城市居民居住区位偏好研究

孙咪 范静 于培鑫 张阳生

摘要：通过问卷调查西安城市不同生命周期居民的住房需求，重点分析其居住区位偏好，初步探讨了城市居民住房区位选择的空间分异规律。根据分析，西安城市居民对居住空间的选择基本符合罗斯定律，但西安作为古都，其特殊的城市历史文化、社会结构及其发展趋势，城市居民的居住区位偏好仍具有基于地域文化背景的个性特征，表现在不同年龄段偏好的差异和及其区位选择的多样性。关键词：生命周期住房需求空间规律住宅区位

中图分类号：F287文献标识码： A 文章编号：

1.引言

人们的生活居住要求是随着生命阶段的不同而逐渐发生变化的，不仅对于住宅、居住环境和周边公共设施具有相应的居住要求，而且其住房的支付能力也是不同的。因此，了解生命周期与居住需求的关系，建立对循环和具有多样阶段的生命周期的认识，是非常重要的。相比国外学者的研究，我国学者对于不同生命周期居民的居住区位研究比较欠缺。一方面，针对生命周期差异的研究大多结合购房需求，研究其影响因素，或是研究年龄结构对购房供需关系的研究；另一方面，居住区位的研究又很少以年龄结构为基础。结合这两个现状，本文以年龄段为基础，通过实地调查，探索城市居民住房区位偏好的空间规律正补充了研究的相对欠缺。

2.调查数据采集

通过问卷调查，在西安市区范围内进行抽样典型调查，并访谈相关的专业人士进行典型剖析，根据调查问卷的信息记录，主要提取年龄和期望居住区位的关系，并考虑现阶段居住区域、能承受价格、居住环境等因素的影响。根据有效回收问卷，对城市居民期望居住区位的数据统计如下：

表1 空间差异吸引居民.基于环位的数据分析

3.调查数据分析

3.1罗斯模型概述

彼得·罗斯将人生划分为6个周期，（1）青年期，刚从学校毕业，未婚、无子女，一般住在公寓宿舍，靠近中心商务区。（2）刚结婚，夫妇则要在中心区外围寻找出租房屋，不能离中心商务区太远，以便享受方便的设施和服务。（3）待有了小孩以后，主要矛盾是寻求更宽敞的住宅，最好带有花园，这样就要在城市边缘住。（5）孩子成年离家，并且家庭地位也有了提高，便要在更高级的社区居住。（5）退休后，在更远、更接近自然的地方居住。（6）老年丧偶，造成生活不便，又回到靠近市中心各种设施的公寓居住。

3.2数据统计分析

图1空间差异吸引居住偏好折线图

与理想模型相比，西安市目前的趋势与罗斯模型相比，趋势一致，但也存在差异。

一环以内是老年人的首选之地，与罗斯模型一致。城区基础设施成熟完善，加至一环内又是商业中心，同时城区公交系统完善。根据调查显示，生活、娱乐、健身、医疗机构是老人们选择一环以内居住的重要原因。

选择在1-2环居住主要是刚刚步入中年的人群（35-45）岁，大多都有小孩，事业稳定。这一区位距离工作单位近，生活娱乐方便而且教育设施集中。此外，此年龄段家庭进入二次或二次以上置业期，住房质量要求增加，一环内中心商务区在面积和价格的权衡下不能满了足其需求，而1-2环恰恰提供其所需求的环境，这与罗斯模型有一定出入，主要是由于郊区吸引力弱。

在2-3环主要集中25-35岁青年这部分人可能有年龄较小的孩子，该人群期望住房与35-45岁人群相近，但是由于其收入积累整体偏少，考虑到地租价格同心圆分布的现象，他们会选择距离中心区相对比较远。

选择在3环外的人群主要是年轻人（18-35岁），以18-25岁的居多。这与罗斯定律相异，本次调查显示，18-25岁西安地区的人群偏好区位有两个，一个是城中心，一个是三环外，以三环外的人居多。造成这个的原因主要有：①，对于事业刚起步的年轻人而言，三环外远低于市中心的房价是他们考虑的主要因素；②环境较好；③工作办公地点的限制，公司新人的办公地点大多不在市中心（公司总部说管理区位）。

4.居民住宅区位选择的趋势探讨

西安市是中国七大区域中心城市之一，并以建设国际化大都市为目标。城市化的进程进入郊区化的阶段，目前西安市在政府的统一规划下，形成了以西安高新技术产业开发区、曲江新区和浐灞生态区为代表的开发区，并已经发展成为各具特色的居住区，促进了居住郊区化的发展。

西安市目前的居住空间格局虽然具备罗斯模型规律，但选择郊区居住的人的比例还是很小，也就是说，西安在城市发展过程中，居住郊区化的现象仍不明显。造成这一现象的原因有：

西安市公共交通不够发达

2009年，西安市每万人拥有公共交通车辆22.92标台，根据全国大城市37.9标台数的水平来看，仍有欠缺，且公交线路分布不合理，主要集中在城区，而通往郊区的线路相对较少，公交站点的设置也不尽科学，有些站点有碍于交通的顺利通畅，也不利于居民换乘。

交通出行方式趋于不合理状态

随着西安市经济的不断发展，人们的生活水平也越来越高，许多市民都、选择以小汽车作为出行工具，近年来西安市的小汽车数量达22万，远远超过了西安市目前道路设施的负荷能力。根据西方发达国家的历史经验表明，要解决城市交通堵塞的问题，必须限制私家车的行驶，大力发展公共交通。

（3）郊区有待发展

从生活服务角度来看，西安市郊区目前有许多设施机构不足，如娱乐、医疗、教育等方面，根据我们的调查了解到，市民们之所以选择市区是因为知名医院、大型超市、娱乐设施等靠近或集中于市区，生活上十分便利，而郊区则缺乏这些设施，造成了人们选择郊区居住的阻碍。

尽管目前较少市民选择居住郊区，但是从西安市的发展规划来看，交通的便捷程度将大幅提高，6条地铁线路相继开通，无疑大大提升城市交通的速度和可达性。生活设施上，郊区也是在不断地建设中，以长安区樱花广场为例，大学城的入驻使得当地人口增加，文化氛围加重，吸引房地产商开发，迁入大量市民。另一方面，随着城市问题的不断加重，空气污浊、环境嘈杂、空间狭小等，人们的居住观念也在改变，郊区的亲近自然与优美环境，使得市民开始偏向在郊区居住。从曲江新区、浐灞生态区和城北未央湖等区域可以看出，西安市的郊区有着明显的优势，地区面积广阔，人口承载能力强，环境优美、空气清新、人文气息浓厚，这也预示着西安市郊区未来发展的巨大潜力。

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