智能化住宅的建设与管理

王琦

摘要:随着中国经济的迅猛发展，人们对住宅也有了更高的要求。智能化住宅是近些年迅速发展起来的一种住宅新标准，但目前智能化系统的理论普遍滞后于工程实践，所以本文就智能化住宅的建设与管理方面的问题做些梳理探讨，以供大家学习参考之用。

关键词：智能化住宅；建设；管理；工程实践

Abstract : With the rapid development of Chinese economy, the people had a higher request to the housing also. Intelligent residence is a new residential standard which was rapid developed in recent years, but the current intelligent system theory lagging behind the engineering practice, so in this paper, the construction and management of intelligent residence problems do combing study, to learn for reference purposes.

Key words : intelligent residential; construction; management; engineering practice

中图分类号：TU71文献标识码：A 文章编号：

1、前言

智能化住宅在我国起步是比较晚的，但是现在已经表现出了快速发展的势头。智能化住宅将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。住宅具备利用4C（通信与网络，计算机，自控，IC卡）通过有效的网络传输，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、家庭办公与智能化住宅系统集成，从而为住户的生活以及住宅小区的服务与管理提供高技术的支持，使之实现快捷高效的超值服务与管理，并为住户提供安全舒适的居住环境。

2、智能化住宅系统的构成

智能化住宅系统从结构上一般分为：①网络布线系统 ②家庭智能化系统③智能小区综合管理中心，这三者之间紧密地结合为一个整体。

网络布线系统将分散于各个住户的智能控制器终端集中在小区管理中心；

家庭智能控制器尽最大可能包括智能化家庭所需的各项功能，最大限度的满足、方便用户；

智能小区综合管理中心是小区智能网络的管理中心。

3、智能化住宅的基本功能及主要特征

目前大部分房地产开发商已将住宅智能化作为住宅建设的标准配置，以此来提高售房亮点。但是许多住户对一个具有智能化的住宅小区应该提供哪些智能化功能及其主要特征不是很清楚，所以住户有必要弄清楚智能化住宅应具有的功能及主要特征。

3.1、 智能化住宅的基本功能要求

智能化住宅系统应该具备安全防卫、物业服务与管理、信息网络与布线、家庭智能化四个方面的基本功能要求：

(1)安全防卫功能

应该包括小区出入口管理、闭路电视监控、对讲(可视)与门禁控制、防火、防盗报警、住户报警与紧急求救、防燃气泄漏、防漏水等。

(2)物业服务与管理

应该包括物业管理综合信息服务、远程抄收与管理(水、电、气、暖计量和所交的费用)、车辆的进出停放管理、公共设施的监控与管理(供水、供电、供暖、园林清浇、垃圾清理、排污水等)、区域与公共照明、电子公告与广告宣传栏。

(3)信息网络与布线

应该包括模拟计量数据传送、开关控制量传递、程控数字交换(电话、传真通讯)、视频(公共电视、有线电视、VCD点播)、综合服务信息数据网(电子商务、远程医疗、证券交易、电子银行等)。

(4)家庭智能化

应该包括家庭办公、室内人工环境调控、家电智能控制。

3.2 、智能化住宅的主要特征

智能化住宅空间覆盖面广，不仅限于建筑物内部，它的控制方式通常采用集散式的模式，利用智能化来营造良好的居住环境。一般具有诸多的特征：（1）高科技性。利用各类先进科技手段来实现、满足人们的需要，以此来提高人们的居住质量。（2）服务性。为住户服务的宗旨贯穿于整个过程（从设计到施工，最后到投入运行均体现这一原则）。（3）综合性。把居住、学习、娱乐、工作融为一体的综合场所，人们足不出户，即可进行各种各样的活动。(4)成熟可靠性。重视技术的成熟性和可靠性，确保智能化系统运行的稳定和可靠。（5)开放和兼容性。无论是系统设备、网络拓扑结构，还是操作软件均具有良好的开放性和兼容性，避免因硬件种类多而采用多种网络操作系统集成和应用带来困难，考虑了有利于硬件升级与系统移植。(6)升级性。随着社会与经济的不断发展和进步，其规模、功能与技术水平将会不断提高，用户的需求也会不断变化。因此，充分考虑未来拓展的可能性，适应系统功能、服务水平升级发展的需要。

4 、智能化住宅发展趋势及阶段

现在智能化住宅作为一种全新的建筑体系正受到社会各界广泛的关注和许多专业人士的研究，已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合体现。对于智能化住宅的发展方向来说，要把智能化住宅开发作为实用科技技术来发展。智能化程度要与各个地区的经济发展水平相适应，坚持实用、经济为原则前提下，提供安全、经济、舒适的服务。

智能化住宅的发展阶段可分为电子化、智能化和信息化三个阶段。电子化阶段：本阶段是小区智能化的初级阶段，人们利用现代电子技术提高小区的安全性，减少管理人员的劳动。智能化阶段：本阶段的智能化具有一定的主动性。如小区的设备监控系统，家庭紧急情况自动拨号系统，家电远程控制等。信息化阶段：在本阶段中住户可以利用家中的计算机获得小区内及外部的各种信息，可以完成网上购物、远程医疗、远程教学，以至于实现家电的信息化，人们可以利用网络控制自己家中各种家电的运行状况，如开关、温度的设定、闹钟的定时等。智能小区的物业管理要满足良好运行的要求。因为智能住宅是一项系统工程，合理的建筑结构设计、优良的施工质量以及完善的基础设施是智能住宅建设的基本前提和基础。智能化的设备和良好的系统集成是实现智能住宅的手段和途径，智能化程度的集中体现，也是衡量智能化程度的关键，而配套完善的物业管理和优质的服务是住宅智能化系统良好运行的根本保证，是整个住宅小区必不可少的组成部分。

5、智能化住宅建设中需注意的问题

智能化住宅是一个新兴的事物，也必然存在着一些不完美的地方。以下是在智能化住宅的建设中需要注意的地方：（1）在智能化住宅的建设中常会出现不论其规模大小，档次高低、设置的智能化系统都以星级来配置，没有考虑实施后的系统的运行成本与物业管理人员的能力要求，以至于最后难以运行。（2）智能化住宅设置的安全防范措施很严格，但是由于物业管理人员处理突发事件的能力不强并且现在也没有相关的法规来约束，实际操作起来有难度，常导致一些安防系统的停用。（3）住户对智能化的认识存在误区。一是认为简单的监控设施、网络设施的堆砌，便是智能化；二是认为智能化无所不能，通过上网或拨打手机就能控制家里的一切设备（4）智能化住宅开发中缺乏统一标准、规范，开发商对众多的参与主体缺乏强有效的监控手段，不少智能化设备规格不一、开放性不好，难以实现系统集成或留下维护中的隐患。(5)提高物业管理公司的管理水平。在系统安装调试完毕后，对物业管理公司和业主的培训很重要，全国的智能化系统能运行良好的案例少，其中很大一部分原因，就是物业管理公司没有熟练掌握这套系统，没有形成行之有效的管理方法，对业主培训也不够，导致应用困难。智能化住宅的建设从兴建到现在，时间还不是很长，一定要注意提高物业管理公司的管理水平。(6)面对现在国内智能产品的鱼龙混杂，国外产品价格昂贵的现实，要自主研发，积极开发出中国自己的智能产品，进而来带动制造业、IT业等产业的繁荣，促进智能化住宅建设的健康快速的发展。

6、结束语

近年来，我国高科技和信息技术正在由智能大厦走向智能住宅小区，进而走进家庭。住宅智能化的建设和管理，事关居民生活质量的一件大事，要科合理的建设和管理，使之成为信息化社会的重要组成部分。智能化住宅小区是21世纪小康住宅发展的高级形式和主流，它的出现是房地产业与计算机网络通信技术相结合的产物,必须科学、合理地进行住宅小区的智能化建设。可以预见，随着我国经济的不断快速发展，科学技术不断创新，智能化住宅小区的设计、施工、管理等方面一定会逐步走向正规化、规范化，实用化，智能化住宅也将以其显著的特点和明显的优势成为住宅市场的主流。

【参考文献】

[1]《住宅小区智能化系统》徐超汉等，电子工业出版社

[2] 《物业综合管理实务》（建筑智能化专业）罗忠科等，中国建筑工业出版社

[3] 《物业智能化管理》沈瑞珠等，同济大学出版社

[4] 《住宅小区智能化设计与实施》刘叶冰等，中国电力出版社