浅谈社区住宅的维修施工管理问题

张文峰

摘要：城市是具有一定人口规模与密度，以非农产业为主的一种特殊聚居地，是一个国家或地区的政治、经济与文化中心地。社区是城市居住空间的基本单位，其发展的不平衡严重影响到城市功能的发挥，甚至危及整个城市社会的稳定与可持续发展。本文对小区维修改造中的问题及施工特点进行了分析，针对施工管理中注意的问题进行了总结。

关键词：维修改造；文明；环境；安全；质量

随着社会经济的发展及时代的进步，很多住宅小区进入老龄化年代。为改善居民生活环境，提高居民生活质量，需要对部分小区进行维修改造，住宅小区维修改造的施工管理成为社区基建管理的重要组成部分。

一、小区维修改造中的问题

住宅小区维修改造的问题主要集中在以下几点。一是楼房外墙多是水刷石等比较粗糙的装饰材料，随着岁月的流失，风吹雨淋，楼房外观显得陈旧，部分出现墙皮裂缝、破损，小区整体外观视觉感官不良：二是顶层楼房的防水层年久失修，防水层出现损坏，造成楼房漏水；三是小区地面的水泥地砖由于多年受雨水侵蚀，雪水冻融，很多地砖破裂，地面隆起不平；四是道路损坏严重，坑洼不平；五是小区排水沟多是采用地沟排水的形式，极易造成淤积堵塞，夏季臭味逸出，影响小区空气质量；五是楼房内排水铸铁管线破裂，内部锈蚀严重；六是楼房内楼梯间墙壁碱蚀严重，墙皮脱落，斑驳参差。上述现象的出现，使得居民居住生活环境与时代发展不符，影响了居民生活质量的提高，为解决上述问题，在广泛征求居民意见的基础上，决定对多处居民小区进行投资维修改造。

二、小区维修改造施工的特点

小区维修改造不同于一般的新建工程，施工环境有着自己的独特特点。一是楼房内部管线的维修改造工程位于居民家中，直接影响居民的生活，施工时需要居民配合，在家中留人，便于施工。给水、排水、天然气管线的改造不能影响居民生活时间太长。二是小区道路、外部管线、地面的施工点多面广，不便施工管理。三是小区维修改造是在居民区进行，对居民的生活影响较大，安全隐患多。

三、小区维修改造施工管理注意的问题

1、小区维修改造的施工管理应把加强文明施工的管理放在首位。使施工现场和临时占地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保持，绿地树木不被破坏，交通畅达，防火谭施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。

为此，施工管理中应做到主管挂帅，系统把关，普遍检查，建章建制，责任到人，落实整改，严明奖惩。（1）主管挂帅，即社区成立主要领导挂帅，各部分主要负责人参加的施工现场管理领导小组。（2）系统把关，即各管理业务系统对现场的管理进行分口负责，每月组织检查，发现问题及时整改。（3）普遍检查，即对施工现场的检查内容，按达标要求逐项检查，填写检查报告，评定现场管理水平。（4）建章建制，即建立施工现场管理规章制度和实施办法，按法办事，不得违背。（5）责任到人，即管理责任明确到部门，部门责任明确到人，以便落实管理工作。（6）落实整改，即对各种问题，一旦发现，必须采取措施纠正，避免再度发生。无论涉及到哪一级，哪一部门，哪一个人，决不能姑息迁就，必须整改落实。（7）严明奖惩，对于成绩突出者，应按奖惩办法予以奖励，出现问题者，进行必要的惩罚。

2、加强小区维修改造施工的安全管理。

小区维修改造中会出现土方开挖工程、拆除、电气焊等工序，小区是居民的集中生活区，车辆、人员密集，安全管理决不能放松。施工管理中应重点做好以下几点安全管理工作。

（1）社区基建管理要建立安全管理系统，落实安全管理责任，做到人人肩上有责任，人人有指标。（2）施工前重点核查施工组织设计中的安全管理措施的内容，是否与工程实际相符，是否有针对性与实际可操作性。（3）施工现场制定安全生产的管理制度，并做成“安全生产制度板”，与“消防保卫制度板”以及“施工标志牌”一起置于小区施工现场。（4）施工现场的安全防护应包括以下六个方面：操作现场及洞口临边安全防护、土方工程安全防护、脚手架及高处作业安全防护、施工临时用电安全防护、施工机械安全防护、拆除工程安全防护，上述各项作业中作业条件、料具要求、技术要求、操作防护要求等，应符合国家及当地颁布的规程、规范、标准的规定。（5）特种作业人员必须持证上岗特种作业包括电工作业、锅炉工、压力容器操作、起重机械作业、爆破作业、金属焊接作业、机动车驾驶、电梯司机、脚手架搭设、卷扬机操作、搅拌机操作等。（6）对施工工人的安全教育情况进行检查。（7）对施工的工程经常进行巡回检查，对项目经理部的安全管理体系及其运行状况进行抽查。（8）施工现场安全检查的重点部位和重点项目，土建施工安全防护中的脚手架、安全网、防护棚等；临时用电安全防护中的线路、照明设备安装，配电箱、开关箱的设置与安装，漏电与防雷保护；施工机械安全防护中的设备安装；以资料形式表现的项目，包括安全措施方案、安全技术交底、培训、考试记录、持证上岗情况、验收手续、临时用电设计书、用电管理制度、配电系统线路图、接线图、值班记录、设备检测、维修记录等。

3、小区维修改造施工管理中的质量管理。

“百年大计，质量为本”，小区维修改造更是如此。为不辜负居民的期望，管好小区改造的工程质量是社区基建系统同志们的重任，义不容辞。为做好工程质量管理，应遵循以下几项基本原则。

小区维修改造工程质量管理要不分工程大小，包含所有的工程，进行全方位管理。居民小区改造涉及千家万户，可以这么讲，小区改造无小事，工程的每一处都是敏感点。工程质量管理要全过程管理，善始善终，每一阶段都马虎不得，稍有失误，就会产生不良后果。

工程质量管理要重点突出，对于居民集中敏感点，重点关注，重点管理。

同时，小区维修改造施工质量管理要重点做好以下工作。加强施工过程中的质量检查与验收工作，对原材料、中间产品的质量进行检查，质量保证资料要完备，针对不同的施工季节，采用不同施工工艺与施工方法，确保工程质量落实到位。

4、小区维修改造施工管理中的人本管理。

小区维修改造工程位于居民小区，工程的实施离不开广大居民的支持与配合。所以，工程施工管理中要重点做好与居民的沟通协调工作，言必信，行必果。根据工程的进度安排，提前与居民沟通打招呼，确保工程施工顺利进行。施工过程中爱护居民财物，保持好居民家中卫生环境，保证居民及时的用电、用水、用气。一旦出现意外，要提前通知居民，让居民有充分的时间准备，不影响居民的生活。施工方与居民产生矛盾，物业管理人员要及时协调，化解矛盾。土方开挖施工在夏季雷雨季节要及时回填，防止雷雨天气造成泥水横流，污染环境，妨碍居民出行。夜间在危险地段设置警示灯，防止居民出现安全问题。施工人员驻地要注意保持环境卫生，材料堆放要整齐，不能妨碍居民交通出行。中午与夜间不得施工，不能妨碍居民的休息。人本管理是一种非常细致的工作，做好人本管理是小区维修改造工程顺利开展实施的保证。

5、小区维修改造工程施工管理中的投资控制。

小区维修改造工程非常繁杂，点多面广，工程投资不易控制。为做好投资控制，不妨从以下几个方面着手。一是做好工程前期的调研工作，调研越细致，后面工作才不会此起彼伏。二是工程管理中管好工程签证工作，凡是图纸工程量明确的一律不得签证，签证工程量要有多人共同核实，任何人不得随意签署工程量。三是做好工程材料价格的核实工作，特别是量大的工程材料，更应注意。

总之，小区维修改造工程的施工管理是一项细致繁杂工作，需要施工人员、社区基建管理人员与居民的密切配合才能顺利实施。希望本文能为广大的小区维修改造工程的基建管理人员与施工人员提高帮助。

参考文献:

［1］董傅年主编.社区环境建设与管理［M］.北京:机械工业出版社，2000.

［2］［美］埃德蒙•N•培根，黄富厢，朱琪.城市设计［M］.中国建筑工业出版社.

［3］李大哗.大都市旧城更新开发研究－上海新南华里东块高密度开发项目.建筑创作，2003.08:108.