河南旅游地产开发存在的问题及对策研究

赵宏宇 冯德显

(1.河南理工大学 测绘与国土信息工程学院，河南 焦作 454000;2.河南省科学院地理研究所，河南 郑州 450052)

1 引言

旅游地产是目前较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注;另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一;两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速，但目前对其研究和关注的较少。河南省旅游资源极其丰富，为旅游业的飞速发展提供了坚实的资源基础，由旅游开发而带来的地产项目的增值和区域经济的增长日益成为人们关注的焦点。本文从分析河南旅游地产的发展条件出发，找出河南旅游地产发展中存在的问题及解决对策，对河南旅游地产的发展具有一定的参考价值。

2 旅游地产的概念

2.1 旅游地产的概念

旅游地产的概念到底应该如何界定，业界仍然存在不少分歧。通过对国内外专家学者的研究归纳，结合本文研究的范围和重点认为旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸;或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。前者就是依附于现成的旅游景区，继而在周边设置地产项目，即先做旅游后做地产的项目;后者就是在住宅或商业地产中加入一些旅游元素，以地产为核心、旅游为辅助，用旅游的相关理念来规划、开发经营，即先做地产后做旅游的项目。

2.2 旅游地产的分类

目前就旅游地产的分类，由划分依据不同而有多种分类结果，但是大多倾向于将旅游地产划分为四类:旅游景点地产，旅游商务地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。(1)旅游景点地产是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。(2)旅游商务地产是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。比如自营式酒(饭)店、旅游休闲培训中心以及与旅游相关的写字楼等。(3)旅游度假地产是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、养老公寓、产权酒店和时权酒店等。(4)旅游住宅地产是指依托旅游景观资源建造的以居住为目的的房地产项目，多用于第一居所。

3 河南旅游地产的发展条件分析

3.1 政策法规

近年来，河南省政府对发展旅游业十分重视。中部崛起，旅游先行，旅游业的发展正在成为中部地区崛起的重要力量。2011年，随着《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》的出台，建设中原经济区为河南旅游业发展提供了一次重大的战略机遇。在河南省“十二五”旅游产业发展规划(征求意见稿)中，发出重启“旅游强省”的信号。规划中提出河南由单纯的景点景区向旅游目的地、产业集聚转变;从单一的门票经济向综合的产业经济转变。在河南开发旅游地产恰好可以抓住当地政府招商引资的全方位支持。

3.2 社会经济条件

研究表明:国民收入的增长与房地产业和旅游业的发展呈正相关关系。近年来河南省经济发展水平不断提升，人民生活水平不断提高，2012年全年生产总值29810.14亿元，比上年增长10.1%，城镇居民可支配收入为20442.62，恩格尔系数为33.0%，比上年减少4.2%。旅游地产作为旅游产品中的新生产品，在满足居民高层次的精神需求方面，有其特有的优势，也将有较大的发展前景。

旅游地产的开发首先要考虑的就是市场需求，从市场上来看，河南省旅游市场前景广阔，需求潜力巨大。2012年全年共接待海内外游客3.63亿人次，比上年增长18.0%。旅游总收入3364.1 亿元，增长20.1%。

3.3 城市基础设施

周末休闲、度假的本地客户和城市周边客户应该成为一个城市旅游地产的主体客源，这就要求旅游城市应该完备城市交通等基础设施的功能，使城市和其他地区的居民能够方便地出游。以河南为主体、以郑州为辐射中心的中原经济区具有自然资源、人力资源、工业聚集、地理位置、物流交通等方面的综合优势。河南位居中华之中原，四方交通的要道，是全国重要的铁路交通枢纽，公路交通四通八达，高速公路交通初具规模，航空运输较为便利。这一迅猛发展势头，无疑对建立在车轮上的旅游地产创造了机遇。

3.4 丰富的旅游资源

河南旅游资源丰富，少林寺、龙门石窟、龙亭、相国寺、殷墟等历史人文资源响誉海内外，嵩山、云台山、黄河等名山大川纵横。以古(古文化)、河(黄河)、拳(少林武术、太极拳)、根(寻根觅祖)、花(洛阳牡丹、开封菊花)为特色的旅游资源，是河南旅游地产发展的一大优势。

4 河南省旅游地产发展中的问题

4.1 旅游地产开发缺乏所需的产业观念

目前河南省旅游地产的发展尚处于高速增长的粗放化经营阶段，就产业本身来讲还处于出售资源的阶段，只是依赖景区景点、房地产等资源，没有“加工”增值，没有很好的把旅游业所涉及的食、住、行、游、购、娱连接、带动起来，还未形成地产开发的产业链。旅游收入仅仅依靠门票收入、房价收入的粗放型增长。

4.2 破坏景区景观、污染景区环境

首先，一些开发商在景区内盲目过度的开发，过多占用景区内部空间新建地产配套的娱乐服务设施，景观的协调性和自然氛围受到破坏。其次，开发过程中不可避免的产生很多的建筑垃圾，还有人类活动不断产生的生活垃圾。再次，出现景区人工化、商业化、城市化等“三化”严重现象，从而造成景区内部自然度、美感度和灵感度下降，严重破坏了景区的自然生态系统。

4.3 缺乏本地特色、资源浪费严重

河南旅游地产的开发目前还停留在模仿的初级阶段，开发项目过于雷同，缺乏河南本地特色。还有一些房地产开发商上以圈地为目的，以开发为幌子，大面积占用景区的土地，却没有很好的利用，造成国家土地资源的浪费。河南主要以新项目的开发和建设为主，对积压房产改造方式开发的较少。由于前几年的大规模的开发和建设，加上一些项目定位不准，造成了一定量的房产积压和售后空置。

4.4 旅游地产的开发投入不足

从市场上看，河南全国GDP第五，人口全国第一，整个市场的消费能力很大。但是从目前的情况来看，河南旅游地产起步较晚，发展较落后，开发的旅游地产产品单一，缺乏多样化的产品开发，没有形成一定的开发模式。整体来看河南旅游地产的开发和投入仍然不足，存在相关配套不健全、接待能力偏低。以住宅为主的像思念果岭、清华忆江南和龙泊圣地等，很多都是围绕着郑州的范围在做，河南的其他地市很少有这样的旅游地产项目。

5 河南旅游地产开发的对策建议

5.1 树立发展旅游地产的产业观念

要把旅游地产发展的落脚点放到带动相关产业发展上，促进产业联动从而形成产业链。这样才能提高旅游产业的综合效益而不仅是景区效益、门票效益，才能形成辐射、扩散效应，从而大幅度提高旅游总收入。因此旅游地产的投资开发需要旅游地产业的先行导入，以旅游地产人气提升地产价值，形成可持续的升值效应，并带动商业、金融、交通等相关产业的发展。

5.2 注意资源开发的利用与保护

旅游地产开发成功的基础是自然资源只能借用，不能侵占和破坏。因此，河南在旅游地产开发时要坚持综合开发，全面收益的原则，确保项目布局合理，既着眼当前，又立足长远。所有项目的统筹规划要在一定的旅游大区域内，有效的整合旅游资源与房地产资源，实现经济效益与社会效益、环境效益三统一。项目开发过程中应正确处理好与环境保护与矛盾，避免任何对资源环境破坏性的建设，坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”原则。

5.3 突出特色、注重创新

为了适应市场多样化的需求，河南未来旅游地产的开发要因地制宜，利用本身的优势开发多种类型的旅游地产项目，并且形成一定的开发模式。要围绕河南的地理环境、资源特点、民俗文化来进行创新、设计，应突出地域特色，实现新建设施与原有的自然人文环境的完美融合，吸引更多的游客来消费、置业。深圳华侨城的成功是因为开业以来一直把“创新”视为公司的核心理念之一。美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新项目推出。

5.4 培养高素质的旅游地产专业人才

由于旅游地产产业的综合性以及运作的复杂性，需要专业素质要求很高的从业人员。因此，要进一步提高河南旅游地产项目开发的水平离不开对高素质综合性人才的培养。培养方法为对现有旅游地产从业人员进行旅游地产专业知识的相关培训，积极学习先进经验，考察成功案例。出台各项优惠政策措施，吸引有经验的高级旅游地产管理人士来河南就业或创业。培养目标主要为旅游地产的管理人才、规划人才和营销人才。

6 结论

目前河南旅游地产的开发虽然有着政策和各方面的发展机遇，但是也存在很多制约其发展的因素。总的来河南旅游地产的发展潜力巨大，要正确处理好开发过程中出现的问题。首先，要形成开发旅游地产所需的产业链;其次，在开发中注意做好对旅游资源和生态环境的保护;再次，利用河南地方特色和优势开发多种类型的旅游地产项目;最后，要加强政府部门重视，健全相关法规制度，培养高素质的旅游地产专业人才。

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