浅谈精装修工程项目管理

王武

摘要：随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，房地产竞争发展的大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代。精装房因其具有省时、省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出，越来越被社会大众所接受。本文针对精装房建设过程中，项目管理的特点、难点等进行了分析和总结，并结合项目管理实例，就如何做好精装修工程项目管理这一议题谈谈个人的观点和看法。

Abstract: with the improvement of people's living standards and accelerate the pace of life, competition in the real estate development trend as decided by the incomplete product semifinished product room will be replaced. The hardbound room because it has the advantages of time saving, convenient, economical, high quality, and ease of management for mortgage and other advantages and win, more and more accepted by the public. In this paper the hardbound room construction process, project management features, difficulty undertook analysis and summary, combined with project management, how to do well the refined decoration project management this topic to talk about individual view.

关键词：项目管理、精装修房

Key words: project management, refined decoration Housing

中图分类号：TU767  文献标识码：A 文章编号：

传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分,而缺乏详细具体的平面布置和功能定位。近年来，随着都市人生活和工作节奏的不断加快，房地产竞争发展的大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代。精装房因其具有省时、省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出，越来越被社会大众所接受。其在提高产品品质、提升产品附加值方面是普通商品房所不能及的。现在，开发商以产业化方式大批量的推出精装房,无疑更符合住宅产业化发展的方向。在这一大环境下，如何做好精装房的项目管理是我们需不断深入探讨的新一议题。

精装房的发展历程

在我国，长期以来，“毛坯房”一直是房地产市场的“主角”，自上世纪90年代广东推出简装房后，本世纪初上海推出“精装房”，随后，北京、上海、广东等一线城市精装房发展迅速。据资料显示，短短数年时间，“精装房”已占全国住房比例20%，而北京、上海、广州等一线城市精装房所占房地产市场份额已达四成以上，且上升趋势明显（见表一，全国主要城市精装房发展）。纵观南京精装房市场，这几年的发展也异常火爆，恒大、万科等诸多地产大鳄已纷纷瞄准这块市场，蛋糕越做越大。购房者对精装房的关注度也在不断加强，购买群体不断扩大。在国外房地产市场, 住宅基本上全属成品的精装房。

表一，全国主要城市精装房发展

（表中数据源自当地房管局提供数据）

二、精装房的特点

精装房，通俗地说，就是“拎包即住”，是指住宅在交付入伙前，所有功能空间的固定面铺装、涂饰完成，厨房、卫生间的基本设备全部安装完成。和传统的毛胚房相比, 精装修楼盘的优势是毛胚房所不能比似的。主要体现在以下几个方面：

1、一步到位，省时、省力、省心，拎包入住，有效的节约了购房者的时间。

2、低碳环保，更符合现代人的生活理念。精装房有效避免了装修带来的二次污染、噪音等诸多不利因素。

3、性价比高。充分发挥了集约化采购的优势，降低了采购费用，相比家庭装修,能节约材料、能源，降低成本。建设部曾测算发现，由开发商统一组织装修一次到位比市民自己装修要节省至少30%的费用。总体对比，精装房性价比更高。

4、精装房一条龙服务的模式，有效降低了家庭装修带来的质量、安全风险。大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。有装修经历的业主都知道装修工程是一件繁琐、费时、劳神的事情，一般都与装修公司发生过不愉快。而有经验的开发商在精装修住宅方面能比购房者更关注到细节，在方案设计和工程质量方面更有品质保障，也为业主节省了宝贵的时间。

5、在购房时业主购买了精装修房，无需再投入资金进行装修，等于是业主向银行申请了装修部分的优惠利率贷款。

当然，精装房在现阶段的发展不可避免的存在一些问题：

1、选择模式和风格比较少，进到每一户就像宿舍楼的感觉。只有靠软装来体现自己的风格。

2、个别开发商出于经济考虑，选择的装修队伍良莠不齐，材料质量把关不严。房屋表面华丽却隐患重重，入住以后出现种种毛病令人头疼。

3、购房者无专业装修测评能力，不具备精装房鉴别能力。

三、精装房工程管理的难点

1、专业分包施工协调难度大：精装修工程涉及的单位多，包括土建单位、水电安装单位、装修单位等等；交叉施工多，现场管理、协调工作量大。

2、设计与施工协调难度大：装修施工阶段，往往会暴露许多原设计不当或原施工工艺偏差问题，不可避免的需要进行设计变更或返工，影响工程质量与施工进度。

3、影响精装修工程质量的因素多：尤其是材料设备选用与施工工艺选择，质量控制必须从精装修深化设计图纸与施工组织设计（或施工方案）的审查抓起，必须有充分的预控措施，减少乃至杜绝在施工阶段出现因设计缺陷（错、漏、碰、缺）或施工工艺错误（缺乏可操作性）造成工程质量缺陷，甚至使用功能不能完全满足设计要求等问题发生。

四、精装房项目管理重点

1、一体化设计管理

图纸的一体化设计可提高房屋的差异性、提升房屋的档次、体现人性化设计。避免施工过程中的土建与装饰脱节,增加建安成本。从设计管理的专业角度出发，以设计的质量、深度、项目的投资控制为基准点，科学、全面到位的设计管理，不仅可以大大降低项目施工过程中的变更问题，更加能大大降低项目的成本，从而取得项目预期良好的收益。如何实现精装房一体化设计,从图纸设计和管理两个层面控制很有必要。

1）设计层面

1.1 户型分析。在对市场人群多角度分析的基础上，确定户型,提供具创意性和实用性的设计,将其品牌价值带到项目中提升房屋档次,带来更多的附加值。

1.2 户型功能。空调系统、新风系统、安防系统、楼宇对讲系统、背景音乐系统、厨房集成系统、中央除尘系统是否具备。卫生间是否具备干湿分区的功能。另外衣帽间橱柜、鞋柜是否配置都需明确。

1.3设备空洞预留。设备的档次和选型的同时,确定设备管线布置。在结构梁、板等受力部位提前设计预留孔,减少设备管线对层高的降低。

1.4 结构形式选择。在考虑建安成本的前提下,选择最合适的受力结构形式。避免在房间阴阳角出现墙面与柱子交接处的突变,影响平面布局。

1.5专业设计提前衔接。天然气、有线电视、电话、楼宇对讲、安防、空调、新风系统应提出专业设计条件,与装饰设计单位、建筑设计单位交流衔接,由建筑设计单位负责审查转换一体化的施工图。

1.6 一体化图纸审查。土建、装饰、电气、暖通、空调各专业在图纸审查过程中一定要从设计规范、施工等方面加强施工图纸审查,针对局部无法解决的问题,由装饰设计掩盖来满足功能使用。

2）管理层面

2.1精装修一体化设计需工程、设计、开发、材料、预算、销售等专业的团队合作,装饰设计单位应从项目建设前期介入避免于后期介入被动性。这样既能节省开发商的成本,又能为客户设计出最优的家居方案。

2.2设计图纸实施之前,各专业必须对图纸审查。装饰图纸调整绝非涉及属于一个专业,对土建安装影响很大,易造成墙体内部的管线预留的调整会造成预埋管线全部报废。

2.3在图纸审查通过之后应保持装饰方案稳定性,杜绝领导层的“拍脑袋、一言堂”，避免方案随意调整。

2.4在装修施工阶段,要展开样板带路的模式,校核土建与装饰配合之间的偏差,尽量减少图纸设计变更。对于变更较大的设计变更,应各专业沟通进行技术论证、造价分析。

2、材料、设备的选择与管理

1）材料、设备的选择

1.1尽量选择生产实现工业化、集约化的供货单位。如整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电、整体卫生间、整体厨房,能直接在建筑施工中安装。

1.2精装修工程墙体预埋的管线较多,对于预埋的管线如生活水、下水管道、供热管道选择上首先考虑安全耐久性。

1.3涂料、胶粘剂、石膏板、大芯板等基层材料在考虑材料质量的同时,选择环保产品,保证室内空气质量达标。

1.4面砖、地砖和大理石的材料选择注意辐射指标。

1.5外墙门窗型材选型要考虑节能、隔音指标,节点安装可靠杜绝外墙渗漏。2）材料、设备的组织管理

2.1依据施工计划编制材料、设备招标计划和进场计划,并考虑供货周期。

2.2材料进场时间把握准确,克服提前和滞后问题。避免占用财务资金和停工待料的局面。

2.3精装修工程使用的材料种类多，安排材料、设备进场计划要考虑材料的检测要求、复检周期。

3、施工质量控制

严格按照图纸设计、国家规范的要求，强调“过程控制、强化验收”的原则，在对每道工序严格把关的基础上，注意关键部位细部处理，采取措施，做好质量通病的防治工作。尽量避免出现施工过程中常见盲点（不限于）:

1）平面家具布的合理性考虑不足,就会造成原有建筑主体施工过程中重新剔凿布线,涉及到房间(包括厨房、卫生间、客厅)内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量不合理。

2)为保持室内地面水平统一,在卫生间、厨房门槛处要满足使用功能保留的高差,可能因地面材料材质厚度不同就造成室内装修面完成后层高损失。

3)卫生间干湿无分区,造成地漏不够、洗衣机进水接驳点没有设置,增设会破坏防水层。

4)厨房内的排烟道、天然气立管在设计过程中无立管定位,造成灶与天然气管道、烟机与排烟道之间的相互位置不合适。

5)家庭中央空调、新风系统功能设计中,预留空洞位置不合理,造成房间内的层高局部降低。

4、成品保护。

由于精装修工程的特殊性，它所涉及到的各类土建、装饰、安装工序众多，交叉施工再所难免，为了尽可能的减少对已完工工程的损坏，必须制定成品保护制度，明确各阶段成品保护责任，并采取有效的成品保护措施。按照谁施工、谁保护的原则，交接前由各自单位自行负责，验收后移交装修单位，统一保管、保护，直至移交物业。

5、沟通、协调。

精装修工程由于涉及的分包单位众多，各工种之间、各工作面之间、设计配合、界面划分、工序交叉、工种配合、运输路线、场地安排、垂直运输机械使用等方方面面矛盾多、急待解决问题多。因此，应建立建立高效、责任明确、权利到位的组织协调机制，加强沟通，发现问题，及时解决，不能相互推诿，创造一种“顾全大局、目标一致、和谐相处、团结协作”的良好施工局面。

综上所述，精装修并不是简单的毛坯房加装修。精装修在于“精”，管理有序是关键。如何打造一个高品质的精装修工程，如何从管理中要效益，这是一个急需不断深入探讨的议题。

参考文献

1. 建筑装饰装修工程施工质量验收规范(GB50210-2001)