

2.提高高校公用房产使用管理效率的策略

高校可通过以下运行模式加强对公共房产使用的管理。

（1）成立管理机构，明确组织领导、管理责任人和具体工作人员

对各岗位的职责、分工与例会方式、会议决议形成及报批方式、工作内容步骤及完成时限提出明确要求。要及时收集群众反馈意见、建议和改革方案等，亦可在校园网或校报上设立专门园地。

（2）对公用房产进行摸底核查，建立细化的房屋档案

要对学校的房屋资源进行全面彻底的清查，对房屋使用情况、房屋面积、房屋结构、内部设施配备等情况做到心中有数。房产管理中心可制订专门的调查表格，整理核实已有房产资料，对缺失或模糊的数据，由相关部门的管理专员在其部门所掌握的资料中查找补充。数据汇总后必须与总数核对无误，形成公用房产的详细权威档案。

（3）确定分配依据，制定与人才培养、科学研究和社会服务发展相适应的房屋分配框架

此项工作任务繁杂，涉及部门众多，信息量大。从现实可行性的角度考虑，对于行政和教学科研用房，依靠各学院、处室现有人员编制，学生分布情况，承担的教学任务数量、课题及科研项目情况，落实每间房屋、每块场地的用途，同时说明现有安排与布局的依据及必要性。对于大量服务性用房或场地，则需由使用者提供所服务学生的人数、使用的房屋数量，近3年的平均使用率和社会效益。对于经营性用房需报告平均经济效益、上交学校的平均利润。上报汇总后，学校房产统一管理机构召开会议，重新分析归类，经过对各类用房的总房间数及总面积数与各类功能需求数据的比对，测算出各种类用房及各部门应享有的基本面积数。

（4）条例公布暨初次分配方案

在前述准备工作的基础上，经对上述数据资料整理后，按照本文第二部分归纳的条例制定的基本原则，撰写条例细目内容，以此作为初始分配依据。为保证公平及促进节约，制定“给予补贴、奖励、部分面积有偿使用、变更租用费用”等办法。

（5）公用房产使用应通过签署协议的方式，明确责权利

条例及初次分配方案公布实施后，学校分配给校内各单位使用的公用房，由学校管理机构与各用房单位签订“公用房使用协议”，凭使用权证取得房屋的合法使用权。协议须注明房屋的具体情况、费用情况、维护及安全要求、转租转借的禁止、改扩建及变更的申请、闲置时间的限制与收回等项目内容。

（6）加强日常监管，建立常态化的公用房产使用管理与流通机制

房屋管理中心对于每间公用房应建立使用情况记录，每半年对公用房的使用情况检查一次；年底对《房屋使用权证》和《用房协议》进行核定。各单位用房情况如需变更，需及时上报。为使学校公共教室内设施保持良好的使用状态，保证正常的教学秩序，需特别关注那些未经学校批准占用学校公共教室举办各类培训班、招聘会及各种变相挪作他用的情况。

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