伤城鄂尔多斯

| 文 · 本刊特约记者 齐林

在鄂尔多斯，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。而且还有房地产商，包括外地房地产商在不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，而降价成为许多房地产商的选择

2009年，为了一场考试，殷海军从呼和浩特赶赴鄂尔多斯。对于这次简短的旅途，他最大的记忆就是“连个吃饭的地方都没有”。

在简短的记忆中，走在东胜区（鄂尔多斯的主城区）的路上，准备吃个便餐的他无法找到一个简单的餐馆，放眼望去全是大型高档餐厅。无奈之下，他打车找到家肯德基凑合了一顿——至少肯德基的价位还可以接受。

这就是鄂尔多斯的真实情况。

疯狂的鄂尔多斯

2011年5月，一则出自鄂尔多斯市政府的消息称，2008年该市房地产投资总量首次突破百亿大关，完成140.9亿元。2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。五年来，累计完成房地产开发投资766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%。建设规模也在不断扩大。

根据当局的信息，2006年鄂尔多斯全市商品房施工面积为498.3万平方米，其中住宅施工面积408.0万平方米。而到了2009年，鄂尔多斯房地产施工面积以及住宅施工面积双双突破1,000万平方米大关，分别达到2,252.9和1,337.9万平方米，分别是2006年4.5倍、3.3倍。

在这则政府信息的背后，实则掩藏着一场巨大的危机。

当年，鄂尔多斯的经济总量赶超香港，一时间被称为内地经济的奇迹。但其经济质量却远远不如香港健康。

旁观者云，通常来看，鄂尔多斯人有钱主要是因为占地款，“发现煤矿了，占了，给钱。”周而复始，这样的轮回不断上演在这片奇怪的土地上。当年，这里孕育了蒙古族悠远的文化，而今这个民族的印记已然很难在这里寻觅。

近些年，不断有鄂尔多斯人在新城区聚居，大多是从老城区迁移过来。在很多人看来，新城区人口不多，环境也很好。在当地一所中学任教的张老师说，该地与所谓的“鬼城”是一体的。“它在河北岸，我在河南岸，公交一体化，城市一体设计。”

张守志任职的学校外面就是一条两边正在绿化中的世纪大道，双向十车道，中间是几十米的超宽绿化带，两边也是绿化带……

但是，设计的超现代化，与仍然停留在“前现代化”水平的居民状况，形成了鲜明的对比。张守志说，当地除了部分公务员，就是“被上楼”的农民了。

由于投资煤炭和拆迁补偿，很多家庭拥有上百万甚至几百万家产，这些钱缺少投资渠道，只有拿来买房，有些家庭买三四套房，甚至一个单元。

一场全民赌局

当年，甫一到鄂尔多斯，面对老板的殷勤邀请，资深的财务资产管理人士张显著提了个要求，让老板的司机开车带他在夜色中绕着市区走一遭。

财大气粗的老板并没有理会张显著这一举动的意义。

夜色下，张显著带着司机绕城一周，然后“心里有底了”。回头再找到老板，张显著开始劝说老板放弃当下的投资项目，尽早转行做实业。

但风头正劲的老板无法接受这样的当头棒喝，他的建议没有被采纳。当时的张显著已经有了预感，在他看来，以该老板这样的行为，足以代表当时鄂尔多斯风起云涌的产业模式，及单一的房地产投资模式。这一模式在后来看来，简单得近乎疯狂，而其危险性也被显露无疑——按照当时鄂尔多斯的平均购买力，买房子应该不是什么大事，但问题在于，按照鄂尔多斯当地的人口数量，当时的房地产投资势头已经远远超出了当地的容积率。也就是说，这么多的房子，已经远远超出了当地居民的入住需求。

更重要的是，当年该地的资源优势被迅速发掘之后，越来越多的外地投资客及掘金者闻风而来，让这个几十万人的城市瞬间变得拥堵。这一变化貌似给了房地产行业一个难得的机遇，但很多人似乎并没有意识到：这个机遇其实极其脆弱。

原因很简单：鄂尔多斯在众多区位优势之中，似乎仅仅占据了一个资源优势。而相关的人力资源、消费资源、交通、商业等等要素中，鄂尔多斯显得孱弱不堪。按照这个逻辑，毫不夸张地说，那里“穷得只剩下钱了”。

据张守志介绍，那些“被上楼”的农民，补偿很多，最少也是几十万，除了补套房子。然后他们可以拿钱去投资，放贷，然后房地产垮掉，然后他们返贫，然后现在只剩下房子和开不起的车子。

鄂尔多斯凭借资源定价权在近几年充分享受了实体经济发展的最丰厚的蛋糕。在鄂尔多斯，财富的直接源头是煤矿，间接源头则是征地，巨额的征地补偿让一些农牧民瞬间成为了千万富豪。

但正是由于财富大量聚集，鄂尔多斯货币泡沫勾起房地产泡沫。

在此之前，金融机构与民间借贷资本对鄂尔多斯市的信贷规模已然超过了2,000亿元。而房地产想当然的成为财富的沉淀场所。

但并不是所有的梦想都会持续发光，随着实体经济下行、资源价格下挫，鄂尔多斯充裕的现金流被截断，房地产市场再难维持在高位。

张守志说，现在搬到新城的好多人以前根本不工作的，“现在也得工作了”。但尽管如此，张说“大街上还是车如流水。反正有钱的人还是有。 ”

但大家都受了损失，无一幸免。

张守志所在的学校，有一些教职人员也参与了集资活动，他们获利的主要途径是吃利差。但张守志介绍称，现在其中一人天天被人追着要钱，“但他没有（钱），没办法。” 据了解，这些人的集资大部分投给了房地产。但是该地的房地产很快显现了颓势，张守志说，一个收放高利贷的老师，原来开的是二百万的宝马越野，现在已经好些天没见到他了。

“当地房地产不那么牛了，基本没人买。 ”

高利贷都贷给谁呢？张守志坦陈，当地好多百姓把拆迁征地的钱除了买车都放进高利贷、房地产里去了，结果大多数人都赔进去了。也就是说，通过民间借贷的形式，房地产商得到资金，然后去开发地产，但是却卖不出去，于是地产商遭遇债务危机，现在煤也不好卖。

他们并没有后续资金，或者说没有其他的实体，例如煤矿来支撑资金流转，直接导致了地产业的垮掉，即便有煤矿的，也难以长期维系。

在这个链条里可以清晰地勾勒出这样一幅框架：房地产没有限度地膨胀，却没有刚性需求，又加上国家调控……

鄂尔多斯房地产最终崩盘势不可挡。

巨石压顶

随着信贷政策紧缩，各大银行纷纷收紧贷款。已经停止向房地产项目发放任何形式的贷款。现在，面对政府救市的疑问，当地人士称，目前没有哪个银行敢放贷，政府倒是召集了各银行求助，貌似没用。

对于很多房地产商来说，压在他们身上最重的石头，不是楼盘积压，而是高额的还款利息，很多人无奈之下再借高利贷用于还息，从而进一步扩大风险。而活跃在当地的众多小额贷款公司亦不再青睐房地产项目，况且银行系统的工作人员会不定期去各类贷款公司视察，以防资金流向房地产领域。

从政府到银行，再到民间借贷系统，纷纷对鄂尔多斯的房地产亮起了红灯。

鄂尔多斯的购买力再不能支撑该地的房地产开发力度，按照当地的人口容积率和住房自有率来看，房地产市场在当地本不该有这么大的空间。大部分资金靠高利贷得来，而根据内蒙古银行系统人士的说法，“那边的银行系统已经基本不放贷了。”

“在鄂尔多斯市，每一个房地产项目都要向民间资本借钱，一般是40-50%的资金来自民间资本，有些楼盘甚至所有资金都来自民间资本。”

老百姓一夜暴富，又一夜穷掉。“老百姓没文化，政府也没文化？”张守志称，对此现状，政府应该负90%的责任！

就张守志的学校而言，在他的了解中，就有人有上千万的资金砸进去了，有的老师自己从银行贷了几百万去放高利贷……

在鄂尔多斯，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。而且还有房地产商，包括外地房地产商在不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，而降价成为许多房地产商的选择。

但是连降价也不能收回当初的投资款时，资金链便会断裂，市场就会崩溃。

当然，有实体公司的企业，处境相对好一些。其他产业的资金可以为房地产暂时输血。

据称，当年鄂尔多斯有地下热钱约2,000亿，这些钱大部被用于房地产。当然，除此之外，还有部分资金被用于买矿，开矿及其他投资行业。

2010年，张显著催促老板买地转行或者买矿，但是事业发展风头正劲的老板压根不会接受任何异见，大笔的资金依旧被抛进房地产，张显著只得默然。

终于有一天，银行不再放贷，没有了活力资金。因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发成为鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。

危机来临，众多房地产投资者的资金链无法支撑。

当时一大批房地产老板被逼债，并纷纷倒掉。张显著的老板由于始终有煤矿在支撑，并没有面对众多的逼债者。

已经离开鄂尔多斯的张显著，等来了老板的登门拜谢。