浅谈房地产行业财务管理的几大特点

陈 华

一、房地产企业财务管理的内容及原则

企业的财务管理主要根据资金运动过程来决定，而运动过程则包括资金的取得、使用、消耗、收入和分配。如果用价值形式来反映就是生产资料的取得和占用、人力物力的消耗、生产成果的实现和分配，因此房地产财务管理的主要内容是：第一、资金的筹集；第二、投资资金的运用；第三、开发成本及费用；第四、利润分配。

房地产财务管理特征较为明显，在财务管理过程中必须恪守的底线或是基本的做法。房地产财务管理的原则主要包括三方面：1、房地产在投资过程中，投资数额大、压力大，并且利润回收期长、风险高。因此在进行项目开发之前一定要对项目进行详细深入研究分析，确保其可行性，不能过于随意性。2、在房地产项目开发建设过程中由于资金管理不到位，导致项目建设资金短缺，后续资金跟不上的现象，因此在进行资金管理时，一定要预防不良管理出现，保证资金被有效利用。3、加强成本预测和分析研究，尽可能的通过一些环节降低成本。

二、房地产企业财务管理的含义就特点

从总体上来看，房地产企业的财务管理特点主要包括：其一，财务管理效率不高，财务管理周期较长。正是因为开发房地产的过程是投入巨额资金的一个过程，在投入的过程当中，需要将大量的资金一次性投入，这样的筹集资金无疑是尤为繁重的一项任务，并且房地产企业在建设经营开发中需要耗费很长的时间，需要历经土地开发、征地、建设房屋和交付竣工等诸多阶段，该过程最少需要的时间为两三年。当建成房屋以后，均需要对较为可观的一笔分期付款方式加以追加。其二，财务管理难度较大。众所周知，房地产企业是涉及面非常广泛的一个企业，这便使得其财管理工作存在着相对较强的复杂性，比如被动拆迁居民或单位、勘查设计单位、施工安装企业、商品房购买者、接受有偿转让土地单位、房屋承租者以及联营单位等，另外还有管理部门诸如税务、审计、工商等所发生的频繁、大量的资金往来阶段。这样范围广且频繁的往来，在很大程度上使得房地产企业所需承担的财务管理难且责任大；其三，财务风险较大。由于房地产企业有着较长的周期，因而存在着较多的不确定因素，这便会影响到企业的经济效益和投资项目的成败，大大的增加了企业的风险。

三、我国房地产财务管理现状

1.筹资管理方面

对于资金筹措，其筹资数额具有不确定性。如果筹资数额小，那么会满足不了企业的正常发展；如果筹资数额大，那么会有一部分资金不会被利用，影响资金使用率和使用效果。因此在资金筹措前应当对筹资数额进行预估。同时筹资渠道也十分重要，如果企业缺乏筹资渠道，那么会严重影响企业发展。因为筹资渠道狭窄，那么在企业发展过程中就会出现发展资金不足的现象；还有就会增加筹资成本降低企业的利润，同时也会增加筹资风险和投资风险。

2.投资管理方面

虽然国家目前对住房制度进行了改革，并且大力支持房地产开发，但是一些投资商通过一系列途径得到土地和银行贷款后，便开始进行开发建设，根本没有对开发的项目进行研究分析。这种盲目投资的投资风险往往会使投资者造成巨大损失，甚至导致破产。

3.成本管理方面

房地产开发商普遍认为资金投入大部分都是使用在项目施工阶段，而对于决策阶段和设计阶段相当不重视。对于前期的专家决策费用和设计费用的支付是一拖再拖，认为这样就可以减少成本投入，实际上这是不诚信的表现，严重会影响到企业的信誉，从而影响企业的发展。

4.利润分配阶段

由于我国的制度方面改革，使得大量投资人员加入到房地产开发中，但是大部分的投资都是盲目的。在房地产开发企业成立之后就忙于项目的开发，根本没有考虑到企业成立时间和企业内部人才问题，更没有考虑到企业未来发展问题。在项目开发获得利润之后，利润如何分配也是由当时的投资人来决策的，根本不考虑企业发展需要，只是单纯根据房地产的市场走向分配利润。

四、完善我国房地产企业财务管理的建议

1.融资阶段

对于资金的筹措，不管是通过什么方式、什么渠道，只要考虑到融资数额是否符合企业的需求量。对于项目开发的投入资金和开发完成以后利润收入应当有个预估，确保利润远大于前期投入。同时应该注意融资风险，根据资金使用模式和业务的风险确定融资渠道，根据融资代价不同选择融资渠道。总体而言，房地产开发公司在进行融资时，应该考虑全面，然后再确定融资数额和融资渠道，将融资风险降到最小。

2.投资阶段

企业在进行项目投资前，应当对项目的投资风险进行可行性研究，不仅可以确保投资风险降低，同时利于利润最大化，有利于企业的持续性发展。在进行项目投资时，不可以只单纯看重眼前利益，要从企业发展的长远角度分析。详细的来讲，房地产企业应当把投资的重心由中心城市转移到小城镇或者次中心城市，并且重点投资普通住宅和经济适用房，以便于更好的赢得市场和拓展市场。

3.日常管理阶段

日常管理主要包括成本管理和资金管理。成本管理指的是项目开发过程中开发成本和建设成本。前期的土地竞拍时，应该谨慎考虑，应当首要考虑土地可以带来的利润。其次在建设阶段是应当将水、电、气、通信等配套设施一步到位，避免建设完成后的二次建设，同时也可以保证利润最大化。资金管理方面主要包括提高楼房销售速度，加快资金的回笼，提高资金的利用率。根据市场形势，确定资金使用方向，保证企业的稳定快速发展。资金管理要确保资金的使用率、周转率、利润率等多方面。

4.利润分配阶段

利润的分配方案要根据企业发展大局考虑，而不能单纯根据市场走向进行分配；也不能单纯考虑赚取利润而盲目分配。

随着社会经济的快速发展，人们的生活水平将会越来越高，对于住房要求也会越来越高。房地产发展必须做好财务管理，合理的进行资金筹措、资金使用和资金分配，这样企业才会越办越好。

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