多产权多使用权建筑存在的火灾隐患及对策

张利杰

[摘要]通过分析多产权多使用权建筑存在的火灾隐患，结合《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国物权法》，提出了多产权多使用权建筑存在的火灾隐患及对策。

[关键词]多产权多使用权建筑；火灾隐患；对策

[中图分类号]F416.9

[文献标识码]A

[文章编号]1672-5158（2013）05-0204-01

多产权、多使用权建筑是指同一幢建筑物内具有不同的产权所有者或不同的承租使用者的建筑。主要有商住楼、综合楼、办公写字楼等几种形式。《中华人民共和国消防法》第十八条规定：同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。消防法明确规定了多产权多使用权建筑公共区域消防安全实行统一管理的原则，对于如何确定责任人，产权人、租赁人、转租人以及物业管理部门应承担的具体消防职责，消防设施维护保养及隐患整改经费来源等现实中遇到问题尚未做具体规定，多产权建筑消防管理还有待进一步探析。

1多产权多使用权建筑主要的火灾隐患

1.1功能复杂多样，诱发火灾因素多

多产权多使用权建筑内使用性质多样，都存在使用大量可燃材料装修的现象，建筑火灾荷载增加，防火阻燃处理不到位。同时，为了方便或者省钱，建筑中经营、储存、住宿共存的“三合一”现象时有发生，加之，多产权建筑人员物质密集，人流、物流量大，发生火灾和导致人员伤亡的概率普遍较大。

1.2消防安全管理混乱，责任主体不明确。

多产权、多使用权建筑日常管理大多由委托的物业管理公司承担。一是由于物业管理单位是靠收取物业管理费来维持并开展工作的，而物业管理费中没有明确消防安全管理费用的列支范围，造成自动消防设施日常维护保养得不到真正落实。二是物业管理费用收取往往不能全部到位，致使管理无法深入，造成“管理不到位，业主不肯交钱；业主不交钱，管理更不到位”的恶性循环现象，消防设施的维护保养更是无从谈起。三是物业管理单位消防意识淡薄，认为发生火灾的概率也很小，经常人为造成消控中心无人值班，消防设施无人检查、无人维护。

1.3建筑自动消防设施完好率不高。主要有三种『青况：一是许多建筑由于在消防验收后未能及时与物业管理公司移交，致使双方都无人管理，时间长了，设施不能正常使用，而维修需要资金，造成双方互相扯皮，时间越拖越久，设施越拖越坏，维修费用越拖越高，形成恶性循环。二是整幢建筑的装修时间有先有后，业主在装修过程中，因要局部调整消防设施的位置，不得不暂时关闭自动消防设施，而调整结束后不能及时与物业管理单位沟通恢复设施运行。三是建造时间较早的老建筑由于缺乏维修资金，消防设施一直处于瘫痪状态。

1.4业主人员成分复杂，消防安全意识淡薄，不依法办理相关报审手续，建筑内部改造随意性大

多产权建筑使用性质多为商业办公，相关职能部门对其约束力较小，导致部分业主在进行内部改造装修时，不按法律规定进行程序申报，私自进行改造装修，从而造成“先天性”火灾隐患。

2多产权多使用权建筑消防管理的对策

2.1健全多产权建筑消防管理法律法规

对多产权建筑存在的问题，各地消防部门应当积极提请政府决议，极力促成多产权建筑管理办法的出台，或者由各级政府牵头，协调公安、建设、规划、消防等职能部门，专题对本地区多产权建筑安全监管状况进行研究分析，在《消防法》、《物权法》基础上，制定完善本地区的《多产权建筑消防安全管理规定》，以弥补法律法规不完善的地方，明确和规范物业管理和业主之间的权利和义务，落实各方法律责任，改善多产权建筑的消防安全难以管理的状况，确保本地区多产权建筑消防管理规范化。

2.2严把多产权建筑装修改造监督关口

为防止擅自改变建筑结构及使用性质，杜绝人为制造先天火灾隐患，必须严把装修改造审核验收关口。消防部门应在建筑竣工消防验收意见书中明确建筑使用性质及管理要求，规范开发商与业主、业主与租赁方签订的合同形式，如要改变使用性质，必须报经相关部门审批。在“二次装修”时，应当层层把关，实施监管。对装修面积较小的场所，业主与物业单位签订《装修责任书》，物业单位派员现场监督，确保装修过程中不破坏消防设施，同时，物业单位与消防机构建立定期回访协作机制，及时反馈建筑装修改造情况。对面积较大且改动原消防设计的场所装修改造，明确物业公司必须告知业主申报消防审核，未经审核合格不得施工。

2.3协调多产权建筑部门联动管理

消防部门应当主动与房管、工商、物价、文化、旅游等部门沟通，争取相关部门配合，形成齐抓共管的联合工作机制。房管部门对物业公司资质有审核、验收、年检的职能，可以把多产权建筑消防安全『青况纳入物业公司资质评定范围，对达不到消防部门标准的，资质核发时不予以通过或者降级。工商部门可对其吊销其营业执照或者不予以年检。物价部门可降低其收费标准。文化部门将多产权建筑内娱乐场所消防安全管理纳入经营许可证年审范围。旅游部门把多产权建筑内宾馆饭店消防安全管理作为星级评定的准人条件。部门之间的协调配合，综合把关，提高多产权建筑消防管理的工作成效。

2.4、从源头上落实消防安全责任主体。物业管理单位在接手管理的同时就明确了物业管理单位是消防安全责任的主体，应当按照《消防法》第十八条的要求落实其管理职能，对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施（含建筑的自动消防设施、应急照明、疏散指示标志及安全疏散设施等）、消防车通道进行统一管理。特别是在装修过程中，监督业主不得使用易燃材料，不得改变消防布局，不得拆除圈占消防设施。

2.5、加强消防安全宣传教育。由于多产权、多使用权建筑业主多，业主素质参差不齐，因此要加大消防安全宣传和教育的力度，提高每一个业主的消防安全意识，让每一位业主掌握必要的消防基础知识，知道建筑的火灾危险性，平时管理要做好哪些事情，发生火灾如何来处置。俗话说得好，“贼偷一半，火烧全光”，可见消防安全尤为重要。

2.6、加强对自动消防设施的维护保养。一幢建筑是否安全重点在于其布局是否合理，管理是否到位，消防设施是否完好有效几个方面，特别是自动消防设施是否完好有效，直接关系到大楼的整体安全。物业管理单位应与有维护资质的单位签订维护保养协议，确保自动消防设施的正常运行。要在物业管理费和房屋维修基金中落实消防设施维护保养的费用。

参考文献

[1]中华人民共和国消防法

[2]中华人民共和国物权法