浅析庄河物业管理存在的问题与对策

栾琳琳

【摘要】物业管理作为一个新兴的服务行业，在提高人们的生活和工作环境质量方面起到了积极的作用。但是，在物业管理发展过程中，各种主观或客观方面的问题依然很突出。本文首先分析了庄河市物业管理行业发展现状，然后又分析了物业管理存在的问题，最后提出了具体的应对策略和措施。

【关键词】物业管理；问题；对策

我国物业管理1981年自深圳产生，经过了30多年的探索，从无到有，从小到大，迅速发展起来。庄河市物业管理近年来取得了很大的成绩，但是相对于深圳和上海来说，物业管理发展差距却很大。而且，随着物业管理行业的快速发展，物业管理存在的问题也越来越多。因此，必须对这些问题高度重视，采取有效措施来促进庄河市物业管理业的健康发展。

1.庄河市物业管理行业发展现状

经过多年的发展，庄河市的物业管理已渗透到广大人民群众日常生活、工作中。目前庄河市城区有73家物业服务企业，4500多名从业人员，为130多个住宅区近18万名业主提供物业服务。物业管理行业在城市建设中的地位不断提高，但庄河市的物业管理发展水平仍然偏低。如庄河市城区物业服务覆盖率只有35%，全国范围内中等经济发展水平城市的物业服务覆盖率一般达40%以上，经济发达城市达60%以上，深圳、上海等城市已超过95%。

2.庄河市物业管理存在的主要问题

2.1企业员工素质偏低，人力资源队伍落后

目前，庄河市有相当数量的物业企业员工在专业技能、知识结构等方面与物业管理发展要求有较大差距。房地产开发企业的分流人员、传统房管局的转型人员占据了很大比重，管理理念及业务技能都不能适应需求。

2.2物业服务合同内容不规范

目前，由于庄河市民对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业仍流于形式。实践中，庄河大多数开发商与物业管理企业都存在“父子”关系，导致其直接“继承”了前期的物业管理服务，或者是开发商与物业管理企业已“私下”协商好，而招投标的方式只是走个过场，做做秀。这种情况的存在导致物业服务合同的签订主体不符合条件。

2.3物业管理公司内部责权利不明

庄河市许多物业管理公司，是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员也大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理服务质量。另一方面，庄河各物业管理公司内部各岗位之间职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余。

2.4居民物业管理意识淡薄

许多庄河市民对物业管理所涉及的各种管理服务，认为是房屋开发商或所在原单位甚至是政府的事，小区的脏乱差和市政设施老化，与已无关。因此就出现了拒交物业管理费，不交房租等不配合物业公司工作的情况。庄河由于长期受计划经济管理体制下福利性分房制度的影响，部分人对消费观念的转变滞后于消费方式的更新，不熟悉或不适应新型的物业管理，对物业管理的性质、目的、作用尚未完全达成共识。

2.5业主委员会迟迟未能成立

根据庄河市的规定，居住小区入住率达50%以上或公有住宅出售30%以上时，就应成立小区业主委员会。而目前庄河市在130个实行物业管理的居住小区中仅有4个成立了业主委员会，仅占3.08%。这不仅加大了居民与物业管理公司沟通协作的难度，而且导致修理基金无法启用。其症结主要在于许多开发商在楼盘出售后，直接指定几位住户成立业主委员会，这样的业主委员会即缺乏广大业主的支持拥护，本身又没有服务于大众的热情，加上许多居民民主意识不高，参与意识不强，时间一久则必然名存实亡。此外，许多开发商由于管理层变化频繁，也没有时间和精力帮助其下属的物业公司组织成立业主委员会。

3.发展庄河物业管理的对策

3.1提高物业企业从业人员的素质

企业的竞争，关键在于人才的竞争，只有提高从业人员的素质，才能形成优秀的团队，进而使庄河市创造一流的管理质量和获得一流的经济效益。物业管理是一项专业性和实践性都很强的工作，涉及的范围很广泛，需要一批能了解市场、适应市场的技术人才、管理人才、营销人才，这些人应当有丰富的物业管理经验，熟悉物业管理及相关法律法规，尽快提高物业企业从业人员的素质。

3.2物业管理的服务合同管理

首先，细化物业服务合同，将实践中易产生纠纷的领域都涵盖到合同的约定当中，并健全相应的法律、法规，做到在产生纠纷时，有法可依，有法可寻。其次，做好服务合同的解释工作，最高人民法院于2009年5月25日公布，并于2009年10月1日正式实施了两部关于《中华人民共和国物权法》的司法解释，分别为《关于审理建筑物区分务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷解释）。这两部司法解释关系到业主对建筑物区分所有权的合法权益以及如何规范物业服务、保证服务质量两个重大问题，涉及广大业主的切身利益，对实践起到巨大的指导作用。其中，物业服务纠纷解释对物业服务合同的法律适用提出了很多重要的意见，对于准确适用物业服务合同有重要的意义。

3.3明确物业管理企业的责任与权利

庄河市物业管理公司要明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担起作为物业管理企业应负的责任。物业企业自身也要加强管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，理顺物业管理流程，科学配备人员，明确各部门员工的职责和权利。

3.4加强宣传，转变观念，统一对物业管理的认识

物业管理是个新生的事物，它的产生和发展必然伴随着各方面利益的重新调整分配，各种冲突和矛盾在所难免。面对存在着问题，庄河市物业企业要统一市民对物业管理的认识。首先，宣传物业管理，实际上是宣传一种管理，一种服务，要让服务对象接受这种管理和服务，要让他们知道管理、服务的内容，要让社会和公众了解物业管理，实际上也是在推广这种管理模式，使他们从了解、理解、接受到要求这种管理和服务。同时，还要宣传物业管理给住户带来的益处，使群众自愿接受物业管理这一新的事物，行动上支持物业管理。其次，广大干部群众要转变观念，统一对物业管理的认识，物业管理人员应率先摆脱旧观念的束缚，实现由传统的管理型向服务经营管理型转变；由单纯管理单体房屋向居住小区区域性综合管理转变。新建住宅小区必须实行物业管理。

3.5充分发挥业主委员会的作用

现在未成立业主委员会的住宅小区和新建住宅小区，都必须依照《庄河市城市居住区物业管理条例》的规定成立业主委员会，以代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。同时，业主委员会要树立自己的权威，对物业管理理企业要紧紧围绕创建全国优秀管理住宅小区这个中心，把有利于提高城市管理水平，方便群众生活，有利于维护小区的各项配套功能，创造良好的生活环境等方面结合起来，努力为居民创造一个安居乐业的生活环境，达到社会效益、环境效益和经济效益的统一，从而提高企业的知名度和美誉度。其次要以真诚的服务赢得广大住户的信赖，牢固树立为住户服务的思想，深入了解住户的需求，采纳住户的合理建议，千方百计为居民排忧解难，为住户提供全方位、多层次的优质服务。[科]

【参考文献】

［１］张建新.物业管理概论[M].东南大学出版社，2005.

［２］王伯华.国有物业管理企业的改制之路[J].住宅与房地产，2009（4）.

［３］陈耀从.明确职责齐抓共管共创和谐物业管理环境[J].现代物业，2008（2）.