浅析房地产经济发展策略及背景

李淑卿

摘要：目前房地产经济在国民经济中占有重要地位，但房地产经济在发展过程中暴露出：存在刚性需求过大，以及民间资本炒作，导致房价居高不下；城市土地所有权流转体系不成熟，出现超高地价或超低地价；房地产商融资渠道单一，风险巨大；国家政策变化太快，政策没有系统性等问题。为了我国房地产经济的健康发展，本文首先对房地产经济的现状及背景进行简单分析，进而分析了房地产经济发展过程中暴露的问题，最后提出房地产经济的发展策略。

关键词：房地产经济；发展策略；背景

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

一、房地产经济发展背景及现状

1、房地产市场结构不合理

据研究学者分析，政府能够调控的住宅房源在总住宅房源中较为合理的比例应为30%-35%之间。但是，在我国，政府能够调控的房源如经济适用房、限价普通商品等所占的比例较小，而大多数房源是商品房、高档公寓、别墅等，从而导致房地产市场供求失衡。出现以上现象主要是因为：一、房地产开发商唯利是图，谋求最大化的利润；二、地方政府偏重于开发商品房，这是因为商品房价上涨有利于地方财政税收的增加，从而有益于地方经济的快速发展。

2、商品房价格持续上涨

目前由于商品房价格持续上涨，严重超出了普通居民的购房能力，给其造成巨大的购房压力。造成商品房价格持续上涨的原因主要包括两方面：一、不规范的商品房销售价格行为；二、地价的上升导致商品房的开发成本提高。

3、房地产市场秩序混乱

导致房地产市场秩序混乱的原因有三个，第一、外资借我国市场准入规则不健全的漏洞，大量涌入房地产市场，削弱了我国货币政策的执行力度，扰乱了房地产销售市场；第二，进行现房销售时，房地产商采取一些优惠打折等措施，对消费者造成不良的心理暗示，使消费者的知情权受到侵犯；第三，为获得更大的经济效益，房地产投机者大量购房，导致“炒房热”的景象层出不穷，严重影响了普通购房者的购房意愿。

二、 当前我国房地产经济市场所存在的问题分析

当前，随着“国八条”的出台，我国一线城市的房地产经济开始由偏离轨道的方向步入正轨，房价增长明显减缓，开发速度和规模日趋合理化，局部地区出现房价下降的趋势，但整体的房地产市场仍然存在着一定的问题。

1、刚性需求过大，以及民间资本炒作，导致房价居高不下。

随着经济的发展，人们对生活水平的要求越来越高，对住房的要求也随之提高，对住房面积要求越来越大，导致房地产市场的需求不断增加，同时，我国的城镇化速度不断加快，越来越多的人涌入大城市，导致对住房的刚性需求不断增加，使得房价居高不下，国家宏观调控政策不能起到很好的作用。另一方面，房地产市场的持续火热给民间游资很好的投资空间，近几年大量的民间游资流入到房地产市场，对房价的增长起到了很大的推波助澜的作用。该问题的解决措施为：加快保障性住房建设，严控民间资本炒房。住房是老百姓生存的基本条件，大量刚性需求的存在是我国房价居高不下的根本原因。要真正稳定房地产市场，满足老百姓住房的刚性需求，必须加快保障性住房建设，增加保证性住房体系的覆盖范围，让更多的老百姓可以买得起房子，减少刚性需求。同时，还要严防民间游资对房地产的炒作，防止民间资本对局部地区的房产通过买断囤积的方式来促使房价上涨，通过倒买倒卖从中获取暴利，导致广大老百姓的切身利益受到损失。

2、城市土地所有权流转体系不成熟，出现超高地价或超低地价。

在我国，土地属于全民所有的财产，并不是商品，不可以对土地进行买卖。地价是由地租的资本化所决定的，受到供求关系的影响而出现波动。当前我国的土地“买方市场”还未形成，使得土地出现了盲目的高价或者低价。我国土地的使用都是需要政府审批的，为了抑制房地产市场过于火爆，政府常常会出台相关政策限制土地的使用，这就会导致土地流转价格进一步增加，由于当前我国住房需求为刚性需求，房价会因土地租金上升，以及供给受限进一步上升，同时也给区域经济与产业经济投资资本很大的升值空间。这一现象的出现是由政治体制与市场经济发展不相适应而出现的。该问题的解决措施为：构建成熟的城市土地流转体系， 加强对土地使用权转让的监督和审计。地价过高一方面是由于一线城市开发过度导致中心地区的地皮成为了稀缺资源，另一方面也和我国当前的城市土地使用权流转体系不健全有很大的关系，要想真正地控制地价，必须建立完善的城市土地使用权流转体系，加强对土地使用权转让的监督和审计，防止某些官员与开发商相互勾结，出现“寻租”行为，扰乱我国房地产经济的正常运行。

3、房地产商融资渠道单一，风险巨大。

房地产产业属于资金密集型产业，需要大量的流动资金来维持正常的企业运转，而当前我国房地产开发商融资渠道单一，主要的资金来源于商业银行和民间借贷资本，通过借贷来维持房地产开发业务，通过房产销售来偿还借款。一旦发生经济危机，就会把风险转嫁给了商业银行。还有一些房地产开发商通过预售来筹集开发资金，一旦出现预售困难导致资金链的断裂，就会导致整个开发项目的失败，给预先购买客户，以及房地产开发商带来巨大的经济损失，当前很多城市出现的“乱尾楼”就是这种原因所导致的。该问题的解决措施为：扩大房地产市场的融资渠道，规范房地产企业经营方式。国家必须制度相关政策，扩大房地产市场的融资渠道，规范房地产企业的经营方式，防止房地产商因为资金链的断裂而留下“乱尾楼”的现象。

4、国家政策变化太快，政策没有系统性。

近年来，国家针对房地产经济的运行情况出台了一系列的政策，既有增加资金投入和政策优惠的积极性政策，也有限制房地产市场过热的限制性政策，这些政策的出台都是在房地产经纪运行出现偏离正确轨道后的调整性政策，有效地保证了我国房地产经济的健康有序运行。但从整体上看，这一系列政策明显缺乏前瞻性和系统性，都是在房地产经济运行已经出现问题之后的补救措施，没有在宏观上预防问题的产生，政策基本上都是针对房地产经济的具体问题的，很少有从宏观上把握整体房地产经济在未来一段时间内的发展方向。该问题的解决措施为：加强国家政策的连续性。想保证我国房地产经济在长期内健康有序的发展，国家相关部门必须出台一部统领性的政策，通过这部政策来引导我国房地产市场的正常发展， 陆续颁布的一系列的政策具有延续性，以及相互的补充性，防止政策之间的冲突所引起的房地产市场过于波动。

三、房地产经济发展策略

1、优化房地产市场供应结构

政府应当加强宏观调控力度，从根源上控制房地产市场的供应结构。当前，高档商品住房呈现出供大于求的现状，高档住宅占据了过多的土地资源，所以地方政府应严格控制高档商品房的土地供应量，增大经济适用房和廉租住房的土地供应量，以满足普通居民的住房需求。合理规划布局经济适用房建设，采取有效措施降低经济适用房的建设成本，以适应中低收入人群的住房购买力。

2、合理规划建设用地

地方政府应当转变利用土地出让增加财政收入，利用房地产价格的上涨带动地方经济发展的观念，地方政府必须树立科学发展观，用长远发展的眼光看待房地产经济发展问题。地方政府应当加强宏观调控力度，规范土地市场，严格控制建设用地增量，使地价趋于合理化。中央应出台一系列政策措施，强化对地方土地利用的监管，使建设项目用地审批更为严格，从根源上遏制利用低价土地进行招商引资的行为。

3、房地产企业集约化发展

现阶段，我国房地产企业的整体发展规模较小，行业集中度较低，由于房地产企业准入机制不健全以及政府对房地产开发商的管理力度不足，致使诸多中小型房地产开发企业的管理能力、市场运作能力、自然开发能力和抗风险能力偏低，融资渠道仍以银行信贷为主。随着房地产市场价格的非理性上涨，引发了房地产市场的投机风潮，在此环境下也对房地产企业的生存和发展提出了严峻考验。

4、发挥税收调节作用，限制投资性、投机性购房行为

我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，降低房地产经济泡沫风险。首先，笔者建议政府开征级差利得税，对售房利润征税，从而抑制投机性需求，打压以低土地利用率囤积土地的不合理行为；其次，政府应对购买商品房短期出售的经济行为开征所得税，并实施高税率。将级差利得税用于自主和出租的房地产，对出租的房地产同样实施高税率；再次，对于以自用为目的购房行为，应继续给予优惠政策支持，对于购买第二套以上商品房的经济行为免除税收优惠政策。

5、规范并完善房地产市场

应采取积极的方式引导人们住宅消费的新观念，加大二手房市场的发展力度。可以说现如今二手房已经成为诸多发达国家住房供应的主体，其一方面能够有效地推动现存住房的流转，从而增大房源的供给，另一方面还能够降低房屋的空置率，以此来提高房源的使用效率。由于我国一直以来都是沿袭着一套住房住一辈子的传统置业观，从而严重地影响了房地产经济的发展，人们宁愿将钱存到银行，也不愿意投资到房地产当中，这种情况严重制约了房地产经济的发展速度。可以通过降低交易所得税、简化交易流程等手段，来推动二手房市场的发展。

结束语

房地产市场的运行情况既关系到国民经济的稳定发展，也关系到老百姓的安居乐业，以及社会稳的大问题，当前我国的房地产市场运行不断出现波动，国家不断的出台相关政策进行调整，试图在经济发展与房价稳定之间找到一个平衡点。但需要指出的是，无论出台任何政策，都需要相关部门坚定地从老百姓的切身利益出发，加强社会保障体系建设，早日让更多老百姓享受到保障性住房的优惠，这样才能减少刚性需求，才能保证老百姓的安居乐业和社会的稳定，才能逐步通过市场来调节房地产经济的运行。

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