城市综合体的设计研究

陈文杰

摘要城市综合体布局设计的可持续性城市综合体开发不仅是一个地产模式, 更是一个城市发展和运营的问题－为城市规划的开发单元。 城市综合体对于引导资源科学合理配置, 引导产业和人口聚集， 指导和调控城市建设和发展起到至关重要的作用。我国在快速的城市化建设中, 所付出的沉重代价是对自然生态环境的蚕食鲸吞，因此城市综合体必须由传统的高消耗型发展模式转向高效生态型发展模式，即不仅实现单体建筑的绿色模式, 还要实现整个“城中城”的绿色转型。

关键词城市综合体设计研究

中图分类号：S611文献标识码： A 文章编号：

一 交通组织与步行体系

城市综合体设计, 尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计, 必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统. 包括与综合体步行体系配合景观空间规划; 区域交通功能与城市交通分布的整合;城市机动交通体系与城市步行体系的整合，在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的

核心。其基本思想是多层人行系统以城市公共服务设施和基础设施为骨架，成线型多触角向外伸长蔓延，体现出流动、生长、变化的扩散性，结合紧凑发展、集约用地、综合利用、统筹兼顾的城市社区建设，形成互动、可持续的区域交通环境。

二 功能构成与土地使用

从各国城市的综合体开发发展趋势可以看到，现代综合体商务活动的多重复合性与灵活组织是其开发强适应性的重要基础，在基本功能组成上结合城市需求，衍生出一系列品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等强关联性业态，形成具有效率与效益的互动生态链。

三 空间形态与街区体系

为了适应现代城市开发的需要, 现代城市综合体以”街区BLOCK“ 的开发模式, 通过将片区的功能划分为若干街区单元,进行组团式的开发.获得整体的功能组合效益，开放的街区体系布局除了应当满足上层城市规划与区域规划的指标要求, 街区的总体规划格局不同, 所形成的城市空间模式也就有了差异.也就进一步决定了特定的基地的开发方向, 不是成为一个现代意义上庞然大物与钢筋混凝土的丛林, 而是一个环境友好的开放的市民体系。

四 产业链结构与经济循环体系

城市综合体不是一个孤立的物业形态, 开放的规划形态决定了其城市公共性，尽管城市综合体在规模上在不断膨胀, 其中的商业规模仍然是受消费能力限制的相对定量, 剩余的巨大体量将被居住与办公, 更多的娱乐与文化、展示等功能所消化。

五 自然资源与生态体系

现代城市综合体建设涉及到生态学和景观意义的地景维护层面，自然的地理空、地景地貌永远是形成景观主题的优先素材 ，也成为城市自然生态的敏感地带。国外最初城市综合体开发, 本身就是从城市滨水区域这个独特的城币景观带的治理开始的。

六某地块城市综合体布局设计解析

综上所述. 现代城市综合体如同城市有机体中的细胞与器官, 协助完成了城市的基本新陈代谢过程，随着现代城市功能的开放化、复合化、多元化, 任何一组城市建筑都不可能独立于城市功能而独立存在，必然要被放置在系统、开放、动态的前提下考量。此地块城市综合体项目的策划与设计，正体现出一个特定地区面对城市重大发展机遇所做出的积极回应, 它在部分疏解了市中心的商务功能和拦截了市中心的商务压力的同时. 成为一个充满意义与对话的主题型商业地产。

1 构思与立意

深层挖掘基地潜力, 从提高土地利用效率出发, 提升土地价值, 建立起基于综合体与城市空间秩序和谐的共生形态(图12 ) :

图1 总平面图图2鸟瞰

1) 与城市原有的肌理有机结合, 在城市形态上表现为处理好建筑实体与外部空间的虚实关系, 交通的顺畅链接和形态的有机引导。

2) 对街道空间的再塑造和延续: 作为城市主干道, 两侧已经被林立的商铺界定, 而作为综合体建筑, 在整体形态上应当避免淹没于琐碎的铺面中, 因此大幅度的绿化退让带是其布局的突出生态策略。此外，在综合体内部形成流动与逗留空间的结合体，在延续原有街道界面和流动功能的同时，对建筑首层的室内外公共空间进行塑造，吸引市民, 提升街区环境品质。

3) 对城市功能的补充与提升:考虑综合体自身功能的同时,考虑与城市宏观环境的互动，即如何为虹桥综合交通枢纽所辐射出的巨大商机做出回应, 精准地完善地区的高端商务平台, 实现街区功能的多样性, 增加街区活力。

4) 在尊重环境的前提下体现标志性与独一性，这种标志性建立在与周边建筑形态、形式、体量等整体协调的基础上, 在秩序中体现个性, 通过竖立新的消费理念, 实现消费新风尚, 成为具有中产阶层特征和国际商务的心理满足感的场所。

2 功能与格局

项目地块东临商业区， 分为两块，总规划用地面积72204m2。北地块为一期工程: 分为东区和西区, 用地面积36035m2 。东区商业以零售为主， 底部为2层商业裙房,西区则以服务性商业设置为主, 底部1层为商铺, 共计地上建筑面积约54463m2, 商业裙房高度约10 m .地下1层为商业零售空间和地下车库, 建筑面积2310Om2；两个下沉式广场将地下1层商业空间和地面商业街融为一体。地块南部为二期工程: 功能上也分为东区和西区, 西区为6栋多层花园式办公，东区则为四星级酒店，共计地上建筑面积为35660m2 地下建筑面积为11400m2。北部地块基地形状呈垂直于城市主干路的狭长形, 面向城市主干道的宽度窄而纵深长，如此天然地势对于商业铺面最大程度的争取面向街道的商业展示面来看, 无疑是非常不利的, 如何将主干道的过经客流引入基地是项目面临的首要难题。主入口的人流引导采用了典型的双首层规划设计理念, 两层高度的钢框架形成醒目的入口, 自动扶梯在此将人流分别带到2层和地下1层的商铺。地下1层是一个方正精巧的内庭院, 简洁的几何形态上分布有绿化与铺地, 界定出恬静高端的商业消费氛围, 同时为商务办公人群提供了必要的户外活动空间，一部通透的钢化玻璃围合的自动扶梯划分出内外庭院的柔和界限, 在纵向上自然将狭长的院子分为外向的前院与相对幽雅的后院, 并形成自身形态上的竖向焦点，前庭院相对外向, 结合以精品零售的主题, 形成主题院落；后院结合大餐饮、休闲餐饮满足对外环境的特殊要求, 形成内部空间的有机延续。整体庭院内部与通向2层的自动扶梯有密切的视觉联系, 最大限度的提升2层铺面的商业价值。院落中央2层的钢架廊桥将两侧分开的铺面连通, 形成回字形的商业环路。整个规划边界退让了城市道路红线20m , 宽阔的绿化带显现出项目的生态化个性与高贵气质。整体布局如同一个巨型结构,半下沉的广场与2层商铺空间构筑了一个立体交织的底层空间, 8栋各具特色, 又在形态、规模与高度上协调统一的独栋塔楼拔地而起, 各自的标志性的干练形态暗示出企业源源不断的创意与活力，塔楼与商业地盘共同遵循的生成原则是内部空间最大化的流动与融通以及与外部景观资源的最大可能的沟通与共享，同时, 外部规整、内部巧变的模式也透出传统空间模式与现代商业地产文化的高度和谐(图3) 。

图 ３

3 景观与风格

城市综合体是城市、文化、商业、理念集约之所, 也是地区文化集中展示的平台，因此设计对综合体形式内在功能与逻辑的非常关注, 以自身集约化的设计逻辑回应城市基地的脉络结构，简约规矩的外观与丰富的视觉与空间处理交相辉映, 形成了技术之美与场所之美的通融与张力，简单的板柱形成各建筑体块，形体方正之余运用了暖色的木质窗框嵌套在素色混凝土外墙内，丰富了立面效果，简洁的体量, 肌理和质感的局部变化带来了清新的视觉冲击。玻璃幕墙与石材的交替运用表现写字楼气势和标志感, 细腻的工艺、独特的构造, 体现出商务办公楼的独特文化价值取向。主体外立面的混凝土框架纵横交错形成韵律性的艺术， 明显区分有别于城市原有建筑风貌的风格特征, 创造了最高的使用效率，时尚庄重地传达出的表现力与亲和力，赋予建筑以现代办公形象的纯粹性, 将整体街区的精神气质整合在现代高端商务服务的现代话语中。

4 业态与经营

商铺形成两个主要分区, 靠近入口的东区, 1层主要布置精品服饰专卖店、时尚用品专卖店、户外运动装备、旅游商品专卖店等商业附加值较高的业态, 地下1层主要是健康美容、都市健身中心等目的性消费；2层为视听娱乐、艺术馆、画廊艺馆、多功能书店、休闲图书馆等休闲文化娱乐业态。基地尽端为西区, 主要以休闲特色等餐饮业态为主, 自助餐厅、休闲餐厅、音乐餐厅、画廊餐厅等主题鲜明的餐厅等, 给消费者提供一个社交的场所, 鼓励消费者参与社交生活。这部分空间设置有直接的对外出入口， 适应了周边学校学生的就餐需要， 同时也成为相邻地块大型主力店如家乐福、巴黎春天的消费客群的必经场所。整个餐饮设施本身就如同一个大型主力店商业锚, 将人流牵引至基地纵深处, 活跃了内庭院的商业氛围。目前, 在我国商业的发展深受欧美生活方式中心模式的渗透与影响, 应运而生了一种全新的商业经营理念, 具有开放的街区形态。以休闲、娱乐为主要业态构成, 服务于城市的高端客群,商业架构精巧、环境设计注重增强人们的交往体验, 而非仅仅是用于停留的场所。

5 产品与需求

商务写字楼强调从传统的封闭及注重个人隐私走向开放和互动, 及交流度高、富弹性的平面规划设计，更大程度地提供给大家商务共享空间, 使办公空间趋于模糊化, 在倡导交流沟通的基础上提高工作效率, 将工作融入休闲中。此地的小独栋办公户型设计瞄准各类跨国企业和外资企业及有实力的国内中小型企业, 在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求, 强调以客户需求为中心, 提供低成本、高效率的商务平台, 提倡人性化的沟通与交流; 大面积景观空间, 视线所至, 风景宜人， 每户拥有一个能和自然交流的室外小露台空间；产品力求不仅满足基本的办公需求, 更使有限的办公空间具自由与弹性, 灵活实现办公、洽谈、居住和休息的功能转换, 这也是未来提升商业写字楼设计水准的有效途径。

结束语

随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和, 资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机, 成为中国城市化的主力“引擎”。作为典型的泛商业地产形式, 城市综合体逐渐成为城市价值的核心和经济发展的动力, 成为最具前瞻性和拉动性的地产模式,它刺激各种消费的持续增长, 撬动了城市整个区域板块的价值。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。