镇驻地土地集约利用评价研究——以胶州市胶北镇为例

王瑷玲，姜曙千，孙 娟，刘 洁，邹县委

(山东农业大学 资源与环境学院，山东 泰安 271018)

1 研究区概况及数据来源

1.1 研究区概况

胶北镇地处山东半岛的胶州市北部平原区，地势平坦，土壤肥沃，属海洋性气候，境内交通便利，区位优越。该镇先后被评为中国最具发展优势乡镇、青岛市郊区经济二十强镇等，工业化、城镇化和农业产业化初步形成。镇驻地工业集聚显著，基础设施完善，是胶州市新兴工业小城镇。2010年全镇完成国内生产总值159397 万元，农民人均纯收入9816 元。镇驻地由前屯、后屯、丰子屯、梁戈庄、东赵家5个村庄组成，土地总面积3963240 m2，总人口9155 人，其中农业人口4846 人，非农业人口4309 人。2010年胶北镇驻地被列为国土资源部《2010年度城镇土地利用现状和潜力调查试点》。土地利用现状(一级分类)如表1。

表1 胶北镇驻地土地利用现状Table 1 Land use status of Jiaobei towm resident

从表1 可以看出，胶北镇驻地工矿仓储用地比重较大，体现了工业小城镇特点。住宅用地包括城镇住宅用地和农村宅基地，反映了镇驻地具有小城镇和农村居民点的双重特点。另有少量商服用地、公共管理与服务设施用地，体现了镇驻地为区域政治、经济、商业、文化和生活服务中心的特点。

1.2 数据来源

基于试点项目，收集了研究区土地利用现状数据库、镇驻地地籍数据库、土地利用总体规划、户籍资料和统计资料等，得到镇驻地土地利用现状、土地产权、建筑容积率、户籍人口等资料。实地补充调查镇驻地居住人口、商业分布、地均产值及企业、工业产值等，得到实际居住宅基地人口及闲置情况、基础设施及公共设施状况、单位工业用地产值等。

2 胶北镇驻地土地集约利用评价

胶北镇驻地既有村庄宅基地较多的特点，又有城镇规模较大、社会功能多和用地类型复杂等特点。该镇区主要有工矿仓储用地、住宅用地和商服用地，且分布较集中。另有少量耕地、园地、林地、空闲地以及设施农用地等。不同用地类型土地集约利用影响因素及最佳标准不同，因此本研究采用极限条件法和多因素综合评价法、分功能区进行土地集约利用评价。

2.1 土地集约利用类型划分

土地集约利用评价的目的是为挖掘土地集约利用潜力提供依据。因此根据土地集约利用程度和未来挖潜改造方向，将土地集约利用类型分为无容量土地、未利用土地、低度利用土地、集约利用土地和过度利用土地5 种。其中无容量土地包括河流、绿地、道路广场等，与集约利用和过度利用土地相同，均无集约利用潜力。

2.2 功能区划分

功能区是指土地利用类型、功能和方向基本一致的区域。胶北镇驻地主要有工业用地、居住用地和商服用地及少量公共管理与服务设施用地、耕地等其他土地，因此功能区可分为居住功能区、商业功能区、工业功能区和其他功能区四类。以地籍图为基础，综合考虑用地类型、镇驻地发展规划和宗地边界等因素划分功能区。街巷用地、公路用地等以道路中心线为界，将其划分到相应的功能区;零星地类合并至临近的功能区。

2.3 评价指标体系构建

土地集约利用是指在单位面积土地上追加投入以获得较高的回报，强调土地投入强度、利用程度和利用效率，同时还应满足生产生活需要。根据土地集约利用内涵，考虑不同功能区影响因素、镇驻地特点及数据获取的难易程度，建立胶北镇驻地分功能区土地集约利用评价指标体系(表2)。

表2 胶北镇驻地土地集约利用评价指标体系及其理想值Table 2 Land intensive use evaluation index system and its ideal value of Jiaobei town resident

本研究采用特尔菲法和层次分析法相结合确定各指标权重。首先请山东农业大学、国土资源管理局等单位15 位专家对各评价指标重要性进行排序;然后对专家排序结果进行整理分析，构建层次分析法比较矩阵，计算得到各指标权重(表2)。

理想值是某一时点土地集约利用的理想状态，其水平高低直接影响到土地集约利用评价的结果。本研究主要依据山东省建设用地集约利用控制标准，并考虑研究区现状确定理想值，无理想值的，选择能代表当地较高土地集约利用水平的样点值(表2)。

2.4 评价单元划分

胶北镇驻地完成了城镇地籍调查，查清了每宗土地的面积、用途、容积率、建筑密度等重要属性。本研究以宗地作为镇驻地土地集约利用评价单元。

2.5 土地集约利用评价

2.5.1 初步评价 首先根据土地利用现状，直接将河流水面和道路等确定为无容量土地及空闲地、耕地等确定为未利用地。然后采用容积率(土地集约利用的典型指标)，运用极限条件评价法划分过度利用类型与其它待定类型。如果评价单元的容积率大于标准值，则直接确定为过度利用，否则，划归为待定类型。待定类型采用多因素综合评价法确定其土地集约利用水平。

2.5.2 待定类型土地集约利用评价 ①指标标准化 对不同性质、不同单位的指标进行标准化，如公式(1):

式中:Fi—i 指标标准化值;α—待定系数，若i 指标值越大土地利用越集约，则α为1，且指标值大于理想值时，Fi=0，相反，则α为－1，且指标值小于理想值时，Fi=0;ui—i 指标理想值;bi—i 指标实际值。②单元土地利用集约度 采用加权求和综合评价模型，如公式(2)。

式中:λ—单元土地利用集约度;βi—i 指标权重。

(3)土地集约利用类型划分 根据单元土地利用集约度绘制集约度散点图，以集约度断点作为土地集约利用类型划分的依据，把待定类型划分为低度利用、集约利用和过度利用。汇总待定类型评价结果与初步评价结果，得到胶北镇驻地土地集约利用综合评价结果，如表3和图1。

表3 胶北镇驻地土地集约利用评价结果Table 3 Evalution result of land intensive use of Jiaobei town resident

图1 胶北镇驻地土地集约利用评价图Fig.1 Evaluation map of land intensive use form Jiaobei town resident

3 评价结果分析

3.1 胶北镇驻地总体集约利用水平较低，集约利用潜力较大

由表3 可以看出，胶北镇驻地土地总面积3963240 m2，其中空闲地、耕地等未利用地264499 m2，占总面积的6.67%，未利用地比重较大，土地闲置率较高。低度利用土地1143815 m2，占总面积的28.86%。未利用和低度利用土地占总面积的35.53%，总体集约利用水平较低。如果以山东省建设用地集约利用容积率控制标准测算，胶北镇驻地土地集约利用潜力575580～951016 m2(低标准和高标准)，潜力系数14.52～24.00%，潜力较大。

3.2 不同用地类型集约利用水平不同，其中工矿仓储用地集约利用水平最低

不同用地类型集约利用水平不同。工矿仓储用地集约利用水平最低，低度利用土地910820 m2，占工矿仓储用地的43.55%，即近一半的工矿仓储用地为低度利用，其主要原因是容积率、建筑密度和土地产出水平均较低，还有部分工业用地未建设投入使用。研究区正进行旧村改造，建设多层楼房、新农村社区，居住用地集约利用水平较高。商业用地虽然容积率较低，但建筑密度较大，集约利用水平相对较高。公共管理与服务设施用地较少，且多为低层建筑，建筑密度和容积率均较低，土地集约利用水平低。

4 胶北镇驻地土地集约利用建议

4.1 进行建设用地整治，提高土地集约利用水平

胶北镇驻地空闲地150445 m2，占总面积的3.80%，土地闲置率较高。部分宅基地长期无人居住，处于闲置状态。部分工业用地建筑容积率为零，尚未真正投入使用。因此应进行镇驻地建设用地整治挖潜，充分利用空闲地，盘活闲置宅基地，促进未利用工业用地尽快投入使用，提高土地集约利用水平。空闲地、闲置宅基地可以规划为商服用地、公共管理和服务设施用地或绿地，提高镇驻地商业、文化和生活服务水平，改善生态环境。

4.2 制定有关制度和政策，促进土地集约利用

土地集约利用水平低下很大程度是由于制度政策不健全，无激励或奖惩措施。针对闲置宅基地和工业用地，应制定闲置土地收费和收回制度，增加土地保有成本，运用经济手段抑制多占、滥占和浪费土地，促进土地集约利用。探索宅基地流转机制，制定宅基地退出及配套政策，鼓励具备条件的家庭退出宅基地，入住新农村社区，提高土地集约利用水平。建新农村社区同时应避免建新不拆旧，造成新的闲置、浪费。

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