“地产狂人”宋卫平

◎刘彦华

“地产狂人”宋卫平

◎刘彦华

句名言：“只有偏执狂才能生存。”宋卫平，中国房地产业有名的偏执狂。但是，每次面对楼市调控、市场变动，最先暴露问题的总是他。是什么将他推向了危险的边缘？面对眼前的这场生死考验，他又有几分胜算呢？

他跟别的老板不一样

宋卫平，浙江嵊州人，出生于军人家庭，自小随父母至舟山群岛谋生。经历过三年自然灾害，家里经常连吃的东西都没有，儿时的艰苦给他留下了节俭的习惯，朋友戏称“小气富翁”。

1982年，从杭州大学历史系毕业，宋卫平被分配到杭州舟山党校做历史老师，后又转战珠海。1994年，经过观察，宋卫平认为，房地产业是个管理密集型、知识密集型的产业，对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。于是，宋卫平借了300多万元，开始踏上房地产投资开发之路。

胖乎乎，头发有些花白，总是笑眯眯——看外表和履历，宋卫平和嵊州很多在外创业成功的人没什么太大区别。但弟弟宋立平坚称，“他真的和别的老板不一样。”

敢怒敢言，是他的个性。2002年宋卫平与李书福联手，掀起了轰动中国足坛的“扫黑行动”，使得他和绿城的大名在一夜之间传遍大江南北。

追求完美，是他的天性。“有身段、有表情、有美感、有艺术、有生命”，宋卫平对自己建造的房子要求近乎苛刻，不能容忍一点点瑕疵。“我们挺怕他，就怕他挑我们毛病。”设计师和项目经理认为已经很不错的设计，在他看过后却极可能被完全否定。受此影响，与一般开发商“我们盖的房子”等粗糙用语不同，绿城人也更习惯于使用“我们的作品”这样优雅的表述。

不走寻常路，是他的乐趣。为了圆自己的足球梦，他狠下血本办足球俱乐部；他还认为应该在沪杭之间修条高速公路，他可以整天蹲在从杭州到上海的多个路段计算来往车辆，并且夜以继日地撰写厚厚的可行性报告……作为房地产商，宋卫平的这些行为很难用功利的眼光解读。

宋卫平也有个公认的缺点，就是喜欢“赌”，他不仅去澳门和拉斯维加斯赌，还在内地“赌”，赌地王、赌政府救市、赌财务高杠杆……当然，宋卫平也有赌输的时候，也会反省，但一直以来似乎恶习难改。

按照一般人的观点，这样的他不像个地道的商人，但这就是宋卫平。

宋卫平的绿城

宋卫平爱完美，不仅成就了绿城对“精品”不懈的追求，也造就了一批又一批的“品质疯子”。10多年来，业界一直流传着这样一个经典的传说，那就是绿城桂花城。

1998年，绿城在杭州城西的一片村野之地打造出了一座充满幽雅风情的江南小城，一经面世，迅速全部售罄，引起业界一片叫好欢呼。

但正当此时，绿城内部却是一片凝重，一本囊括规划、施工、景观、销售、物业管理等诸多细节缺陷的《桂花城批判》出炉，并被发放给员工手中。《桂花城批判》是集团内部限量发行，但很快就在业界流传开来。绿城营造产品的神奇手法和让人莫名其妙、难以复制的自我批判，真正地打响了集团的“精品”品牌。

为了打造高品质“作品”，绿城拿地更是从不手软，尤其是2009年，绿城表现更是疯狂。在杭州，当年当地总价排名前10的地块中，绿城拿走了4块；在苏州，绿城曾一天之内以61亿元连夺两地，其中一块高达28057元/平方米的土地楼板价更是刷新了当时全国住宅土地公开出让史的最高纪录；在上海，绿城也摘得了当年浦东唐镇板块的“地王”桂冠，溢价率高达379%。

即便是在寒风阵阵的2011年上半年，绿城也是动作频频。

近年来，绿城全国扩张速度惊人，只因2009年宋卫平放下的一句豪言：“3至5年赶超万科。”在他看来，在小学的时候就从来没有考过第二名的自己，就应该有这样的志向。

自公司创立以来，宋卫平一直都是绿城的“皇帝”。

成也融资 败也融资

绿城的“作品”高品质、好地段，按理说应该可以带来高利润，但由于产品投入偏高，其实际利润并不高。事实上，近两年，绿城的净利润率均输给了同行。再加上对产品精益求精，产品生产周期加长，资金周转速度下降。缺钱，一直都是绿城的致命伤。

为了搭建融资平台，撬动尽可能多的外部资金，宋卫平可谓费尽心机。

自2011年初，绿城就开始密集成立信托计划，并且内部集资年化收益率达12%，由此引发了外界对绿城资金紧张的猜疑。

其实，内部融资在绿城并不罕见，2002年~2003年，绿城开始走出杭州、布局全国时，面对急速扩张的资金需求，绿城最先使用的方法就是在企业内部发起信托融资。不过对于疯狂扩张的绿城而言，内部融资可谓杯水车薪，于是在2004年，宋卫平接触摩根大通，开始走向海外融资之路。

虽然渴望资金，但宋卫平也清楚地知道海外资金是逐利而来，“这个钱不好用的！都要用他们的规则去用。”

以2006年11月绿城发行总额为4亿美元的优先票据为例，其公告称，债券投资者为了保障自身的利益，对绿城经营行为作出了诸多限制：除非债权人同意，绿城中国和受限子公司不能出售资产；不能发行优先股；不能产生债务；不能担保债务，包括子公司债务等等。

宋卫平之所以同意接受这笔融资主要是因为相信市场环境在日益趋好，自己的产品必能大卖。但事实证明，正是这诸多条件，限制了绿城的扩张计划。

无论是海外融资，还是国内融资，高负债一直是绿城如影随形的标签，并且风险在不断累积。

生死筹码

面对网络疯传的破产谣言，宋卫平挑灯夜战写下了洋洋洒洒千字文，回应称“绿城离破产还有很远的距离”。那么，这个很远，到底有多远呢？

任何企业都有可能会倒闭，但要说宋卫平化解危机的招数还是有的，外有至交好友相挺，内有上中下自救对策。

2011年11月2日，宋卫平回应破产传闻。事隔4天，同为嵊州老乡的马云组织员工团购绿城楼盘。情义相挺之意不言自明。

而之前多次“言挺”宋卫平的融创掌门人孙宏斌更是将援手延伸到了项目开发，2012年1月5日，融创“入主”绿城无锡项目一事尘埃落定。

等人救不如自救。宋卫平已经为绿城定下了“三步走”战略：首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。

绿城中国手中最大的筹码是，已锁定未来4年的销售业绩，总额约为889亿元，其中绿城所占权益约为578亿元。保证已销售项目按计划竣工且正常交用，是绿城未来两年的最大考验。

与此同时，绿城已经开始转让项目进行自救。在今年春节前不到两周时间里，绿城先后转让了包括上海外滩地王、无锡湖滨置业、杭州绿城锦玉、上海静宇、杭州绿城墅园在内的5个商业地产项目。

如今，绿城正在计划再出售京沪、青岛及温州的4个项目。据绿城估计，这次转让的4个项目将为绿城获得约60亿元现金，并且绿城还表示，不排除未来继续转让项目的可能。

而对于第三步降价甩卖，业界多认为，绿城虽然也有一些优惠，但与其他房企相比幅度不大，仅有8%~10%，并且它也不太可能大幅降价，其578亿元的锁定销售业绩也不允许它有太多降价空间。

虽然危机尚未解除，但销售和项目转让双管齐下的有力举措无疑已经大大改善了公司的资金状况。

2009年的那场清算危机，是全球金融危机拉了宋卫平一把，政府转向救市，绿城奇迹般地转危为安，但不能把幸运当做必然。如果这次危机，绿城通过项目转让化险为夷后，在行业新一轮上升周期中，继续坚持高负债扩张的话，它会越走越难。

摘自《小康·财智》2012年第2期