探索产城融合与差异化发展之路

彭水清

（作者：深圳市规划国土委光明管理局局长）

“低端产业的聚集是基于产业配套的聚集，高端企业的聚集是基于高技术人才的聚集”，而人才最看重的是宜人的环境。环境就是资源，环境就是生产力。人才聚集才是在后工业化时代具备竞争优势的必要条件。深圳市光明新区经过五年的发展，经济产业发展势头良好，但要实现“绿色新城、创业新城、和谐新城”目标定位，必须以更长远的眼光看待产业发展与城市发展的关系。新区拥有良好的区位条件，得天独厚的生态资源，但产业集约集聚程度不高，旧村、旧城、旧工业区、新城、新工业区混杂，空间资源整合程度低，公共基础设施、商业配套设施缺乏，对人才的吸引力远远不足。光明新区未来要发展高端产业，必须未雨绸缪，摒弃原特区外“只见工厂、不见城市”的发展老路，坚持产业发展与城市建设齐头并进，高标准规划，高起点建设，完善光明城市副中心功能，打造环境友好、宜居和谐的现代化活力新城，以一流的城市形态吸引高端人才和企业入驻光明。

一、打造“山、水、田”生态格局，吸引高端人才和企业入驻

深圳福田、罗湖、南山等区经过30多年的发展，在金融、高新技术产业等领域已形成不可比拟的优势；宝安、龙岗等区在先进制造业等领域也发展迅猛；坪山新区虽然继光明之后成立，但其在新能源汽车等领域也形成了独特的优势。光明新区要想在未来的发展中脱颖而出，必须扬长避短，错位发展，避免与其他新区发展的趋同化，借助光明优越的自然、历史资源基底，打造光明“山、水、田”生态格局，吸引更多的企业，吸引更多的人才与游人。

（一）整合农业空间资源，打造深港田园。深圳有3万多亩基本农田，其中光明新区占了一半以上。这是资源优势，但当前这一资源并未得以充分利用，只有通过规划整合，才能发挥出最大效益。光明未来的发展应抓住土地制度改革的机遇，借助新区强力推进16989亩基本农田改造任务的契机，把农田改造与产业发展结合起来，引进以色列等国外现代先进农业技术，发展集科研、生产和休闲观光旅游为一体的现代都市生态型科技观光农业，成为深圳市、广东省的现代都市型农业示范区。为实现上述目标，建议编制生态观光农业空间及发展规划，整合新区范围内所有的养殖场、花场、草莓园、荔枝林等新型农业资源；将部分城市发展备用地、国有农场等国有土地充分利用起来，发展有机农产品小农场；成立一个合资公司来共同经营居民的土地，将闲置用地变成有机蔬菜供应总部。另外可举办光明美食文化节等活动，做大做强新区农业旅游品牌。

（二）整合自然资源，提升山水光明城市意象。自然、历史资源的合理利用能够为城市带来巨大的经济价值和社会效应。如首尔的清溪川，原来是一条暗渠，通过改造后该地区成为国际金融、文化、时尚、旅游产业竞相开展促销战的空间，提升了城市的品位和国际竞争力。光明有丰富的自然资源，完全可借鉴世界成功的公共空间改造经验，使城市面貌实现质的提升。市规划国土委光明管理局坚持将滨水、临山等作为城市规划和设计的重要组成部分，开展了《公明中心区部分地区城市内涵及品质提升行动规划》、《茅洲河一河两岸城市设计》等一系列规划设计。近期建议对新区的水网进行清理、整治，有机整合片区水系网络，打造茅洲河滨水景观湿地公园。同时整合特色山水地区，建立红花山与中央公园、茅洲河及其他排洪渠的联系，并与人们的日常生活体验充分融合，打造连山亲水的城市意象。

（三）利用历史、人文资源，发展创意产业，打造特色光明。一个城市的特色往往来自于城市的历史空间。建议修复麦氏祠堂、公明老墟、粮仓、下村池塘、东宝中学旧址等具有特色的历史建筑、街区，打造有传统特色的文化休闲体验街区，带动光明旅游产业的发展。

（四）加快生态示范城建设，促进绿色产业发展与绿色新城建设相融合。2010年1月，国家住房和城乡建设部与深圳市签署了部市协议，共建国家低碳生态示范市，并将光明新区确定为试点地区。市规划国土委光明管理局一直坚持绿色发展的设计原则和理念，在全区范围内推广共同沟规划建设，近期规划建设的共同沟长度将达到18.28公里；同时计划率先在门户区1.7平方公里的区域，对共计23条市政道路整体实施低冲击开发雨水综合利用技术进行设计。光明要发展绿色产业，必须坚定不移地走绿色城市建设之路。建议研究制定如立体绿化、可再生能源利用、中水回用绿色建筑建设的激励政策，鼓励绿色建筑发展。同时邀请国际知名设计师，在光明门户区打造绿色建筑地标，形成绿色建筑示范效应。加大以共同沟、低冲击道路、区域绿道网为代表的绿色市政建设力度，改变城市建设模式。

二、利用城市发展单元综合开发平台，加快城市产业综合体打造，促进产城融合

如果说城市综合体是商业地产发展到一定阶段的产物，那么产业综合体就是城市综合体与特定产业有机结合的理想产物。工业园区的发展，比较普遍的模式是工业园区模式，工厂相对集中，但不利于集群化和个性化发展。目前比较流行的模式是产业集群，即以一个主导产业为核心，聚集其上下游产业链的企业在一个区域中。这种模式解决了产业的促进和发展问题，但缺乏与城市功能的有机结合。而城市产业综合体是产业园区发展的最高端形态，是以某种产业集群为依托，以确保产业集群的有效运行为核心，利用城市运营的概念建立的，能提供全方位服务，具有复合功能的综合体。它把产业资源聚合在城市功能形态组合中，创造了城市发展的新动力。其产业形态表现为产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产业的协同发展；在建筑形态上表现为城市功能综合体，实现了工业空间、商业空间、居住空间、生活空间的融合，从而实现产业的发展与城市建设相融合。如台湾新竹科学园当年为吸引在硅谷工作的“海归”回台，专门安排规划设计师到硅谷的高尚生活区考察，效仿硅谷的社区模式和建筑风格，在新竹复制了一片生活区，以吸引硅谷人才和他们的家属。园区内分为工业区、住宅区、休闲区，建有国际水准的标准厂房、高级公寓、娱乐中心、实验学校等设施，此外，还有咖啡厅、诊所、邮局、银行、车站等。园区本身是著名的风景区之一，当地居民可自由出入园区。台湾新竹科学园的模式非常成功，成为台湾高新技术产业高速发展的引擎，并促进了台湾整体经济的发展。

（一）推进光明三大城市发展单元规划建设，打造优质活力城区。《中共深圳市委深圳市人民政府关于提升城市发展的决定》（深发[2011]8号）中提出，探索建立城市发展单元制度，将城市发展单元作为提升城市功能、加快建设现代化国际化先进城市的重要手段。在全市确定的九个城市发展单元试点中，光明占到了三个：光明新区广深港客运专线光明城站门户区、光明平板显示产业园区、光明中心区。这三个地区承载了光明城市副中心的主要功能，是新区未来产业发展、新城建设的主导区域。光明门户区发展单元将依托广深港客运专线及其周边生态资源，以招商、华强、腾讯等重点企业为主，打造一个具有现代化高新技术产业、高端服务业、生态旅游等功能的现代化城区；平板显示园发展单元将依托地铁六号线和龙大高速公路，以华星光电及其配套产业为主，打造成以高端显示科技产业园为核心的现代产业园区和中小企业总部基地，使之成为一个产城融合的活力城区；光明中心区发展单元将依托中央公园、地铁六号线及周边资源，按照“深圳重要的城市副中心和西部高新技术产业配套服务中心”功能定位，打造全新的具有低碳生态示范意义的绿色中心城区。

（二）探索城市发展单元综合开发模式，促进产业集聚和功能混合。在城市发展单元内，必须坚持“产城融合”的开发理念，采取统筹规划、整体开发方式，争取做到每建设一块土地，就是一块一流的城市街区，避免之前大尺度、单一功能的规划建设模式造成的城市割裂，并在该地块上实现各种功能的充分混合。通过发展单元开发实施，实现产业空间需求与土地资源利用的合理配置，打造生产、生态、生活一体化、各种功能混合的新型城市产业综合体，塑造花园式的研发、生产与生活空间。具体措施方面，建议创新城市发展单元内用地出让方式，采用“统一策划、统一规划、统一建设、统一招商、统一宣传、统一服务、统一布局、统一管理”的新型运作方式，由平台企业统一搞开发，引进具有开发经验及产业运营经验的企业打造品牌产业区。同时转变资源配置模式：针对一些战略性新兴产业或龙头企业，可单独供地，由其自行开发，起到龙头带动作用；对一些发展前景较好的中小微企业，可由平台企业运作，向其提供厂房，同时为其建立统一的公共服务平台，促进这些企业实现集聚发展，形成完整的产业链条，壮大产业集群，且土地也得到了集约利用。另外，为保障产业用地的良性循环和可持续发展，建议与城市空间管理、产权转让制度相结合，建立一套完善的产业用地预警、监管、评价机制，使低效的企业能够及时被淘汰，高效的企业及时被引进园区。

（三）坚持集约式立体化发展，建设紧凑城市。光明新区土地资源较其他区有优势，但也必须借鉴已有发展模式的经验教训，以更为超前的眼光来利用好现有土地资源。一是建议明确预控发展片区，预留未来城市发展空间，同时适度控制占地规模较大的生产性企业，为未来引进大学、研究院及其他重大项目预留土地，长期保持可建设用地充足的优势，在未来的城市竞争中立于不败之地。二是建议结合光明轨道交通枢纽建设，对周边土地进行高强度开发。通过综合开发、土地混合使用、TOD、地铁上盖物业、地下空间开发等多种方式，推动土地集约立体化发展，创造疏密有致，精细、紧凑的现代新城。三是建议在城市发展单元内，综合运用规划、土地、公共政策等多种技术和政策手段，构建新型城市开发建设模式，实现城中村、旧工业区、旧商业区和旧住宅区等存量空间资源的整合提升，改善城市环境，提升土地价值。

三、促进社区产业和空间双重转型，整体提升城市面貌

光明新区作为深圳重点改善地区，内部土地开发利用现状呈现明显的“村镇型”和“城区型”二元结构差异。只有解决好社区转型发展的难题，才能彻底改变原公明、光明传统城区的落后面貌。

（一）政府引导，推动社区产业升级和经济转型。当前光明许多社区集体经济仍以出租经济为主，产业发展相对粗放,对引入的产业功能欠缺长远考虑，有的集体股份公司迫于每年分红的压力，甚至将一些已淘汰的加工制造类企业引入社区。因此建议政府主动作为，加强引导，通过多种经济、政策手段激励社区转型发展。一是建议支持集体经济组织自办或与社会力量合办社区服务实体，为光明新区内大企业、工业园区提供员工公寓、商业休闲、餐饮、文体娱乐等配套服务，推动社区向投资型、服务型、管理型的新型模式发展；二是由于新区土地有限，政府控制的产业用地主要用于引进总部型、研发型企业或战略性新兴产业，因此建议对于一些需要进行产业升级的传统型生产企业，可引导其租用社区厂房进行生产；三是建议对一些旧工业区、老屋村，引入创意产业，外部综合整治，进行外立面的特色装修，内部功能置换，吸引小型企业、设计师、艺术家入驻，开办零售和小型餐饮，保障社区获得可持续的租金收益，同时促进新区旅游发展。

（二）整体规划，推动社区空间功能转型。由于社区发展各自为政，开发建设缺乏科学规划的指引，社区间产业重复竞争，布局零散，形不成集聚效应，许多社区功能布局紊乱，土地权属混杂，基础设施落后，公共配套严重不足，低档次的建设水平与高品质的城市建设目标极不协调。如果任由社区自发建设，不仅社区土地价值得不到发挥，还会影响整个光明经济产业的发展转型。但如果沿用园区推平新建的常规开发模式，通过政府强制手段征收社区土地后再出让，也不太现实。因此建议以土地管理制度改革为契机，选取部分社区为试点，编制社区规划，通过经济、规划、土地等多种手段，充分发挥社区自主更新、参与新区发展的主动性与积极性，引导社区整村统筹，按照城市规划进行开发建设，一揽子解决土地历史遗留问题，改变社区脏、乱、差的局面，并形成示范效应。最终实现“你中有我、我中有你”的发展局面，改变“半边城市半边村”的城市面貌，推动社区参与新区发展。