宏观经济对房价影响的实证分析

任木荣，彭广建

（1湖南工程学院管理学院，湖南湘潭411104；2吉首大学体育学院，湖南吉首416000）

宏观经济对房价影响的实证分析

任木荣1，彭广建2

（1湖南工程学院管理学院，湖南湘潭411104；2吉首大学体育学院，湖南吉首416000）

中国房地产市场自20世纪80年代末起步以来得到了飞速的发展，与此同时房价也节节攀升，宏观经济基本面对房价的影响也引起了关注。为了证实房价与宏观经济基本面之间的关系，选用货币供应量M1，和人均国内生产总值作为宏观经济的代表变量，通过计量模型对宏观经济与房价的关系进行了实证研究，结果表明，经济基本面的持续繁荣对资产价格尤其是住房价格有积极的影响，货币供应量M1对房价的影响也非常显著，并据此提出完善我国房地产市场调控的政策建议。

宏观经济；人均GDP；货币供应量；房价

中国房地产市场自20世纪80年代末起步以来得到了飞速的发展，房地产价格也逐渐包含了更多的市场信息，在对房地产市场有效性进行实证研究的过程中，逐渐发现经济基本面及其变动是房地产价格波动的主要影响因素，选用不同的经济变量可以解释和预测不同地区或时期的房地产价格的变动趋势。Capozza等（2002）基于美国62个都会区的面板数据，发现城市规模、真实收入增长、人口增长和真实建筑成本对房价变化有明显的解释力［1］。Gottlieb（1976）认为从长期趋势来看，房地产价格的变化与总体经济的发展是同步的［2］，Mankiw和Weil（1989）研究结果表明人口出生率提高是导致价格上涨的主要原因［3］。许多西方国家大多数经济学者的理论和实证检验认为宏观经济基本面的相关指标可以解释房地产价格的变化，宏观经济因素对房地产市场短期影响不大，但其长期影响非常显著。这方面的研究也在我国得到了广泛的实证运用，以解释和分析我国房地产市场的实际状况，如沈悦、刘洪玉（2004）认为房价是可以被经济变量部分预测，用城镇居民家庭人均可支配收入、总人口、失业率、空置率解释住房价格［4］。曲闻（2006）选取经济指标建立我国近年来房地产价格经济影响因素的多元线性模型［5］，平新乔、陈敏彦（2004）对中国商品房销售价格、土地价格和政府信贷作用的效果进行了实证分析［6］。上述研究对房价与经济基本面的关系做了较为深入的研究，但对于整体宏观经济尤其是既能反映宏观经济整体情况又包含了流动性信息的货币供应量对房价的长期变化以及短期波动的影响研究较少，基于此，本文采用人均国内生产总值与货币供应量来代表宏观经济基本面，通过实证分析经济基本面对房价的长期变化以及短期波动影响。

一 分析框架

宏观经济基本面及其波动是房地产价格波动的主要原因之一。宏观经济基本面，一般指国内的经济形势与经济状况，如经济景气循环等。由于经济全球化趋势的不断发展，国际经济形势和对外经贸关系往往也进入宏观经济基本面的范畴，本文采用人均GDP与M1来代表宏观经济基本面。

（一）指标的选择

本文主要考虑宏观经济基本面对房价的影响，具体选择以下变量值作为影响因素的代表指标：

PH：住宅平均销售价格，年度数据，单位：元/平方米；

PGDP：人均GDP，年度数据，单位：元，用全国的人均GDP来表示；

M1：货币供应量，年度数据，单位：亿元。

（二）数据来源

本文用全国作为研究对象，样本区间为1994年至2010年。数据主要来源于《中国统计年鉴》各期、中经专网数据库及《中华人民共和国统计局2010统计公报》。为了剔除物价因素的影响，房价、人均GDP与M1都已经使用以1978年为基期的商品零售价格指数（同比）进行平减。为了消除异方差性以及回归时体现出弹性的特征，对平减后的数据进行对数化处理。

（三）时间序列平稳性的单位根检验

进行变量协整分析之前必须检验各时间序列是否具有相同的单整阶数。如果一个非平稳时间序列在经过d次差分后变为平稳时间序列，则称这样的序列是d阶单整，本文运用ADF方法对LPH、LRGDP、LM1等变量单位根的检验，检验结果结果见表一。

表一 各系数及统计量值

表二 各变量的原序列和一阶差分序列的单整检验结果

（c，t，n）表示单位根检验类型，c表示截距，t表示时间趋势，n表示滞后阶数，所有的分析使用eviews6．0完成。

检验结果显示，所有的原序列都是不平稳的。三个变量LPH、LRGDP、LM1在经过一差分后，ADF的统计量在5%的水平显著，说明三个序列的一阶差分序列是平稳的，可以对LPH、LRGDP、LM1进行协整分析。

三 回归分析

（一）经济增长对房价的影响

为了消除自相关性，把房价的滞后项作为解释变量引入，回归方程如下所示：

各统计量的值见表三，各参数均通过了显著性检验，回归方程显著。

由回归方程可以看出：人均收入提高一个百分点会导致房价上涨0．58个百分点，滞后1阶的房价对本期房价有显著影响，即滞后一阶的房价上涨一个百分点会导致本期房价上涨0．6个百分点，可见近期房价形成的预期对本期房价有很重要的积极作用。

（二）M1对房价的影响

为了消除自相关性，把房价的滞后项作为解释变量引入，回归方程如下所示：

表三 M1对房价的影响的回归结果

由回归方程可以看出：货币供应量提高一个百分点会导致房价上涨0．27个百分点，滞后1阶的房价对本期房价有显著影响。由此可见，房价上涨包含货币供应充裕，流动性过于充足的因素。

三 格兰杰因果检验

为了进一步研究房价与经济增长及货币供应量之间相互影响的复杂原因，拟对它们之间进行格兰杰因果关系检验。

表四 长期关系的格兰杰因果检验

由表四可见：在滞后两阶的情况下，长期的经济增长与货币供应量增长构成房价上涨的格兰杰因，而房价上涨不是经济增长与货币供应量的格兰杰因。

由表五可见：在滞后两阶的情况下，短期的经济增长波动与货币供应量增长不构成房价上涨的格兰杰因，而房价上涨也不是经济增长与货币供应量的格兰杰因。

由回归方程及长期关系的格兰杰因果检验可以得出，经济基本面的持续繁荣对资产价格尤其是住房价格有积极的影响，宏观经济的短期波动对房价的影响较弱，我国自2003年以来的房价持续上涨与2003年以来经济的持续高位增长有密切关系，经济的持续繁荣使投资者与消费者产生了乐观预期，在这种乐观预期的感染下，整个社会消费旺盛，投机活跃，进一步推动房价的上涨。货币供应量的增加对房价也有较强的推动作用，滞后1阶的房价对本期房价有显著正向影响，上一期住宅价格波动代表消费者预期心理，反映出预期对未来房价的影响非常强烈。

表五 短期关系的格兰杰因果检验

五 小结与政策建议

由实证分析结果可以得出：经济基本面的持续繁荣对资产价格尤其是住房价格有积极的影响，货币供应量M1对房价的影响也非常显著，从我国的经济社会的发展阶段来看，我国城市化正处于快速推进阶段，经济增长速度将保持较高水平，2010年至今虽然经过严厉的调控，房价上涨的压力仍然存在，在今后房地产调控中政府应该在以下方面着手：

第一，货币政策应具有适当的区域性差异。当前我国的房地产市场主要是东部等一线城市的房价上涨较快，而中西部地区等三线城市的房价保持在合理水平。在这种情况下，如果实行统一的货币政策加以调控，可能使得原本城市化水平较低的欠发达地区经济的金融资源进一步流失，城市化速度受到制约，区域经济发展不平衡加大。因此在全国总体的指导性调控政策基础上，按照区域经济特点实行因地制宜、分类指导的信贷政策。对待房地产泡沫程度不同的区域，央行可在提高收付款比例、出台相应的信贷指引、对商业银行进行“窗口指导”和风险提示等方面采取不同措施。

第二，防范跨境短期流动资本对房地产市场的冲击。由于货币供应量M1对房价的影响较大，在人民币升值的预期下，许多跨境短期资本纷纷涌入我国进行套利，应当看到，部分外资进入我国房地产市场主要目的是赌人民币升值和住房等资产价格上涨，企图快进快出，获取暴利。针对这一情况，国务院应组织外汇管理等有关部门，制定相应的对策限制外资参与短线炒作，促使其参与我国房地产行业的长期开发。

第三，实现各种政策手段的有效配合。抑制房地产价格过快增长显然不能仅仅依靠货币政策，除了央行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力，才能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用。

［1]Capozza，D．R．，Hender Shott，P．H．，Mack，C．，et al．．Determinants of Real House Price Dynamics［D］．NBER Working Paper，2002，9262．

［2]Gottlieb，M．，Long Swings in Urban Development［D］．New York：Columbia University Press for NBER，1976：29－36．

［3]Mankiw，N．G．and Weil，D．N．，The Baby Boom，the Baby Bust and the Housing Market［J］．Regional Science and Urban Economics，1989（19）：235－258

［4]沈 悦，刘洪玉．住宅价格与经济基本面：1995－2002年中国14城市的实证研究［J］．经济研究，2004（6）：78－87

［5]曲 闻．影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析［J］．价格月刊，2006（9）：15－17．

［6]平新乔，陈敏彦．融资、地价与楼盘价格趋势［J］．世界经济，2004（7）：3－12．

Empirical Analysis of the Macroeconomic Influence on House Price

REN Mu－rong1，PENG Guang－jian2
（1．College of Mangment，Hunan Institute of Engineering，Xiangtan 418000，China；2．College of P．E．，Jishou University，Jishou 416000，China）

China’s real estate market has gone through a rapid development since the late 1980s，at the same time，house price has been rising fast．The fundamental influence of macroeconomy on house price has become a great concern．This paper uses per capita GDP and money supply（M1）as representatives of the macroeconomic variables to do econometric model empirical research into the relationships between macroeconomy and house price．The results show that the continued prosperity of the economic fundamentals has a positive impact on asset price，especially the house price，and that money supply（M1）impact on house price is also very significant．Accordingly，policy recommendations for China’s real estate market regulation are proposed．

macroeconomy；per capita GDP；money supply；house price

F293．35

A

1671－1181（2012）02－0011－04

2012－01－08

湖南省软科学重点项目“长株潭两型房地产业发展研究”（2011ZK2013）。

任木荣（1972－），男，湖南岳阳人，博士，讲师，研究方向：房地产经济。