居民小区消防管理存在问题及对策探讨

●郑 辉

(鞍山市消防支队，辽宁 鞍山 114001)

随着我国经济的不断发展，城市现代化水平不断提高，改革开放程度不断深化，人民生活水平有了日新月异的变化，老百姓对居住环境提出了更高的要求，各种具有娱乐、休闲、购物、餐饮、汽车等多种服务功能于一体的现代化居民住宅小区应运而生。这种小区功能复杂，各种建筑(高层、多层)错综林立且建筑外形迥然不同，同时小区绿化面积大幅提高，这些现实情况给消防安全管理带来了新的课题，笔者结合工作实际，选取海城市42个封闭式小区作为调查样本，就居民住宅小区消防安全管理问题进行探讨。

一、居民住宅小区消防管理主要问题

(一)法律保障机制不健全

《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。此款规定了物业服务企业应尽的义务，而在法律责任一章中没有明确规定如果物业服务公司不履行该项义务应如何进行其责任追究的条款。正因为如此，物业公司往往以技术、资金、人力不足等种种借口拖延或者不对已经损坏的消防设施进行维护和保养，一旦发生火灾不能满足灭火所需，致使小火酿大灾。另一方面，物业公司虽是服务性企业，但本质是以盈利为目的，出于对物业服务费收取等方面的影响，对业主蚕食公共消防设施、占用消防通道等违法行为听之任之、视而不见，纵容了业主，牺牲了公共利益。

(二)占用消防车道、回车场现象显著

按照现行消防技术标准强制性要求，消防车道的净宽不应小于4.0m，尽头式消防车道应设置回车场。小区建设之初开发公司为了增大绿地建设面积、扩大休闲广场的活动面积，对消防车道、回车场的建设大多达到标准要求即可，而这些公共区域从某种程度上来讲是百姓的生命区，不容侵犯和占用。但是由于私有车辆数量急剧增多，现有规划车位已大大不能满足有车业主的需要，许多业主将目光投向路边、回车场等空旷开敞区域，致使车道净宽只有2m左右。回车场堆满了车辆，道路转弯处轿车都难以通行，可想而知，消防车辆难以畅通无阻。

(三)蚕食楼梯间内公共部位，严重影响人员安全疏散

为了拓宽自家使用面积，不少业主将咸菜缸、鞋架、仓储的冬菜、大量垃圾等杂物堆放在楼梯间缓步台或者踏步上，更有甚者在楼梯踏步一侧安装固定货柜;顶层用户在楼梯踏步上设置栅栏门导致通向屋顶的楼梯中断。相邻单元楼梯通过设置阳台和凹廊而连通的高层居住建筑，业主出于防盗考虑，要么将连通门封死、要么在室外凹廊上设置储藏间及堆放杂物，彻底改变了原消防设计，严重影响人员疏散，破坏了消防设计初衷。

(四)方便自我，人为破坏、停用建筑消防设施

为了提高建筑的消防安全系数，各类场所在小区形成之初均按照消防技术标准强制性要求设置了自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟设施、室内外消火栓系统、防火门等建筑消防设施，而这些设施的设置势必或多或少的占用或提供了一些空间。笔者在调查中发现，将消火栓箱、机械送风口变换成自家储货箱，常闭式防火门长期处于开启状态并且将闭门器强行摘掉，用室外消火栓浇花浇菜，长期停用室内固定消防设施等现象在参与调查的居民住宅小区内均有不同程度的存在。同时相关单位对建筑消防设施的年度检测制度也从未贯彻落实，导致建筑消防设施长期处于停用损坏状态，而居民及物业公司却对此司空见惯，坦然处之。

(五)消防控制室形同虚设

根据《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》规定，“消防控制室工作人员每班不得少于2人，其中一名为领班，负责控制室人员的管理及值班时紧急情况的处置”，消防控制室的工作人员必须通过全省统一组织的消防安全培训，持证上岗。而实际上，大多数物业公司将消防控制室与监控室合二为一，专职消防工作人员也只配备了一名，且有保安临时充当消防专职人员的现象，甚至有时出现消防控制室空无一人或大门紧闭的情况。一旦发生火灾，由于未经消防安全专业培训的保安操作不当或者不会操作，花费巨资设置的消防设施发挥不了应有作用，这些消防控制室便沦为摆设。

(六)对居民住宅小区的消防监督管理相对薄弱

根据《消防监督检查规定》(公安部令第107号)第三条规定，公安派出所负责对居民住宅区的物业服务企业、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责情况进行消防监督检查。但是由于居民住宅小区较少有社会和政治影响大的火灾发生，加上公安派出所日常事务繁多、警力严重不足，因此在平时的消防监督管理过程中大多把重点放在三级管理单位中的人员密集、易燃易爆等易引发群死群伤和较大火灾损失的场所，对居民住宅小区的消防监督管理则大多停留在安排部署上。而居(村)民委员会、物业服务公司中消防自检自查人员业务素质偏低，不知孰轻孰重和存在问题的严重性，加之公安派出所指导力度不足，最终造成住宅小区的消防监督管理相对薄弱。

二、居民住宅小区消防监督管理改善措施

(一)健全法制，明确责任，建立居民住宅小区消防监督管理长效机制

通过地方立法或制定规章的方式明确房地产开发公司、物业服务公司、业主委员会、公民及相关管理部门的权力和义务。建议由政府牵头，联合城建、公安、房地产主管部门、消防等部门制定居民住宅小区管理专项规定，在规定中明确房地产开发公司将小区交由物业服务公司管理应必备的条件、物业服务公司对公共消防设施进行维护和保养的范围、公民应对公共消防设施损坏、占用消防车道等个人违法行为承担的责任、各相关部门实施消防监督管理的职责分工等主要内容。同时强制规定物业服务公司要与专业服务公司签署《建筑消防设施维护保养协议》，要认真贯彻落实建筑消防设施年度检测制度，要对公共消防设施、安全出口、疏散通道、消防车道等运行情况实施每日巡查并且记录在案。要与居民住宅小区内装修业主签订《装修保证书》，收取装修消防专项保证金，确保施工现场配备必要的消防设施且不影响原消防设施的正常使用。在物业费中收取日常管理消防年度保证金，要建立与公安派出所、公安机关消防机构的密切联系，对发现的违法行为及时报告处理，对小区内的临时性建设、改造等情况实施及时对接等。强制规定城建、房地产开发部门要将消防安全纳入对物业服务公司的年底考核内容并实行一票否决，强制规定政府相关部门、物业服务公司、房地产开发公司、业主委员会、公民的法律责任及政府对其年度奖惩措施，明确城市维护费用于消防改造投资等细项规定。通过立法，为进一步明确居民住宅小区消防监督管理提供可靠的切实可行的法律基础保障。

(二)加强管理，各司其职，建立完善的消防监督管理体系

笔者认为，对居民住宅小区的消防监督管理主要分为三个层次，即公安机关消防机构及公安派出所、物业服务公司或居民委员会、居民自身。建议由公安、消防部门牵头制定居民住宅小区的消防监督管理框架结构、检查制度、责任分工、档案簿册内容、制约机制。明确每个居民住宅小区消防管理有专人负责、定期培训、提高管理水平，形成公安派出所有专人负责、小区有明白人、每楼有志愿服务队的消防管理格局。明确规定公安派出所、公安机关消防机构对居民住宅小区消防监督检查和指导的频次及重点。明确规定物业服务公司或居民委员会的日常巡查检查及检查记录填写，做到管理有组织、落实有制度保障、事故有处理、巡查有记录、责任有追究。明确规定业主要有维护消防设施和投诉举报破坏消防设施行为的义务，明确规定业主委员会对物业服务公司或居民委员会实施消防管理情况进行督促的制约机制。只要各管理部门各负其责，居民住宅小区的消防监督管理工作一定会有质的飞跃。

(三)加大宣传，提高认识，建立有效的消防宣传立体格局

笔者认为，对居民消防知识的宣传要采取“重要特殊时段”与“日常”相结合，“固定阵地”和“流动服务”相结合的方式进行，即主要做好以下几个方面的工作:一是在居民入住之初召开业主大会并且每半年组织一次，以小区实例重点宣传公共消防设施、安全出口、疏散通道、消防车道等的定义、种类、作用、使用方法，并且在相关部位张贴诸如“疏散通道请勿阻塞、常闭防火门请勿常开、防烟送风口请勿堵塞”等警示性标志。二是结合重大节假日、火灾多发季节等特殊时段，开展有针对性的消防宣传和培训，重点讲解消防逃生知识、初期火灾扑救、如何报火警等基本常识。三是利用小区的LED屏、设置的固定消防宣传阵地(固定广告栏、楼单元门口通知栏等)通报火灾案例、与消防有关的政策法律法规等消防常识。四是组建小区义务消防宣传组织，利用居民上班、下班、门店营业时段发放宣传单。五是每年组织一次居民参与的大规模消防知识竞赛，调动居民认知消防、参与消防的兴趣等等。只有通过气势磅礴的消防宣传，通俗易懂的消防知识覆盖，才能不断提高居民对消防的认知程度，才能变“被动的管理”为“主动的遵守”，从根本上解决居民住宅小区消防管理方面的“瓶颈”。

(四)居民参与，突出实战，建立贴近实际的消防演练模式

每年由物业服务公司或居民委员会牵头，在公安派出所、公安机关消防机构的指导下，制订科学合理的灭火预案，确定重点部位，定期开展消防演练。通过居民的实际参与，从而达到在感观上了解扑救初期火灾的程序、报告火警的方法、各类灭火设备的使用方法及使用范围、人员疏散逃生方法、组织引导疏散的方法，在实战上锻炼义务消防组织、警示小区居民、实际测试固定消防设施的目的。

三、结束语

居民住宅小区作为现代社会居民的集中生活场所，为居民提供了高效、便捷的服务，使百姓生活水平得到了很大的提高，幸福指数不断提升，但居民小区存在的众多消防安全隐患也给居民通向幸福的大道上设置了阴霾。居民住宅小区的消防安全只有在政府的统一领导下，通过消防监督主管部门、社会单位、物业服务公司或居民委员会、公民的积极参与，提高消防意识，才能有效预防居民小区火灾发生，减小火灾危害，保障居民人身和财产安全。

［1］中华人民共和国消防法［Z］.2009.

［2］消防监督检查规定［Z］.2009.

［3］果中山.关于加强居民住宅物业管理企业消防工作的思考［J］.中国新技术新产品，2011，(3):392 －393.