浅析在共建和谐社会企业中物业和社区的作用

张瑞东

摘 要：浅析物业管理和社区建设在和谐企业与和谐社会建设中的重要作用。从企业物业管理与社区管理建设的关系、物业管理与社区建设管理的相互渗透性、创建和谐型社会中物业管理与社区建设是最佳的结合，以及物业管理与社区建设管理相结合存在的问题等方面，分析物业管理与社区建设在和谐社会建设中应协调共做的工作。

关键词：和谐企业；社会；建设；物业与社区；关系

中图分类号：C29文献标识码： A 文章编号：

国家早在党的十六届四中全会上就提出了“构建社会主义和谐社会”的目标。而作为一个企业来说，物业管理则是建设和谐型企业的重要力量，它与社区居委会共同肩负着构建和谐企业和和谐社会的责任。一般从社会的层面上讲，社区则是社会的细胞，建设和谐社会，首先要建设和谐社区。物业管理则是社区服务的重要力量，两者密切的结合起来，才能把企业、社会建成和谐型，这也是一种基础平台，作为这些单位则责无旁贷。

一、企业物业管理与社区管理建设的关系

企业的物业管理，按照业务划分，一般只是在企业内部实施对一些配套设施、相关场地进行维修、养护、管理，以及相关区域的环境卫生、绿化维护等活动。而从社会层面上讲，物业管理则不同，它是由专门的机构和人员，按照合同的约定，对已竣工验收投入使用的各类房屋，建筑物及配套设施和场地，以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一专业管理，并向业主（居民）提供清洁、绿地、健身、购物、餐饮、医疗等多层次，多功能的综合服务。社会物业融经营、服务和管理为一体化。社区建设一般多由居民自我管理、自我服务的自治组织街道办事处、居民委员会来完成，包括做好居民群众的政治思想工作，调解居民邻里矛盾，维护居民道德行为规范，创造良好和谐社区环境等工作。

物业管理与社区建设，两者既具有一致性，但又有差异性。①物业管理与社区建设的一致性。物业管理与社区建设的目的与宗旨是一致的，即都是为了服务区内的居民创造一个良好的生活环境，为社区居民服务共同创建和谐社区。②物业管理与社区建设的差异性。第一，管理主体不同。社会上的物业管理的主体是物业管理公司，属经济性质管理实体，是专业服务组织；社区建设的主体是居委会或街道办事处，属行政性管理主体。在企业，两者管理范围稍有差异，都是服务于企业。第二，管理与服务的性质不同。物业管理是物业管理公司受业主的委托，按合同约定为业主提供相应的服务，具有经营获利性质；社区建设是一种非专业、非盈利性质的服务，具有行政管理性质。在企业，物业管理主要是企业的后勤服务管理业务；而社区管理则是为企业的居民所服务的。

二、物业管理与社区建设管理的相互渗透性

从广义上讲，物业管理与社区建设管理尽管存在着一些根本性的区别，但两者却存在一种相互的渗透性，即处于相互依存、相互促进的关系，而在企业内部则不然。物业管理与社区服务的部门服务内容具有交叉性，其表现为两者结合提供了一定的基础。再者，物业管理一般是社区建设的基础。在社区建设中，许多项目、内容需要依托物业管理来进行。如社区的公共卫生、公共环境、公共秩序与人际关系等。物业管理与社区建设的根本目标都是创造和谐、良好的社区环境。物业管理从事的主要是硬环境的建设，社区建设管理则主要是致力于软环境建设。

三、创建和谐型社会中物业管理与社区建设是最佳的结合

1）物业管理与社区建设管理相结合，既有利于基层管理体制和运行机制的改革创新，又有利于物业管理公司的健康发展。社区建设也不能单纯依靠财政投入，也需要社区各界的参与。物业管理的系列服务都是与居民的生活息息相关。物业管理公司在社区建设中扮演着重要角色，在拥有社区资源的同时，仍停留在简单的保洁、绿化和维修等业务方面，严重制约了其发展。若改变这一现状，必须抓住社区建设这一契机，跳出专项服务的框框，创新于服务方式，拓展服务内容。

2）物业管理与社区建设管理相结合，既为物业管理奠定了良好的基础，又为社区建设提供了有效的载体。物业管理涉及到社会的方方面面，不仅是房屋管理问题，且也是一些社会问题或矛盾的化解问题。遇到此问题，由善于做政治思想工作的居民委员会介入，自然就方便。再说，目前不少居民自治意识和自律能力较低，需要依靠社区居委会的力量，协调好其个人利益与公共利益的矛盾。

四、物业管理与社区建设管理相结合存在的问题

物业管理与社区建设管理相结合也存在一些误区。如社区居委会认为住宅小区直接交其来管，没有必要交给物业管理公司，无形增加了居委会的经济收入，就这样就有更多的盈余搞好社区建设；物业管理方则认为，居委会成员既不懂业务，又不会管理，让他们介入不仅不省事、不合适，反到增添了不少麻烦。

这两个单位结合管理，要想协调解决好，必须做好以下几点工作：

1）应明确各自的定位，避免重叠与越位。社区居委会是群众性自治组织，与居民之间是领导与被领导的关系；与物业管理之间是指导与被指导，监督与被监督的关系。物业管理是专业服务企业，应接受居委会的指导和监督，同时也要提高自身的能力和服务水准。

2）建立沟通机制，营造友好氛围。物业管理要正确处理好与社区居委会的关系，需要建立健全物业管理与社区居委会之间的沟通机制，并遵守法律法规、有关公共利益的规章。

3）赋予物业管理及社区相应的权利。对新区入住验收，对未按规划建设配套公共设施或者存有其他公共建设问题的，社区及物业管理均有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正。社区还应会同房产管理部门召开大会，选举业主委员会，并指导其工作。社区居委会的部分成员应作代表；还要纳入物业管理协会，增强物业管理与社区间的凝聚力。

4）依照合同履行职责，避免经济利益冲突。一般物业管理只能根据广大业主的委托，管理好小区的物业，而不能将功能延伸到行政管理和居民自治领域；而居民委员会一方面要发挥物业管理以外的行政管理和居民自治的作用，另一方面又要配合、监督物业管理机构的工作，但不要代替其具体业务。

5）政府协调管好“死角”、“烂角”，解决好老旧难问题。老旧住宅小区，因规划设计落后，配套设施又不全，产权单位过多，各自为政，社会化、专业化、规范化、标准化的物业管理，往往不愿接手管理的“死角”、“烂角”。对于此类问题，政府可鼓励、支持社区居委会通过发展社区服务来管理好。

五、结语

构建和谐社区，需要从“微观”抓起，需要物业同社区联合打造社区文化，这样不但能增进与他们之间的感情，促进交流与服务，而且也能增进彼此之间的了解，促进邻里和睦，融洽相处。更重要的还是在潜移默化中培育了大家参与群体活动的公共意识，将彼此的消费观念进一步提升为自觉维护小区管理的自律意识与公众意识，促进情感交流，形成一个充满活力的、和谐的、理想的社区环境。

物业需要通过创新服务方式，拓展服务内容，将其管理融入到社区建设管理当中，这是深化基层管理体制改革的一项重要内容，也是物业管理行业的一大机遇。在这个过程中，物业管理和社区都应该抓住机遇，不断提高自身的素质，并密切配合，共同建立新型的运作机制，实现共同发展，为创建和谐社会共同进步。

参考文献：

[1]魏乃昌.服务心理学修订本.中国物资出版社出版,1990.1

[2]王芳华.现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1996