房地产项目的规划设计管理

赵显阳

我国房地产开发10多年，在全国大中小城市都在开发建设众多的项目，其中很大一部分项目是由著名的开发商和著名的建筑大师完成的。但是，就目前已完成的项目而言，我们看到的效果并没有想象的那么美好，这究竟是什么原因造成的？

纵观房地产开发项目，开发单位对建筑师的评价：“设计千篇一律，缺乏创造力，意念落后，没有地域感、新鲜感和时代感。”而设计师则对房地产商的评价是：“实施别人的原始创意、情思和预谋、为个别人莫名的观念拐扭自己的建筑。”在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负设计的责任。在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当作一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。 从房地产开发营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？一、 规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。二、 设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计。每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样的小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而水景的运转费用，一年就需付出几十万元！谁来承担这笔费用？最终就成了污水池。三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。四、 设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。（1）、主人房带卫生间，已成为中大户型设计的必须配备条件；（2）、工作阳台的设置，应合理、方便；（3）、书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套，使室内生活丰富多彩，居家舒适；（4）、玄关的设计，增加户内空间层次，与生活水平提高的社会现实相吻合，使入室更衣、换鞋等新风尚变得可能，促进居家健康化、安逸化。功能分区必须明显：（1）、确立三大分区理念：动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻；（2）、打破平面厅室划分的传统，利用突出的边角、台阶、隐行走道等进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更贴近人性。设计观念的变革：（1）、朝向观念的变革，不必再追求户户朝南，景观与朝向同样重要，在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向；（2）、需求观念的变革，从人口构成确定居住空间，必须注重安全第一。“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房等。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。 五、 规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。六、开发商与建筑商的关系在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。七、发展商与建筑师的交流发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论知识；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图； 开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。限时间、赶进度的设计难出精品；发展商缺乏审美观难出精品；建筑师缺乏对市场认识和了解，难出精品；发展商对建筑高度干预太多，难出精品。