房地产企业开发成本控制论述

王建 孙雪

摘要：随着建筑市场和材料市场的透明化，地产界的竞争不断加剧，房地产开发商想要获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，更重要的是降低开发成本，严格控制各项费用支出。有效的成本管理和控制，已经成为提升企业竞争力的重点要点。

关键词：房地产、成本控制、管理控制

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、成本控制的环节及不足

1、前期控制阶段：

前期控制阶段首先是缺乏对资金、时间价值的妥善处置，造成资金、利息累积过重，致使资金回笼速度变慢；其次是在此阶段开发商对产品设计、定位审核过于集中在规划指标、户型等内容上，而企业对施工设计、施工图纸的管理缺乏深度、会审不细致，诸如：套图、缺项、漏项之类等设计缺陷不能及时处理，从而在施工过程中发生的设计变更、签证等事宜，以至于工程成本增加。

2、中期控制阶段：

建筑工程预算的准确度、可靠性仍有待提高；未与材料采购单位形成战略伙伴关系；工程进度款随意性大，审核精确度仍需提升；结算时预算人员对现场施工工艺及施工情况不明朗，简单的依据竣工图纸进行核量。

3、后期控制阶段：工程事后评价未有效分析经济技术指标并做系统总结。

二、成本控制的方向

（一）、前期控制阶段

决策阶段

投资决策是开发商对拟开发项目的可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。正确的投资决策是控制房地产工程造价的前提。

1、前期调研

在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性，可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。因此，在项目决策阶段，开发单位应着重做好以下工作。

1）市场调研

应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测；对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景；对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。

2）建设标准

建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。

3）投资估算

准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。编制时，应认真负责、实事求是，既不可有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不应故意压价少估，而后进行投资追加，打乱投资计划。应注意不同地区、不同时间差价的调整，注意项目投资总额的综合平衡。

2、设计阶段

降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下几个方面：实行方案设计、工程设计的招投标制度。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量等，以方便对结构设计的造价比较。

（二）、中期控制阶段

施工阶段：在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段也已完成，其工程量已完全具体化。在此阶段，影响工程造价的可能性相对其他阶段要少一些，但是真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好，会使成本失控。施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：

1）现场管理

施工前，要组织施工人员到现场勘查，对图纸进行会审，技术交底，避免施工中出现不应有的反工，特别是对那种设计费用较高的设计，必须设计单位、建设单位现场代表等现场核实，尽量减少合同外费用。合理控制工程变更，建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

2）搞好材料设备的加工订货

预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。

3）合理使用销售推广费用

销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要，弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。

（三）、后期控制阶段竣工结算阶段

这是一项细致具体的工作，核对时要认真、细致、面对高估冒算，要严格把关，同时也要尊重实际，审核时要保持良好的职业道德与维护公司信誉。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。要严格按合同及有关协议的规定，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。

三、结束

企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依据，就能使企业获取更大的经济效益。

参考文献：

杨晓梁，房地产项目成本管理的研究[D]，南昌大学，2007

朱伟琼，房地产企业成本控制研究[D]. 暨南大学，2009

刘磊，房地产开发项目全过程的成本控制[D]， 西安建筑科技大学，2009

周巍，房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J]，特区经济，2008(5)