房屋修缮专项管理工作方法浅析

刘明波

（山东黄河河务局服务中心 山东 济南 250011）

房屋的修缮管理通过制定合理的修缮周期和科学的修缮计划,以及确定合理的修缮范围和修缮方案,可以合理使用人、财、物，做到节省费用，缩短工期，取得较好的社会效益和环境效益。

1 做好勘察设计，是修缮工作的基础

房屋修缮工程查勘是具体贯彻房屋修缮政策和确定修缮范围的一个重要环节，不同于新建设计，它是对确认需修的房屋作详尽的勘察，以提高完好等级和改善使用功能。它所提供的设计文件既是修缮贯彻制定方案和编制预算的依据，又是指导施工的具体任务书，修缮设计方案、修缮范围和标准都已勘探设计为标准和手段。一旦发生较大差错，进入施工阶段后必然会被不断改变实际工作内容和调整数量。在勘察设计的基础上，根据房屋的实际情况，可作不同程度和不同范围的修缮。除部分项目需进行必要的抗震加固或局部改建外，一般宜采用小修、中修、大修、翻修和综合维修五种方式来进行修缮。还应遵循经济、实用、使用合理、安全的原则，可有效地取得更大的经济与社会效益。由此可见，修缮方案的制定必须因地制宜，视各种条件的差异和客观的实际需要来编制。

2 建立高素质的管理队伍

建立高素质的维修工程项目管理队伍是项目管理的核心。要强调以人为核心的管理思想，发挥人在工程施工中处于中心地位的作用，工程的组织、计划、协调、生产等各项工作，都通过人的作用去实现。注重各层次管理人员和操作人员的素质，建立起有效的激励机制和约束机制，最大限度地调动各层次人员的积极性。其次，培养一支精干、有管理能力,能独立完成预算和设计能力的干部队伍。

建立工作程序,完善管理制度。修缮工作程序非常重要,要建立工人实际操作的一般工作程序,小修工程和大修工程程序,以及特殊危险项目的修缮程序等,都应有章可循,保证质量。建立健全技术责任制,岗位责任制,构配件检验制度及技术档案制度,做好技术管理工作,完善施工项目质量体系。建立一个具有一定管理水平的维修工程项目管理队伍；建立一套与项目管理要求相适应的项目管理制度。

3 审查好预算

为搞好工程建设项目管理，确保工程项目的质量、进度、成本能得到有效的控制和管理，在工程建设项目管理的实施过中，必须进行施工图审查、施工方案审查、材料样板和材料价格审查以及工程造价(预结算)审查。首先，工程量的审查修缮工程的工程量有它自身的特点:工程零星分散、施工场地狭窄、施工条件复杂,有时需要夜间抢工、辅助用工较多,计算上比建筑工程预算复杂。审查工程量的方法:熟悉了解施工图纸及维修方案上所注明的数据；了解房屋完损状况及维修等级,即确定中修、大修或翻修的等级；施工阶段深入施工现场,对隐蔽工程认真记录,做为审查工程的依据。 工程完工后,要认真复核工程量。其次，审查工程内容的真实性。这点主要针对零星维修工程,要杜绝造假现象,应完善派工制度。 审查派工单是否与预算的分项内容相对应。第三，工作内容的审查。了解工程项目的实际工作内容。房屋修缮定额中的预算单价是与定额规定的工作内容相对应的，如实施施工中的工作内容与定额规定的不符,应作相应调整。第四，作做好施工阶段工程量的计量工作十分重要。工程计量是指根据设计文件及承包合同中关于工程计量的规定,项目监理机构对承包商申报的已完成工程的工程量进行核验。经过项目监理机构计量确定的数量是向承包商支付相应款项的凭证。计量不仅是控制维修费支出的关键环节,同时也是约束承包商履行合同义务,强化承包商合同意识的手段。因此,在施工过程中,项目监理机构可以通过计量支付手段,控制工程按合同进行。 工程量计量的依据包括质量合格证书：施工过程中,对于承包商已完的工程,并不是全部进行计量,而只是质量达到合同标准的已完工程才予以计量。设计图纸：单价合同以实际完成的工程量进行结算,但由工程师计量的工程数量,并不一定是承包商实际施工的数量。其次工程计量范围有三个方面：工程量清单中的全部项目、合同文件中规定的项目、工程变更项目。对工程量进行计量,主要方法有按重量计量，钢材的计量是以重量来计量的,钢材的计量应按施工图给予的净值计量；按面积计量，结构面积的计算,应按施工图纸所示结构物尺寸线或监理人指示在现场实际测量的结构物净尺寸线进行计量；按体积计量，结构物体积的计量,应按施工图纸所示轮廓线内的实际工程量或按监理人指示在现场测量的净尺寸线进行计量；按长度计量，所有以延米计量的结构物,除施工图纸另有规定外,应按平行于结构物位置的纵向轴线或基础方向的长度计算。为此预算专业人员都应该亲身到现场了解工程施工过程和量度工程量,只有这样,才能做到胸有成竹,一目了然,哪些工程量是自己需要量度的,需要立哪些项目,每个项目包含哪几道工序,须套用定额那些子目,要心中有数,避免编制或审核时出现错项、重项现象,这些工作是别人或施工员所不能代劳的。

4 抓好施工合同履行

抓好施工关对已签订合同的各维修工程要依据合同工期及投标承诺，要求施工方编制详细的项目工程施工组织计划，定目标，定计划，定方案，定措施，定制度，定落实，长计划短安排，合理安排工期，保证计划目标的顺利实现。要求施工单位必须按设计要求、合同条款及现行的技术标准、规范、规程、试验标准进行施工，施工人员要严谨细致，认真负责，做好施工原始记录。要做到施工质量的事前控制、事中控制和事后控制。对于维修项目都有规范性的合同，具体归纳为以下几方面：合同中对于施工图及工作范围的确认；合同中对于材料设备价格或品牌的确认；合同中对于施工方案或施工组织设计的审查程序的确认，一般在工程施工中由业主委托的监理单位履行对工程项目施工方案的审查审批事项。

5 抓好施工过程管理

在施工前要认真审阅图纸，及时进行图纸的会审工作，并做好会审记录，以避免因图纸出现的漏洞而造成的事故。施工前对工人进行技术安全交底，淘汰技术差和素质差的工人。交底内容包括工程任务、数量、完成时间、使用材料、操作要点、工程质量要求以及安全注意事项，并严格要求各工种都要按施工规范和技术交底的要求进行施工，施工技术管理人员在施工中应认真检查执行情况。其次，对工程所需的原材料、半成品和配件的质量控制。严格控制建材、建筑构配件和设备质量,打好工程建设物质基础。 用于建筑工程的材料、构配件、设备必须符合设计要求和产品质量标准。材料设备采购进场必须具备完整的产品合格证、技术说明书、质量检验报告,同时具有当地建设行政部门签发的准用证。要把住采购关、检测关、运输保险关和使用关。施工阶段质量控制的依据。工程承包合同文件、工程设计文件(包括图纸、设计说明、标准图集)、国家及政府有关部门颁发的工程质量方面的法律法规等,它们是施工阶段对工程质量实行管理的共同性依据,具有通用、具体、普遍指导意义和必须遵守的特点。工程质量检验评定标准,工程施工及验收规范,有关建筑材料及制品、构配件等的质量技术标准、施工工序质量控制(如操作规程和工艺规程)等,它们是工程质量检验控制的专业性、技术性、法规性依据。