关于住宅工程质量监督管理的探讨

李娟

【摘要】随着社会生产力的不断进步，城市化水平也日益提高，其中最能体现这一点的是城市住宅水平。住宅质量的好坏直接影响了一个城市的整体面貌。本文就住宅工程的质量等方面进行监督并指出一些列管理措施，以此来保证住宅安全。【关键词】住宅工程 质量监督 管理措施

中图分类号：F253.3文献标识码：A 文章编号：

住宅工程质量对城市居民的切身利益有着很大的厉害关系，目前，因为住宅建设广泛开展，就其自身特点而言，需要不断加强工程质量的监管力度，提高住宅工程质量，以此来保障居民的人身安全，促进社会协调发展。

一 完善行为监督管理、明确工程质量责任

1.设计方应独立承担住宅工程的质量验收责任

对设计者而言他们是整个工程的核心，在工程验收时必须承担相应的质量责任。设计方不仅要对设计图纸的质量负责，更要对实际工程的质量负责，设计方有必要参与工程的隐蔽验收。对桩基、基础、主体工程当前设计部门只签字不验收的情况比较突出，这是对设计质量责任的漠视。设计单位必须从设计的角度对住宅的建设过程进行认真检查，竣工时出具完整的设计单位质量检查报告。检查建设、施工单位是否按照设计意图和设计规范完成了工程建设。设计院不仅要提供合格的图纸，还应当提供必要的技术服务，承担质量责任，纠正不符合设计意图的建设行为和实体质量问题，不能屈从于建设单位，损害小业主的实际利益。

2.监理应独立、公正地行使权力

监理是公正、独立的第三方。委托监理绝不是建设单位雇佣人员实施监理。监理必须独立地开展工作、行使权力、承担责任。监理对材料的进场验收是材料质量控制的主要手段，对甲供材料同样要严格把关。监理对工程质量负责，而绝不是仅对建设单位负责。当前我国监理市场还很不成熟，建设单位与监理的经济委托关系成为建设单位要挟监理的理由。为了自身的利益，开发商经常或明或暗地要求监理放松质量标准。但是，监理的质量责任是独立的，权责一致，监理必须独立行使职权，承担质量责任。而且住宅更多地涉及小业主的利益，监理不能以建设单位为借口，降低工程质量，损害公众利益。3.施工方的质量保证体系应完整、有效运作

相对于其他复杂结构的建筑工程而言，住宅结构相对简单，对技术要求不高，可是因为住宅工程质量关系到每一个住户的切身利益，很多质量问题更容易暴露，更容易引发质量纠纷。因此，施工单位决不能因为技术简单就忽视质量管理，住宅更应当注重质量通病的预控。如混凝土构件和墙面的裂缝、轴线尺寸偏差，外窗渗漏、屋面漏水等质量通病必须通过精细的质量管理才能解决。因此施工单位的质量管理不但不能松懈，反而应当加强，应从每一个住户的切实利益出发，着重解决质量通病问题。当前我国建设市场价格竞争激烈，住宅施工更是利润低，工期最短，施工单位面临着更多的风险，质量问题日益突出。质量监管一方面必须建立高质高价的市场机制，引导施工单位实施精细管理，提高住宅质量；同时还必须通过责任追究，使管理粗放、质量低下的施工单位接不到工程，促使其做好质量保证体系建设，并有效运作。

4.政府对建设行为的监管，应突出住户和公众的利益

政府以及其委托的质量监督机构对建设行为的监管，应突出住户的合法权益，注重维护公众利益。开发商作为建设单位在建设过程中起主导作用，所以对开发商的质量行为应进行重点监管，并强化其作为工程质量第一责任方的责任意识。一方面，要通过政府各职能部门加强对开发商质量行为的监管，规范工程建设程序，保证工程的合法性。另一方面，通过引导市场信用机制，让住户选择购买质优的住房，使住户与开发商的利益在“质量第一”上统一起来。

二 住宅工程的质量监督管理建议

政府质量监管通常是以结构安全为监管对象的，可是据分析得知细部质量及使用功能等方面的监管也是非常重要的，因为住宅质量本身更多地涉及公众利益，是政府监管的重点。尽管当前我国工程质量政府监督模式并未区别住宅与一般建筑，但在建筑质量对社会公共利益的影响程度方面，住宅不同于厂房和公共建筑。住户对住宅质量问题的投诉与纠纷，已成为房地产行业较突出的问题，甚至影响了社会和谐，因此有必要通过建立有针对性的监管模式，来提高住宅的细节质量，保障住户的合法利益。

三 建筑配套工程的质量监督探讨

1.监督机构应对住宅工程的小区配套设施进行必要的监管当今的监督模式是把单位工程视为监督主体，往往忽视了小区其他配套设施的管理，这是住宅工程监管的严重不足之处。室外工程类似于市政基础设施工程，有时更多地涉及公众利益，应当给予监管。开发商承诺的室外景观道路、法规明确必备的安防设施、良好的给水排水和电力通信，都应当在政府的监管下实施到位，否则住宅不得竣工验收和交付使用。当前我国小区工程由于开发商不愿支付延期交付的违约损失，先交房后实施室外配套工程的情况非常普遍，甚至有业主入户时连正式的供水供电都不具备，有的道路施工没有结束，就交付给住户。对这样室外配套不到位的住宅，尽管小区的单位建筑工程都竣工合格，政府也不能认可其满足交付条件。把小区配套工程纳入监管范围，是对住宅功能质量的保证措施，也是对住宅质量的有力监管。

2.建立和完善责任追究和质量保修制度

住宅竣工交付使用后，对住宅存在的质量问题，住户自身很难追究开发商的责任，这对于住户是不公平的。从合同关系上讲，开发商应该先向住户履行保修义务，再追究设计、监理、施工的责任。但是由于涉及到专业的技术鉴定，类似于医患纠纷，小业主举证质量责任非常困难，大部分业主对住宅裂缝、渗漏等问题的起因和危害都不清楚，对具体的经济损失赔偿评估更无能为力，与开发商谈判根本不对等。在开发商面前，小业主自然是弱者，因此政府有必要通过适当的渠道帮助小业主维权，实行住宅的质量责任追究和质量保修制度。当前政府的帮助主要以投诉和信访的形式，还没有形成完善的责任追究和赔偿制度。简易可行的民事诉讼和委托鉴定赔偿应该是解决问题的较合适的办法，建立起强有力的质量责任追究机制，督促开发商和施工、监理、设计等单位在建设过程中履行质量责任。

3.强化对住宅的全寿命周期的监管

住宅的使用年限十分长久，而开发商的工程建设在工程竣工交付使用后就结束了，住户长久的利益不可能依靠开发商一、二年的建设过程来保障，因此有必要对住宅的全寿命周期的质量进行监管。在建设过程中要预防竣工后的各种问题，提高建筑结构安全耐久性以减少日后的维护，加强钢筋保护层的检查、检测，提高围护结构的热工性能以减少建筑的使用能耗，加强节能工程的检查、检测。要妥善解决竣工后的各种问题，建立住户使用后的维修维护机制，开展外墙瓷砖寿命前后的维修，避免脱落伤人并对窗户的五金件进行维修维护。可见，住宅竣工前和交付后的很多方面都涉及公共安全，对工程质量的监管必须着眼于建筑的全寿命周期。

四 结束语

综上所述，完善工程质量监督管理体系，是加强对各责任单位质量行为履行情况的监督管理，提高住宅工程质量，维护公众的切身利益，促进社会协调发展的当务之急。参考文献[1]薛永盛。 新形势下加强住宅工程质量监督的几点思考[J]。 工程质量，2009，(7)。

[2]杨剑翔。 住宅工程质量监督与管理[J]。 中国新技术新产品，2009，(15)。

[3]王鹏，赵鑫。 浅谈如何加强住宅工程的质量监督与管理[J]。 科技信息，2009，(24)。