关于旅游房地产项目的前期战略策划探究

蓝立涛

【摘 要】随着经济的快速发展，人们的生活水平得到了提高和消费观念的转变，都让人们开始注重房地产和旅游，旅游方式也由观光类型向休闲度假类型转变，这就使得旅游业迅速发展，旅游房地产的出现，满足了大家的需要。本文通过分析和探讨了旅游房地产项目前期战略策划，从而使其更好地指导旅游房地产的开发和发展。

【关键词】旅游房地产；项目开发；战略策划

近年来随着旅游业的快速发展，旅游业越来越受到人们的关注，也同时成为投资者的投资的热点，目前旅游房地产带来了很大的经济效益和社会效益，使人们的生活得到了丰富，但是目前我国对旅游房地产的研究起步较晚，处于探索阶段，很多方面都不完善，本文针对旅游房地产项目存在的问题进行分析，通过探讨旅游房地产项目前期战略策划，从而促进使旅游房地产业更好地发展，创造出更高的社会效益。

1 目前旅游房地产存在的问题

1.1 旅游房地产政策、法规、规则不完善，使得市场经营较混乱，例如，缺乏专门管理旅游房地产交易的法规政策，关于旅游房地产监管体制也不全面，这就使得开发者，消费者，以及管理者之间的冲突也时有发生，中间也存在不良经营和欺诈行为。

1.2 目前很多企业盲目投资旅游房地产项目，很多开发商没有做好准备变开始投资，缺乏市场调查，对市场需求，竞争对手等都不了解，导致无法合理开发，最终导致项目失败。

1.3 很多开发商对旅游房地产的概念和范围不了解，就使得他们一般都是以自己的利益为首先考虑对象，这就直接影响旅游房地产项目的研究和开发，导致投资者开发失败。

1.4 学术界对于旅游房地产的研究一般只停留在一些出现的问题，项目的可行性，影响因素等，缺乏对其深入的理论研究，尤其是对于旅游房地产项目前期的战略策划缺乏深入的研究。要想使这些问题得到解决，那么旅游房地产项目前期战略策划就显得十分重要了。

2 探究旅游房地产项目前期战略策划

2.1 针对上面存在的问题，我们通过三个工具来对旅游房地产项目前期战略策划进行研究。这三个工具分别是：旅游房地产的开发商所面临的五种竞争力；项目综合竞争力；根据旅游房地产的企业所处的不同位置，采取不同的战略。下面通过三个工具对旅游房地产项目前期战略策划进行详细的探究。

2.1.1 旅游房地产的开发商所面临的五种竞争力

旅游房地产开发商所面临的五种竞争力分别为：旅游房地产企业之间的竞争，旅游房地产市场的潛在进入者，土地转让者，旅游者、投资者，以及代替旅游房地产的产品。由于这五个竞争对象的存在。就给旅游房地产项目带来了不利因素，这就要求旅游房地产项目前期战略策划要提高自己企业的竞争力。

2.1.2 项目综合竞争力分析

这就是从项目本生出发，体现了事物内外因的作用，突出旅游房地产各个企业的之间的竞争。在这个竞争中，政府的扶持和自己项目的管理体制是他们的唯一外在因素，这就要求各个旅游房地产开发商不断完善自己的项目战略策划，尤其是前期战略策划。目前我国的房地产市场的管理政策不断变化，这就提醒开发商要时刻关注旅游房地产市场的政策变化，应该对变化做出应对的办法。

2.1.3 根据旅游房地产的企业所处的不同位置，采取不同的战略，也就是项目SWOT战略选择

这个包括的方面很多，例如环境，地理位置，交通情况，产业政策，市场的需要，项目中的资源配备等等。这就要求旅游房地产项目一定要把握景区的资源特色和市场需求，尽可能的合理利用资源。从这个分析看，旅游房地产企业根据自己所在位置的不一样，要着重解决自己的重要问题。

2.2 旅游房地产项目前期战略策划注意的问题

项目前期战略的策划是非常重要的，在策划中一定要合理布局，均衡布点，为目前做考虑，也要考虑长远效应，实现经济效益，环境效益和社会效益的统一，这就要求旅游房地产项目前期战略策划中要注意以下这些问题。

2.2.1 找好项目的定位，这就得考虑自然，人文、环境、土地、民俗文化等，将这些融合到开发项目中去

在早期规划中，内容应该在包括总论，总体规划方案，基础设施和建筑方案，建筑物的设计和构造，资金筹备等等的基础上，力求项目的创新，一定要注意文化的渗透，将文化运用到商品开发和实际操作中去。

2.2.2 注意前期战略策划的基本思路

规划要具有整体性，尽量做到一步到位，然后分步进行实施；一定要将旅游放在首位，前期战略策划一定要制定出旅游项目再将其融入到房地产中去；旅游房地产项目由于东西很多很杂，这就要求前期战略策划一定要做出详细的子项目来，方便管理，还要注意将保护环境和可持续发展运用到策划中去。

2.2.3 管理策划方面

提高企业自身的管理能力，由于旅游房地产开发的特殊性，使得它与普通房地产有着明显的区别，这就要求管理者需要掌握有关旅游房地产方面的专业知识，形成专业化的管理模式；在旅游房地产项目的前期战略策划中要认识到旅游房地产的特殊性，应该使用一些专业的人才，从而对旅游房地产项目进行专业的分析，从而制定出专业的战略策划。

2.2.4 营销策划方面

要做好自己旅游房地产项目的市场定位，由于旅游产业在未来很长时间内都将会是热门行业，这就要求企业充分认识到自己企业的市场价值，在策划中充分的利用好企业的市场价值；产品营销策略和定价策略，旅游房地产开发商针对市场，应该推出自己有特色的产品，当然在提供产品的同时，服务也是非常重要的，旅游房地产不仅仅应该在地理景观，设计，产品方面最求质量的完美，同时也应该提供优质的服务，使得消费者获得心理和身理的满足；在产品定价方面，开发者应该从实际情况出发，由于从中国的目前国情分析，这还是一种高消费，大部分人是以投资或度假为目的，价钱可以适当的提高，可是未来几年中，旅游房地产产品奖由高端走向低端，这就得做相应改变。

2.2.5 在早期战略策划中要制定出科学的城市和景区的规划

在对开发地区周围环境的科学调查的基础上，制定科学系统的旅游资源开发计划，要注意合理利用土地，保护生态环境，对开发区合理分配，从而创造出更大的经济效益。同时还要注意项目创新，一定要注重文化的注入，因为没有文化底蕴的旅游房地产项目，很难生存下去，创新直接关系着项目能否获得更好地收益，是项目的灵魂，所以一定要注重文化的重要性。

2.3 旅游房地产项目前期战略策划步骤

首先要进行市场调查，对消费者的兴趣爱好，文化水平，经济收入等进行调查总结；其次是市场调查相关的资料，例如周围环境，地理位置，周边交通和布局等；最后整理资料，结合收集的资料写规划，应包括有关的子项目等。

3 总结

本文通过分析目前旅游房地产存在的问题，对旅游房地产项目前期战略策划进探讨。旅游房地产是介于旅游业和房地产业中间的边缘产业，有着它的特殊性，这就使得在制定旅游房地产项目的前期战略策划的过程中，要针对过程中的不同的问题制定相应地策略，从而促进旅游房地产项目的更好地发展。随着休闲时代的到来，人们越来越注重旅游等休闲项目，这就为旅游房地产带来了巨大的商机，旅游房地产开发商想要在竞争中取胜，就必须注重项目的策划，尤其对项目前期战略策划的研究更是重要，所以开发商应该在项目前期战略策划上努力，为项目的进行提供保证，从而保证项目的顺利进行和健康的发展。

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[责任编辑：尹雪梅]