谈房产新政对我国房地产市场的影响

于晓淦

(安徽建筑大学建筑与规划学院，安徽合肥 230000)

0 引言

我国房产税的改革由来已久，近年来，我国部分地区楼市火爆，房价居高不下，造成多数老百姓买房难，住不起房。针对这种现状，1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》已经不能适应我国的经济现状和房地产市场，亟待改革和完善。为了使房产税能够真正发挥它应有的作用，所以税制改革势在必行。虽然近几年国家也在对有关房产交易的各种税制进行改革，但效果并不明显。我国房地产市场进入健康发展的轨道，建立健全我国的税收体制，不仅是解决楼市持续低迷的需要，也是房地产市场长治久安的要求。

1 二手房交易税发展历程及实施效果

1.1 二手房交易税介绍

房地产价格上涨过快是我国经济社会发展过程中存在的突出问题。实现居者有其屋是社会和谐安定的基本要求，也是社会公平的基本表现。为了抑制房地产价格的快速上涨，中央不断出台力度越来越大的调控措施。这些调控措施在一定程度上缓解了房价上涨过快给百姓带来的沉重的购房压力，但由于各种因素的存在，调控的意图和政策的目标并没有得到完全的实现。2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被民间称为“国五条”，五条之中影响最大的莫过于对二手房交易征收20%的交易税的政策。

二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。2013年3月1日，国务院公布楼市调控新政“国五条”的实施细则，其中最引人关注的便是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。

1.2 政策发展历程及实施效果

对个人转让住房按“转让财产所得”税目征收20%个人所得税，是1993年10月31日发布、1994年1月1日起施行的《中华人民共和国个人所得税法》的规定。虽然该法几经修改，但此条规定从未变更。

在2005年以前，此条规定几乎只是一纸空文，全国绝大多数地方对二手房交易没有实施有效的税收征管(契税除外)，更谈不上征收个人所得税。2005年5月27日，为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发［2005］26号)，进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，国家税务总局、财政部、建设部联合发出《关于加强房地产税收管理的通知》(国税发［2005］89号)，要求“各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系;房地产管理部门要积极配合”。从此，多数地方地税机关开始对个人住房交易征税，但在征税力度上很不平衡，有些地方没有征收土地增值税，有的地方没有征收个人所得税，有的地方土地增值税和个人所得税都不征收。

鉴于不少地方由于难以核定房产原值或者即使能够核定但考虑交易人税负过高，对转让住房所得依然没有征收个人所得税或者征收很不到位，国家税务总局在2006年8月1日开始执行的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发［2006］108号)中规定，对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入;对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%～3%比例内核定应纳个人所得税额。2006年8月至今，多数地方对个人转让住房所得按交易全额核定征收1%～3%的个人所得税。

2013年3月1 日“新政”出台至今，各地尚无实质性措施推出，一些地方的细则不甚了了，都未涉及个人所得税方面，依然实行核定征收。出现这种局面的原因主要由于按转让所得20%征税增加税负过大。

2 房产交易博弈多方影响分析

2.1 多方博弈

1)中央政府与地方政府的博弈。

中央政府意在引导房价合理回归，平息民众对房价上涨过快的抱怨;地方政府更多地考虑出让土地收入、税收收入以及庞大的房地产产业链条所产生的巨额GDP，对中央政府的调控措施有选择地执行。

2)国家财政与纳税人的博弈。

国家财政(包括中央财政和地方财政，但主要是地方财政)要从房地产蛋糕中依照规则尽数拿取，纳税人(包括开发商和转让住房的个人)尽量规避和减少税收负担，进而衍生出征纳博弈——税务机关是代表国家的征税主体，在税收征管中与纳税人的较量在所难免。

3)供应方与需求方的博弈。

无论房地产市场税收的纳税主体是谁，最终承受税赋的是购房人。一手房交易如此，二手房交易反应得更为直接——通常交易双方约定的交易价格是不含税价格，税收由购房人缴纳。

2.2 动态博弈

在房地产市场博弈中，参与人的行动有先后顺序，且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。地方政府根据中央政策确定土地收储和供应，开发商根据政策调整开发销售策略，购房人根据政策和消费预期判断购房节点。因此近几年来，房地产市场政策的多米诺效应频现。

3 新政策效应

3.1 购房者

房产新政中征收20%二手房转让所得会在一段时间内让购房者和持有多套房产的户主观望，当下出售房产会有纯利收入的20%的损失，由于20%的房产税暂时不会很快转嫁，而购房者又不想承担此20%的利润，所以购房者会在政策进一步明朗和暂时无法转嫁情况下观望。

对销量的影响，首先受到的影响是二手房交易量会急剧地下跌。以往二手房交易税收方面是购房者承担，1%的个税和营业税，购房者需要承担的税总量相对房价只是很小的一部分，现在需要承担房价的20%以上，购房者是坚决不能接受，售房者也不干预因政策受损，所以售二手房者和购房者会进入暂时的对峙状态。

3.2 投资者

因为大力度的个税征收政策刚出台，相信新的领导集体上台后会有其他一些辅助性和调控性新的税收政策和行政性政策出台。在政策明朗化前较小的投资客不会盲目入市，这进一步限制了商品房的销售。前期房产的调控政策已经限制了一部分投资客的入市。也就是说在控制最严的城市的房产销量刚性需求是占了一大部分比例的。刚性需求者该买房子住还是要买的这样会把刚性购房者推向新建商品房的购买上。

3.3 开发商

新20%政策的出台表明了中央政府对房价调控的决心，暂时不论是否科学与适合当前的国情。占住房销售50%的二手房市场会急剧下滑，欲入市的投资客会持币观望，刚需者只能去购买商品房了，这个政策对开发商来说是喜忧参半，既吸引了一部分刚需购房者，也失去了一部分投资者。

4 新政策对房地产市场影响预测

根据法律规定，这20%的所得税是由二手房的供方缴纳的，但由于二手房市场基本不存在垄断，所以供方可以通过税赋转嫁的方式让买方承担，这样就使得买卖双方的成本都会增大，收益都会减少。因此这一政策出台后至正式实施以前最显著的政策效应必然是二手房交易量和过户量的剧增，以逃避20%的税收负担。但在正式实施后，二手房的交易和过户量将出现较大幅度的下降。

从中长期来看，这一政策将会产生以下效应:

1)严厉打击炒房者。

由于所得税的征收，将大大降低了炒房者的收益，会使炒房者把资金转移到相对收益更高的领域，这也是这一新政的目标意图。

2)将使一部分二手房的需求者转而购买新房。

通过税负的转嫁，如二手房的售卖者提高房价，使得二手房需求者的交易成本的上升，因此购买新房相对划算，会在一定程度上刺激对新房的需求，也可能导致新房的价格进一步增加。

3)不利于存量房的市场流通。

由于炒房比较严重，很多投机者保有的住房是闲置的，新政实施以后，许多投机者可能会选择暂时停止出售的策略，以进一步观察政策的走向和变动。

4)对于刚性住房需求者也会产生一定的影响，但是程度比较低。

所得税的征收必然会使购房者付出更多的成本，但对于没有房子的人来说，他们会在购房成本与获得住房之间做出权衡，购房成本不是第一位的因素。

新规通过增加交易成本，将有效抑制房屋投机者。因为对于投资者来说，其根本目的就是要通过买卖获得差价收入。但不能从根本上解决房屋供求的失衡。因此，必须通过深化改革，采取更加完善的配套措施。如增加土地的供给，大力兴建保障性住房，征收房产保有税(对多套住宅、豪华住宅或超过人均住宅面积以上的部分征收税收)等。

［1］魏建洲，马国顺，李亚红.房产交易演化博弈分析［J］.云南民族大学学报(自然科学版)，2012(21):115-118.

［2］项 勇.房地产调控政策中各利益主体联盟博弈分析［J］.求索，2012(6):9-11.

［3］姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析［J］.管理世界，2005(12):71-84.

［4］孙光晨.论房产新政对房地产市场的影响［J］.企业经济，2010(12):142-144.

［5］黄金初.调控新政对房地产市场的影响［J］.郑州大学学报(哲学社会科学版)，2007(4):124-127.