浅析城镇地籍权属核查的系统分析

叶慧芳

（浙江省测绘大队，浙江 杭州 310030）

1 引言

为进一步全面掌握城镇的土地利用现状，建立和完善土地调查、统计和登记制度，达到对土地信息采集、处理、发布与应用全过程的数字化，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济发展及国土资源管理的需要，椒江区展开了城镇数字地籍调查（包括地籍测量和权属核查）。本文着重讨论了椒江权属核查的工作流程和常见的问题。

2 椒江1:500 地籍项目核（调）查工作

2.1 测区概况及调查范围

椒江位于东经 121°21'24"～121°32'02"（最东岛屿处 121°55'10"），陆域界北纬 28 °34'25"～28°46'53"（最南岛屿处 28°23'24"）。东濒大海，西接黄岩，北界临海。总面积343.58 平方公里，其中全区陆地面积280 平方公里，海域面积1604 平方公里，下辖8个街道、1个海岛镇、1个农场和1个渔业总公司，2007年末全区总人口为49.51 万人。 地貌主要类型为沿海海积平原，占土地总面积的65%。余为低山丘陵、滩涂和海岛。本项目城镇数字地籍调查面积合计约35.00 平方公里。

2.2 工作目标

按要求清理调查区域内每宗土地的权属、界址、宗地面积、批准土地用途和利用现状、地类等状况。实现历年来调查区域已登记宗地的图形、属性、档案、实地四者一致，健全完善土地登记卡（簿）；全面完成调查区域城镇地籍调查数据库（包括属性、图形等数据）的建设；完成各类土地利用状况的统计分析。

2.3 工作任务

根据原始档案资料核对原已建库的地籍属性数据和空间数据，并进行修正。并对原散存在各数据库的地籍数据进行整理合并，形成正确、完整的地籍数据库。权属调查分为三种情况：已发证宗地、已申请未登记发证宗地和未申请未登记发证宗地。调查区内已经发证的宗地100%实地核查；应按街坊逐宗进行权属调查，确定界址，形成调查资料；未申请登记发证的宗地进行相应的地类和实际使用情况调查。最后对权属核查成果数据建库，完成各类地籍调查成果输出。

2.4 权属核（调）查的工作流程

2.4.1 前期准备工作

（1）收集测区已有地籍资料、街道、街坊划分、编号；宗地编号规则制定；界址点号编号规则制定等。确定调查范围,制作调查工作用图,准备外业调查。

(2)复印土地登记卡。

(3)以街坊为单位抄写权属核查表“土地登记情况”一栏。

(4)以街坊为单位整理权利人以备外业核查时使用；（现场调查的权利人若与登记资料对应不起来需做记录，在外业核查时核对原因并说明情况）。

2.4.2 内业套合权属界线，界址线判绘完成后填写权属调（核）查表“实地核查情况”一栏，，摘录宗地登记信息，登记信息要保证和档案资料完全一致，如有变化需在“调查员意见”一栏说明情况，并签名；将复印的材料与地籍权属调（核）查表装订在一起，并按标准进行新地籍编号，在核查栏填上新地籍号。

2.4.3 外业核查

（1）宗地权属状况调查

调查员利用1：500 地形图当工作底图，到实地逐户对调查宗地的土地使用者、土地使用者性质、土地权属性质、权属来源情况、宗地使用权情况、它项权利情况、权属来源证明材料上的土地使用者与申请书上的土地使用者是否一致、土地实际用途与批准用途是否一致等进行调查、核实,并现场填写调查表。

（2）界址调查

界址调查是权属调查的核心,并且是地籍调查的核心工作。一般土地使用者最关心的也是权属界址的认定,因此调查员应认真地实事求是地进行现场调查。在内业判绘的基础上将已套合界址线的底图打印出来，到实地进行核查，根据界址线套合台账重点核查套合有问题的宗地。

2.4.4 核查表填写、新老宗地号对照表编制

地籍调查表的填写：权属调查表是地籍调查的主要原始资料，填写的内容做到图、表与实地一致，项目填写齐全，准确无误。每宗地（包括共用宗地）填写一份，共用宗按实际土地使用者数目进行填写。调查表上的权利人、土地坐落、权属性质、土地用途、使用期限、土地面积、四至栏的填写等其他情况说明要通过核查认真核对后才能填写，最后再编制新的宗地号。

2.4.5 核查表、对照表、数据移交内业进行数据入库。

3 权属核（调）查中常见的问题及注意事项

3.1 权属核查常见问题

3.1.1 如图1：主房北面多出简易房该怎么处理？

图1

处理方法：按照历史发证档案资料绘制界址线并绘制超占面。如北面是多出院落也按这种方法处理。

3.1.2 如图2：按原发证资料每间宽按3.6米计算，这样导致东西两边会多出一定的距离该如何处理？（如黑线部分）

图2

处理方法：按照历史发证资料套合界址线。

3.1.3 老证界址边长15.50米，现状实地边长16.25米，相差0.75米。因新老边长不一致而导致面积不同该怎么处理？

处理方法：按照现状套合界址线。

3.1.4 原始资料和实地不一致均以实地现状核实的为准（如：门牌号、界址线、权利人等等）

3.2 权属核查前期工作注意事项

3.2.1 档案资料复印清楚齐全，包括宗地审批表、界址点确认表、宗地草图；认真细致划定调查范围，核定宗地，全面调查，以防遗漏。

3.2.2 宗地划分：由多个土地使用者共同使用同一宗地而其间界限难以划分时作为同一宗地（混合宗），同一法人或户主有2块（含）以上且不相邻的用地地块时作为多宗地处理。

3.2.3 对于此次调查街坊界线主要是套用以前的村界，一般以道路中心或者边线、河流中心或者边线为界线进行划分，由于有些村界是从房子、厂中穿过的，因此有些界线要作适当的调整。

3.3 宗地权属状况调查注意事项

调查的时候要对权利人的名字、土地坐落、门牌号和四至关系等认真核查，避免核查不到位导致核查错误。

3.4 界址调查注意事项

3.4.1 依据此次调查所得权利人名字以及土地坐落，把各宗地一一对应套入到现有的1:500 地形图上，对已发证的宗地按国土资源局要求及现实状况有以下三种情况。

3.4.2 实地现状与原资料对比后无变化的。都按现状套合界址线，边长有出入的都在说明栏中说明具体情况。

3.4.3 实地现状与原资料对比后有一部分变化的，包括部分增加扩建的、部分减少拆除的。各地处理方法都不一致。有：按原资料宗地草图形状、边长套界址线，超出部分说明具体情况；按现状绘制界址线，说明变化的具体情况；作两个层，一为原资料宗地界线，二为现状使用界线，并作超占面。

结语

通过完成椒江地籍项目，了解了权属核查通过资料整理——外业核查——界址线判绘——核查表填写、新老宗地号对照表编制——提交信息中心建库的作业过程。笔者认为全国要建立完善的土地信息系统，并不断地改善数据质量，使土地工作更加合理和高效；为土地信息大范围的交流及相关土地管理工作的快速实现打下基础。依托卫星资源遥感监测技术，经济地、快速地监测土地利用的变化，再结合常规的地面土地利用监测手段，为国家的各项决策快速提供土地利用变化的资料。由于时间有限和个人的能力原因，本文不免有一些不到之处，只对一些问题作了片面的解释，但从这次权属核查工作中深刻的体会到了要做好一个权属核查工作也不是一件简单的事情，要细心，谨慎的做好每一步，不能应付了事。否则就会出错，细致全面是能够顺利完成核查的重要保证。

[1] 《椒江区1∶500 数字地籍调查镇、街道部分》技术设计书

[2] 詹长根.地籍测量[M].武汉大学出版社，2005.

[3] 高自强.有关地籍调查的几个问题探讨[J].河北：地矿测绘，2004年.