建筑高度(层数)与成本控制的关系

2012-09-06 00:54李敏特
城市建设理论研究 2012年22期
关键词:临界点网点住宅

李敏特

摘要:从住宅建筑的经济角度考虑,应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。本文就高层建筑层数与成本的关系略作阐述。

关键词:建筑多层住宅造价费用

中图分类号:G278文献标识码:A 文章编号:

1—30F住宅,根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段:

1—6F:仅从住宅建筑的经济角度考虑,应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析,多层住宅楼层数与造价关系如下:

将一层住宅定价为100,则二层为84.72,三层为78.51,四层为74.98,五层为73.65,六层为72.37,因此,可得出结论,六层以内住宅的层数越多,造价越低,且相邻层次间造价值越小,多层住宅采用5—6层为好。

7—12F:11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间,但开向楼梯的户门应为乙级防火门,且梯间应靠外墙,并应直接天然采光和自然通风。

13—18F:12层以上不应少于2台,其中宜配置一台可容纳担架的电梯。

19—30F:19层及19层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。

结论:在确定的各范围内,(例如确定的层数段位12—18F,如果规范都满足的情况下,采取18F比较合适)层数年越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。

在砖混建筑中,8层比6层节约,但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中,如果楼板现浇,则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中,结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素,随高度增加而增加。这个平衡点要经过很专业的计算。

民用住宅按层数将住宅划分为多层建筑住宅(4—6层)、中高层住宅(7—9层)、高层住宅(10层以上)。毫无疑问,建筑工程造价是随着层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时,单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将提高。

以下从三个建筑高度有关方面总结其与成本之间的关系

一、 从建筑消防要求上进

普通民用住宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层,其高度的临界点为24米、32米、50米。

6层以下的砖混结构(无商业网点)或高低24以下(无商业网点)的民宅没有特殊的消防要求,不需要加设电梯和楼梯,所以在总体规划允许高度范围内,尽量选择接近临界点高度的层数。

6层以下或高度25米以下的带商业网点的均有消防要求,所以商业网点的层数取高舍低。

7—9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次;13—18层以上或32—50米的民宅消防标准为一个档次;以此类推标准以此提高,在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。

二、从基础形式上讲

就桩基而论,桩间距有个最低要求,其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准;7—12层桩间距为一个标准,所以在同一个标准范围内应选择接近临界点高度的层数。

三、 从预算定额角度讲

从预算定额中建筑超高费及垂直运输费用上讲,其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等,即6层及以下使用一个费用标准,7—9层为一个费用标准,依次类推费用标准依次提高,所以应选择接近临界点高度的层数。

综合上述因素,在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。

注:文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。

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