新商品房困境:昂贵的居住

胡芳洁

在北京北四环奥林匹克森林公园和奥运中心场馆广场西侧，是2008年奥运会召开时被用作运动员公寓的国奥村项目。由于地理位置优越，该项目二手房价格已经达到5万元/平方米。

然而，从2008年10月起就有居民入住的国奥村，其配套设施和生活便捷程度，与高高在上的房价极不相称。

买菜难是主要问题之一。

国奥村建筑面积50多万平方米，共有2000户，但却一直没有菜市场。其紧邻的奥林匹克森林公园前龙形水域延伸出来的广场，因为坐落着鸟巢、水立方等标志性建筑，在夏天的晚上成了游客和周边居民游览、消暑的重要去处，同时也是许多颇具特色的民间文艺活动的“据点”。即便人气已经聚拢到每晚人声鼎沸的程度，这个庞大的广场四周，依然没有一处便利店或购物场所。

根据实地观察，目前国奥村周边能够买到菜的地方，最近的是项目西边林萃路上的一家超市发，该店于去年5月开业，规模不大。国奥村的一位业主表示，此前最近的超市是冠军城项目附近的物美，从国奥村过去，行车路线为走林萃路到大屯路，右转，到北沙滩桥掉头，车只能停在路边，因为超市在地下一层，购物车无法推上来。

今年5月底，在国奥村往西的科荟路上，华润万家购物中心开业，其中包括华润万家超市，才真正补充了国奥村的购物配套。

记者留意了一下超市发最普通的几种大众蔬菜的价格，空心菜、小油菜、白菜、油麦菜每斤分别卖1.5元、2.5元、2.9元、3.5元，而华润万家则分别卖2.8元、1.9元、2.2元、1.99元，除了空心菜以外，都明显低于超市发。至于最常见的水果，以红富士苹果、平谷桃和荔枝为例，在超市发，每斤的价格分别是5.9元、5.5元、7.8元，而在华润万家则分别是4.8元、4.6元、3.88元。

根据上述数据粗略估算，华润万家蔬菜和水果的价格比超市发低四分之一左右。这意味着，在今年5月华润万家开业之前，假设国奥村的一户居民只能就近买菜的话，其将多支付四分之一的成本。

配套设施的不完善，直接涉及生活最基本需求的买菜难，是北京诸多社区面临的问题。

一位东四环观湖国际的业主说：“买菜难的问题很突出。我居住的这个地方，在东四环，位置已经不错了，但是包括观湖国际以及后来的泛海国际居住区里面，都没有菜市场，我们买菜只能去周边的农贸市场和超市，走路要近半小时，开车也要10多分钟。”

这位业主表示，按理说，小区的底商或地下一层，应该配套相关的市场或超市，但是他们那里并没有；现在社区的商业，有的是关于男人SPA、男人美容的；有两个会所，一个关门了没有开业，一个是家具市场。“这些都不是社区所需的。北京的家具市场那么多，谁会在家门口买家具呢？”他还介绍说，尽管社区里有一个小商店，但卖的都是进口商品，也没有鲜肉等出售，去那儿购物的都是老外。

此外，北京北、东亚奥北中心等社区，也都存在买菜不方便的情况。生活的基本需求正在让位于政府和企业对商业利润的追求。

消失的菜市场，最好地见证了城市土地开发的过程。在城市化进程中，一些不能带来庞大利润的土地利用方式，开始离开我们的视线。

以前北京的四大菜市场，东单菜市场、西单菜市场、朝内菜市场和崇文门菜市场，都让位给了商业土地开发。原来的西单菜市场，就在君太百货商场现在的位置上。

今年6月27日，崇文门菜市场地块被出让，成交价高达7.1亿元。这块地总面积还不到10亩，看起来很局促，目前已经被围墙围得严严实实。紧挨崇文门新世界百货商场和地铁站，优越的地理位置使其最终免不了成为政府生财的有力工具。

去年5月，崇文门菜市场停止营业，开始进行土地整理，而在今年出让，非常合乎政府土地经营的逻辑：今年初以来，房地产调控不断加深，直接影响之一，是地方政府土地收入的锐减，2010年，北京土地出让收入达到1637亿元，居全国之首；而在调控之下，今年上半年北京土地出让收入327亿元，同比下降48.2%，下半年北京必然会加大力气推土地，推出位置好的土地，以吸引开发商。

即使是在市场低迷时期，京城核心商圈的土地，也必然能吸引众多的购买者。实际上，崇文门菜市场地块之后，CBD核心区9宗商业金融地块的推出，同样符合这一逻辑。

崇文门新世界百货旁边新怡家园的一位业主说，老菜市场拆了，他们只能到周边的小市场、超市去买菜了。“现在买菜的价格并不比以前贵，就是不方便了。”

原首都规划委员会副总建筑师、住建部住宅产业化专家组专家谢远骥表示：“崇文门这个地块比较特殊，位于市中心，用来做菜市场，土地利用率不高，是一个很大的损失。用来建高楼，裙楼同样可以做成市场。”

谢远骥说，北京社区配套的缺乏，目前已经成为一个普遍的问题，这既与政府规划有关，也与规划了、但没有严格按照规划实现有关，建多少房子、居住多少人、带多少配套，这些都是有标准的。

根据建设部颁布的《城市居住区规划设计规范(2002年版)》，居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。

其中对商业服务的界定，包括综合食品店、综合百货店、以销售农副产品和小商品为主的市场等。对于农副产品市场有具体的指标要求：在户数为10000～16000户的地区(即居住区)，应配套1000～1200平方米的农贸市场；在户数为3000～5000户的地区(即小区)，应配套500～1000平方米的农贸市场。对于商业服务总面积的指标要求则是：居住区应配套商业服务建筑面积700～910平方米/千人，小区应配套450～570平方米/千人。

“很多地方规划上有，但是没有按照配套来使用。”谢远骥说，居委会、派出所、菜市场，属于配套项目；而SPA、洗脚房、按摩房等，就不是。

但现实的情况是，这些非配套的“高消费”商业，代替了菜市场，成为居住生活的风景。