房产转让所得税该如何落地

文/闫彦明 上海社会科学院经济研究所研究员

经济观察

房产转让所得税该如何落地

文/闫彦明 上海社会科学院经济研究所研究员

多年来，“屡调控屡上涨”的房地产市场愈来愈成为“绑架”我国国民经济的关键领域。虽然有鄂尔多斯等部分地区因投机泡沫破裂而产生房地产市场崩盘的先例，同时又有中央反复表达的坚决调控的明确态度，但各省市房价依然在前段时间出现“量价齐升”的状况。

在此背景下，3月1日，国务院发布了“新国五条”政策，调控力度较往次再次升级，其中征收“房产转让所得税”等措施引起了社会各界和学界的巨大反响。

争赶“末班车”的心理预期分析

“新国五条”的发布，犹如一颗重磅炸弹抛向市场，在较短时间内引发了房地产中心“爆棚”、地产股连续跳水等一系列市场恐慌现象。据搜房网数据监控中心发布的数据，春节后全国搜房电话较2012年平均水平大涨30%，于节后第2周已达到历史最高点。但是3月1日“新国五条”细则出台后，全国搜房电话在此高点基础上再次上涨11.02%，购房者购房积极性不降反升。

从上海、广州、北京及其他一、二线城市的情况看，新政发布后普遍出现了房地产交易中心“排长龙”现象，商品房买、卖家成交意愿都显得非常急迫。根据有关媒体的调查，这些交易者绝大多数都是冲着即将开征的20%转让所得税而来。“新国五条”政策要求，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”虽然此前部分地区也提出过类似政策，但执行中可以按照就低原则选择按照房屋总价1%征收转让所得税，但新政的从严计征将改变这样的状况。

买、卖双方出于不同的心理预期，不约而同地选择要赶在新政细则推出之前搭上“末班车”。从卖方来看，与前两年的房价相比，一些房产投资、投机者的收益非常丰厚，此时如果按照20%计征转让所得税，其成本远远高于前两年。为免夜长梦多，所以要赶紧到交易登记中心办理过户。从买方来看，心理预期也很复杂，其一是担忧税收提高可能会在短期内推高房价，从而加大购房成本；其二是担忧在中心城区卖方市场主导的格局下，房东面对高额税收宁愿选择不卖或者推迟出售，从而出现房源减少的局面，使得购房可选择余地减小；其三是一些租房待购的年轻居民，担忧税收上涨会助推房屋租金的上涨，与其如此还不如尽早买房。

“20%转让所得税”仍存争议

政府部门多管齐下，动用日趋严厉的行政、税收、土地政策，彰显了加强房地产市场调控的决心，这也是我国实现国民经济可持续发展的必然选择。但就此次政策组合中“20%转让所得税”的问题却引发了各界的广泛热议，甚至给房地产市场造成了短期的冲击。引发争议的焦点主要体现在如下几个方面：

可能会在短期内推高房价。近来，国内各大媒体都高度关注了相关问题，并展开了大量的民意调查。如国内某网站的调查结果显示，83.4%的网友认为“新国五条”细则出台后“房价继续上涨”；对于出售住房所得20%缴个税，38.7%的人认为“卖家会将税收转嫁给买家，推高房价”；34.1%的人认为“投资客囤房，转售为租，房租上涨”。由此可见，居民对房价上涨的担忧占有很高的比例。

“一刀切”是否合理？按照目前各省市的商品房及商业地产价格，如果新政细则采取“一刀切”的方式，许多房产的个税都会大幅度上涨。但实际上，部分房地产转让采取按照20%缴纳转让所得税的办法存在明显不合理的地方，例如市场上大量存在的“房改房”，购买时不少都是数万元的低价取得，如果这部分房子也按差价20%进行征税，可能出现税收大幅度高于初始房价的尴尬情况,而这些房产是特定历史环境的产物。另外，很多居民在收入增加后有改善住房条件的需求，而对于唯一住房通过“小房换大房”的改善性交易也科以重税有些不公平，有悖于房地产市场调控关于打击市场投机行为的初衷。

操作过程中存在难度。例如，部分房地产交易在没有正规购房发票的前提下，税务机关能否准确确定所交易房产的“原值”？特别是一些年代较为久远、交易背景比较复杂的房屋，税务机关要充分掌握有关历史信息是非常困难的，对于这些类型的房屋按照新政征税比较难以操作。

居民综合税负过高。近日召开的全国政协会议上，部分委员提出，“国家财政收入增长每年都大幅超过GDP的增长，超过企业和居民收入的增长。”虽然2011年我国个税起征点上调到3500元，但与实际需求及国际情况相比，仍存在有待提高的空间。沿着这个思路，严格执行20%转让所得税，可能会进一步增加居民税负水平，不利于提高居民福利水平，也不利于扩大内需。

此外，针对此次“新国五条”，学界有评论认为，史上最严新政的出台，短期内或许有抑制房价过快上涨的作用，从长期来看却并未解决根本问题。

推动房产转让所得税合理落地

改革开放以来，我国逐渐推进房地产领域的市场化改革，并取得了阶段性成效，居民住房水平逐步提高。在此过程中，由于各省市在福利住房向市场化改革方面采取的措施、改革的力度有很大区域差异，同时也出现了房改房、福利房、旧公房、商品房、保障房等不同背景房产类别，今后在推出“新国五条”实施细则的时候，也应当针对不同地区、不同房产项目类别，因地制宜，积极推动房产转让所得税合理落地，杜绝“一刀切”措施的出现，真正实现“有保有控、打击投机”的调控目标。

执行“20%转让所得税”过程中，关键问题是要在坚决打击投机行为的同时，积极为刚性需求、改善型需求的有序释放创造政策环境，使这些需求成为支撑房地产市场的中坚力量。

此外，地方政府也需加快完善政策操作细则，使政策具有更强的操作性、针对性。一是针对社会担忧的部分缺乏历史交易信息、难以准确确定所交易房产的“原值”等类型的房地产，可以考虑仍按照总价1%的税收政策执行，但是对于造假瞒报房屋信息等现象，应当诉诸法律程序，给以严厉打击。在此过程中，进一步加强各类型房屋的历史信息整理工作，完善相关数据库，提高交易信息的可靠性；

二是需要明确，在交易过程中差额计算是否纳入二手房的装修、维修、物业、中介费、贷款成本等相关费用，在不同地区、不同省市则可以酌情区别制订细则；

三是需要明确房改房、福利房、旧公房、政策性住房等一些特殊类型房屋，在交易过程中是否也征收20%的转让税，也需要区别对待，对于属于国家奖励范围的政策性住房可以考虑免收20%的转让所得税；四是应当建立政策调整机制，各省市在推出政策细则后，应当积极、动态开展政策效应的评估工作，针对房地产市场因调控而出现的各种新问题、新特点，给予一定的政策调整空间。

编辑：郑宾 393758162@qq.com