房地产企业基于第三方工程质量评估的质量管理研究

朱军强

摘要：当前，很多房地产企业正面临着资金压力甚至资金链断裂的风险，为求生存缩短开发周期、提高资产周转率成了当务之急，然而正是此时更需要注重住宅工程的质量，要想在竞争如此激烈的环境中生存下来，提升质量意识、创新质量管理手段、提高工程质量管理水平是房地产企业明智的选择，因此，本文基于第三方工程质量评估的角度，对大型房地产企业工程质量管理及其注意事项进行了研究。

关键词：大型房地产企业;工程质量管理;第三方工程质量评估;注意事项

Abstract: At present, many real estate companies are facing financial pressure and even the fund chain break risks, in order to survive to shorten the development cycle, improve asset turnover has become a pressing matter of the moment, but it is now more need to pay attention to the quality of residential projects, want to be in the competitive environment to survive, enhance quality awareness, innovation quality management methods, improve the quality of the project management level is the real estate business wise choice, therefore, based on the third party project quality assessment perspective, the large-scale real estate enterprise quality management and its attention to matters of.

Key words: large real estate enterprises; project quality management; third party project quality assessment; matters needing attention

中图分类号 :F293.31文献标识码： A 文章编号：

1.第三方工程质量评估概述

第三方工程质量评估是指，第三方评估机构受大型房地产企业的委托，独立于甲方、监理单位、政府相关工程质量监管部门等工程质量管理主体，运用统一的工程质量检查评分标准对其所有在建项目的工程实体质量及质量行为进行科学、客观、公正的评估，以期达到大型房地产企业进行工程质量管理、团队绩效考核、合作伙伴选择等目的。根据评估目标和委托检查主体的不同，评估工作一般可按月、季度或年进行。

1.1评估目标

大型房地产企业开展第三方工程质量评估既是行业分工发展的必然，也是企业追求精细化管理和长远战略发展的趋势。大型房地产企业往往本着提高工程质量管理水平和赢得竞争优势等目标来开展第三方工程质量评估。

1.2评估内容

一般而言，第三方工程质量评估的内容主要包括三个组成部分：工程实体质量评估、建筑施工安全评估以及工程资料评估，其中以工程实体质量评估为主。通过对这三个部分进行系统评价，直接或间接反映项目实体质量、项目承包商、监理单位及公司项目部的工作质量。

2.开展第三方工程质量评估注意事项

在明确了评估任务和内容，编制了评估方案和评分表，熟悉了评估流程和方法等一系列准备工作后，第三方工程质量评估仍需谨慎开展，开展前需统一评估认识、主观评估标准等对评估结果影响重大的因素，下面从认识和具体操作两个层面对开展第三方工程质量评估的注意事项进行阐述。

2.1对第三方工程质量评估的认识

第三方工程质量评估是第三方评估机构受大型房地产企业委托，对其所有在建项目的工程实体质量和质量行为进行的阶段性检查和评估，它是独立于现行多元主体参与监管模式的第三方，是突破公司现行工程质量管理瓶颈的一种创新，是项目工程质量主动控制的一种手段，是对项目质量责任主体现场日常管理活动的加强和补充，而不能代替日常管理，更不能依赖其作为质量控制的核心要素。这对大型房地产企业开展第三方工程质量评估的定义和期望，对第三方评估机构对评估工作的理解和认识至关重要。只有加深对第三方工程质量评估的认识，加强评估流程的控制，合理定位第三方工程质量评估，才能提高评估的效率、发挥评估的积极作用。

2.2对第三方工程质量评估现场取样的理解

评估人员开始现场检查前需首先进行取样，评估取样是体现评估过程科学、客观、公正的重要手段，是保证评估成果权威性的重要依据，是科学研究与实践应用的关键结合点。下面从取样原则和取样追溯两个方面来加强对第三方工程质量评估现场取样的理解。

一般而言，评估现场取样应遵循以下原则：

（1）随机性原则和合理性原则相结合，首先评估取样应于检查当天由评估专家现场随机确定，其次在随机确定前可遵循一定的规则，如选取当前施工层数对应的中间层为评估对象，而具体的样本检测点则由专家进行随机挑选。

（2）取样应体现评估的预控性目的，应以发现工程实体质量问题和总结值得推广的工程做法为出发点，因此评估机构应合理安排评估节点、合理取样，使评估工作能够起到预防、示范的作用；

（3）住宅工程的取样层级从大到小包括楼栋号、单元、楼层、户型、房间、具体位置，评估专家根据需要确定具体检查项目需要的最终取样层级。一般而言，现场检查前的取样至少要达到取样的“楼层”层级，并将取样结果标注于图纸或取样记录表上，方可开始检查工作。

（4）工程实体质量取样应遵循不同栋号、不同单元、不同楼层、不同户型的原则，应保证选取的样本具有随机性、均衡性和可比性；隐蔽工程的取样检查应以尽量减少工程实体破坏为原则，如评估专家认为有必要进行隐蔽工程解剖，应提前通知待评估项目部。

（5）当某一总包单位，在该项目中同时承接不同产品类型或不同结构类型的产品时，且在评估周期内均有工程量发生，则应按其承建的产品或结构类型分别取样、检查、记录及打分。

（6）建筑施工安全在施工现场的抽检，以各承包单位，建筑面积为基础，通常由评估专家在工程实体质量检查中针对建筑施工安全常见问题进行随机抽样检查。工程资料检查以专家随机抽查为主，以涉及工程质量、工期、成本相关的工程资料常见问题为关注点，同时应保证项目参建各方不同阶段所应有的资料的类别均被纳入取样范围。

取样追溯是将不合格样本或做法值得推荐的样本以照片、实物标注、文字描述等方式记录下来，在评估结束后作为质量整改清单发放的重要依据，并需以评估过程重要资料的定位进行存档和提交。取样追溯是评分过程重现、相关责任单位进行整改的依据和提示，因此在开展第三方工程质量评估时应采取一定手段让选取样本具有可追溯性，但评估专家的时间和精力毕竟有限，如何在提高样本追溯效率的同时保证评估效率是一个需要反复讨论和研究的话题。

2.3对第三方工程质量评估计算的考量

在对评估打分结果进行统计和整理过程中，权重设置和缺项处理是经常遇到的问题，它们是对打分排序的结果有着至关重要的影响。下面从评分权重和缺项处理两方面，对第三方工程质量评估计算中考量的因素进行分析。

（1）评分权重是拟定某个分项工程或评估内容在评估中所占据重要程度的反映，它影响着最终的打分统计结果。评分权重的设置要考虑不同产品形式（如普通住宅、别墅、公共建筑等）、不同结构形式（如砖混结构、框架结构、钢结构等）、不同装修状况（如精装修、初装修、毛坯房等）或不同参建方中各个分项工程或评估内容所起作用的差异，同时应根据委托房地产企业的工程质量管理需要及具体项目的特殊性进行适应性调整。

（2）在评估过程中，不同项目的施工进度及项目特点必然存在不同之处，这就存在着不可避免的缺项，为保证评估打分的公平性，同时也体现随机抽查中以点带面、以局部反应全局的原理，在计算过程中，往往对缺省检查项进行一定的计算处理。一般而言，计算时会将缺省项对应的权重同比例的增加到同一张打分表格的其他项中，以保证评估的可比性和公平性。

（3）对第三方工程质量评估时间的把握。由于大型房地产企业的分公司及项目较多，考虑到评估结果的急迫需求及评估费用成本因素，通常每个项目的计划评估时间为一天，再扣除交通时间、组织工作消耗时间和评估交流会所需时间，往往分配到每个待评估项目的时间较少，过短的评估时间可能导致评估人员疲于事务性的检查，而忽视了更为重要的关键质量问题的检查、评价和总结。因此，为了提高第三方工程质量评估的工作效率和质量，应在做好充分准备工作的同时，坚持“有所查、有所不查”的原则，根据委房地产企业当前质量管理的重点，选择若干重点分部分项工程进行检查，或将定期巡回评估常态化，逐步向定期随机抽查转变。

参考文献：

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