浅论房地产市场宏观调控的重要意义及调控对策

唐 琴

（新疆春荷房地产开发有限公司，新疆 奎屯833200）

众所周知，一个城市的房地产市场的发展，与这个城市的政治、经济、金融、教育乃至社会治安状况等因素密切相关。城市房地产市场运行是否平稳、健康，反过来，对城市的经济社会发展同样具有十分重要的影响。从这个意义上来讲，对城市房地产市场运行进行宏观调控，应该是政府部门管理城市的重要手段之一。房地产宏观调控的决策是否科学、合理，既关系到城镇居民的切身利益，更关系到国民经济能否健康发展。

1 房地产市场的特点

1.1 房地产市场具有不完全竞争性

由于城市土地所有权属于国家，土地使用权交易市场由国家掌控，又由于土地在空间上具有不可移动性，开发商在获取了土地使用权后便垄断了土地经营权，形成住宅建筑的区位垄断。这种垄断使房地产市场竞争具有不充分性和不完全性，属于垄断竞争范畴。

1.2 房地产市场具有交易非均衡性

房地产作为一种特殊商品，既具有普通商品的属性，又具有不可移动性、耐用性和稀缺性等特点。另外，房地产业是一个系统性、区域性很强的产业，它不仅受城市人口、区位、城市基础设施、居民人均可支配收入多少等条件的制约，而且还受土地使用权费、建材价格、劳动力价值以及银行房贷利率和相关税费等的影响，不确定因素较多，导致房地产市场交易具有非均衡性。

1.3 房地产市场具有交易盲目性

由于房地产产品不像旁通商品那样，批量生产，而是依据自然环境、气候条件、区位空间等单件生产，哪怕是同一幢楼房，不同房间都会因其朝向、布局、楼层等的不同而价格相差悬殊。因此，房地产交易常常是区别定价、个别成交。在房地产交易中，其资产的价值是不连续的，投资商无法获知准确、及时的价格信息；同样，购房人对所购房屋涉及到的法律条款、税赋规定也不完全清楚，常处于盲目状态。

1.4 房地产市场具有周期性特点

由于宏观经济的波动必然会影响到国民的收入，即直接影响市民可支配收入的多少和消费能力的强弱，进而影响到房地产市场的兴衰，使房地产市场在某个波动周期内呈现出明显的上升期和下降期特点。

2 房地产市场宏观调控的重要意义

所谓宏观调控是指各级政府对经济总量的适时调整与控制；对房地产市场来说，就是对总供给量与总需求量进行科学、合理的调整与控制。

由于普通商品有较短的生产周期和较强的流动性，能根据市场供需情况和价格信息迅速作出反应，及时调节供需状况。而房地产业则由于土地的固定性和建房周期较长等特点，对市场供需状况和价格信息的反应较迟钝，自我调节能力也很弱，尤其是近年来，房地产商所提供的房屋产品日趋高档化，致使房地产价格指数不断上涨，加上房地产市场上炒房者投机风气盛行，导致供求失衡加剧。低收入人群想购房，但面对日益高涨的房价，只能“望楼兴叹”。

因此，由各级政府对房地产市场总供应量与总需求量实施科学、合理地宏观调整与控制，势在必行，也是一项廹在眉睫的重要工作。

3 房地产市场宏观调控目标及调控对策

综上所述，当前对房地产市场实施宏观调控的最终目标只能是：尽量保持房地产市场供需总量基本平衡，促进市场结构优化，提高土地、房产资源利用率和配置效率，进而促进房地产市场朝着科学、合理、持续、健康的方向发展。为此，应采取以下几项调控对策。

3.1 建立系统的房地产市场法律法规

在房地产市场上，相关的法律法规是市场有序运行的准绳，是建筑市场进行生产活动和交易的法律基础。我国已相继颁布并实施了《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》和《建筑工程勘察设计条例》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑工程安全生产条例》以及工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）等法律法规，并且还将不断完善配套法规，以便尽快完善房地产开发、经营管理条例和城镇物业管理条例等一系列法规，形成一个相对完整的建筑法规体系。既然国家出台相关政策来调控房价的目的是希望尽快改善房地产的供需关系，那么，各地各级政府首先不应把房地产开发看成暴利行业，不应把房地产行业当作本地的聚宝盆，而应积极支持并大力推进保障性住房（经济适用房和廉租房）体系，鼓励有条件的居民自建住房，打击房地产投机活动，只有这样，才能维护房价的稳定。

3.2 科学规范土地市场

土地是一种重要的生产资源，对城市和农村来说，均是相对稀缺。对土地市场的调控，除了应严格按照控制增量、调控盘活存量、合理规划土地供给数量外，还应优化土地的供给结构，供应总量要确保固定资产投资和城市建设的需要，要从结构上改善房地产市场的供需关系。政府在进行土地拍卖时，务必把握好尺度；高地价虽然可在短期内为政府实现较高的经济收益，但当高地价推动高房价，形成泡沫，一旦泡沫破裂，带来的经济损失会更加严重，还关系到居民对房地产市场的期望值。

3.3 正确引导房地产投资

政府应正确引导开发商采取以消费者的需求为导向，来策划房地产投资与价格。也就是说，开发商应以消费者为出发点和落脚点，以消费者对房地产的认知观、需求量及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正按照有效需求量来策划房地产投资与价格。要保持适度的投资规模，这是政府对房地产市场实施宏观调控的首要任务。

3.4 切实保证保障性住房的建设规模

住房是公民的基本权利，也是公民生活必需品。由于作为社会人的公民，工作和生活方式各不相同，经济收入也相差悬殊，不可能让中低收入家庭去购买房价日渐高涨的商品房、别墅。因此，政府必须加大对保障性住房（经济适用房、廉租房）的建设和调控力度，使主导房地产市场的商品房和政府主导的保障性住房保持在比较合适的比例，尽量做到“居者有其屋”。

3.5 加强对金融机构的监管，遏制投机行为

要使房地产市场平稳、健康发展，政府主管部门必须做好以下几项工作。

1）严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物和信用担保方的审查、核实力度，建立一套全面评估贷款方风险的网络监控体系。

2）加强对金融机构资产运作状况的监管力度，严格规定金融部门向房地产商贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。

3）政府可通过提高税率、提高囤积土地成本和限期收回土地使用权等方式，有效遏制以投机为目的的土地交易现象，使土地真正成为国家可控资源。